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本刊記者就車位問題進行調查時,被采訪者有一個共同的感受:《物權法》出臺後,車位問題依然讓人歡喜讓人懮——歡喜的是,車位主權作為業主一項權利,已經被《物權法》所確認;讓人懮慮的是,《物權法》規定有些情況下車位所有權歸屬於開發商,『這種情況下,將來依然可能會引發紛爭,甚至更大的衝突。』
地面車位收費糾紛不斷『車位、車庫作為一個區域內的公共資源,不應法定給一個人或者一個單位,而應歸全體業主所有,否則就會後患無窮,』曾經當過大學教師、如今成為知名業主維權專家的舒可心,接受本刊記者采訪時說,『這不是危言聳聽。』
舒可心認為,車位分為兩類,一類是地上車位,一類是地下車位。地上車位分為利用道路、綠地劃定的車位和車庫建築兩種情況,『現代城(北京一著名小區)就有停車樓』,地下車位分為普通地下室車位和人防工程用於地下停車兩種情況。
焦點房地產網信息互動中心編輯朱大暉認為,車位還包括機械型車位,『就是那種可以上下移動的車位,這種車位可以出租或整體出售,但不能分割出售。』
那些在道路、綠地以及公共場所劃定的車位,屬於廣大業主共有——對此,《物權法》做出了明確規定。此時,廣大業主恍然大悟,物業公司收取的停車費,不應全部歸其所有,『拋去管理成本,收益應該由全體業主支配。』
有了《物權法》這把尚方寶劍,業委會開始為業主維權,通過訴訟討要停車位收益。九龍山莊百萬元地面停車費訴爭,便是其中一個較為典型的案例。
對於機械型車位,『由於沒有法定為廣大業主共有,開發商或者第三方經營單位,可以掌控小區生活資源,從而謀取暴利。』朱大暉說,『可以說,車位屬於壟斷性短缺資源。』
被采訪者普遍認為,地面車位糾紛的主要問題是:誰來制定車位收費價格?停車費包括哪些內容?停車位收益應如何分配?
朱大暉認為,停車位收費應該包括兩個方面,一是財產型收入,一個是服務型收入,『財產型收入,應歸財產所有人支配;勞動型收入,屬於服務者的勞動所得。』
對於收取車位費,一些物業公司表示,他們的依據是北京市發改委等部門相關文件,但廣大業主認為,該文件規范的是公共場所停車收費,並不專門規范小區內停車收費。
房山區北潞園小區業主王燕狀告物業公司一案,王燕主張被告返還停車費的理由是,業主在全體業主共有的地上停放車輛,物業公司無權收費。沒有委托物業公司看管車輛,物業公司就沒有資格收費,物業公司不能強迫服務。被告收費是否合法,和原告主張的權利無關,『因為你沒有資格收費,所以應當返還』。
王燕車位權益糾紛,具有典型性。王燕的代理人趙建國律師認為,如果物業公司沒有取得業主大會同意其看管小區業主車輛的專門授權,物業公司無權向業主收取停車費,如果委托看管車輛,收費標准應該委托方和受托方共同商定,並經有關部門核准。因為是在道路、綠地等全體業主共有部位劃定的車位,收益如何使用應當由全體業主共同決定。
另一個問題是,目前物業公司收取的停車費,包括哪些內容?王燕一案開庭時,被告物業公司辯稱其收取的是服務費,不是車位費,提供服務了,就不能返還。而九龍山莊車位費官司,被告物業公司給業主出具了每月租金150元的收據、每月20元的管理費的收據,車位租金可否作為收益全部返還給廣大業主?
如果委托物業公司管理停放在公共區域內的車輛,管理成本應該如何計算?著名打假人、對車為問題做了長時間研究的王海認為,社會停車場收費包括土地使用成本和管理成本,但是,小區內公共領域內的停車費,『沒有土地使用成本,因為業主已分攤了土地出讓金。』王海說,『小區內這種車位管理成本其實很低,因為物業費裡已包含了保安等工作人員的工資費用。』
地下車庫所有權紛爭不止『根據《物權法》規定,我們小區今天剛開完業主大會。』北京市宣武區朗琴園小區業委會主任告訴本刊記者,大會通過一項決議,終止前期物業公司的服務,『因為前期物業公司和開發商是「兄弟」關系。終止前期物業公司後,車庫收費矛盾就會化解。』
這位不願意透露姓名的主任介紹,朗琴園小區有2400戶業主,地面車位250多個,地下車庫分為兩層,地下一層是車庫,地下二層是人防工程(用作了車庫),共有1200個車位。原來停車費的價格是,地上車位每月150元,地下車位每月300元。
2006年3月,全國『兩會』期間,開發商突然貼出公告,地面車位不再按月收取費用,而是按每小時2元收費,『地下車庫價位由原來的300元,一下子提高到了600元,』朗琴園這位主任說,『而且還要求先交兩年的!』
於是,業主和開發商發生衝突。
在有關方面交涉下,『我們交了兩年的,但費用是每月360元』。朗琴園這位主任對本刊記者說,『車庫屬於公共配套設施,應歸全體業主共有。我們准備依據《物權法》起訴開發商,請求法院確認車庫產權。』
王海認為,和朗琴園一樣,很多小區發生車位糾紛,『由地下車庫所有權問題引發』。
豐臺區品格小區居民樓是一個11層的獨樓,2004年11月建成,地面沒有車位,業委會社區服務中心主任邵裡庭介紹,小區負一層是地下車庫,負二層是人防工程用作了車庫。『剛開始,因為地下車位價格太高,我們把車都停在地面上了,但非常混亂。』2006年12月,品格小區成立業委會,『小區自治後,我們決定把車停在車庫。』但是,『負一層』的車庫卻被改為了旅館,車庫作為配套設施,不能隨便改變用途,『我們反映後,已引起有關部門重視。』負二層的人防工程,『他們又不讓我們進入停車』。
邵裡庭認為,人防工程是利用高層樓房的地基建成的,按照財政部房屋建築成本核算辦法規定,地基和房屋是作為一個整體核算的,地基列入房屋建築總成本,約佔建築費用的三分之一,正因為地基和房屋不可分割,地基應屬全體業主共有,『所以,我們對利用地基修建的人防工程,也擁有權利。』經過談判和協商,『人防工程歸我們業主使用了。』
據太月園小區業委會主任王嘉吾介紹,小區有業主1933戶,七八百輛私家車,地上車位非常緊張,而地下車庫也只有有487個車位。
『開發商沒有繳納地下車庫土地出讓金,產權就不是他的,開發商售房時給業主的臨時公約明確約定,該車庫屬於公用設施,而車庫作為小區配套設施,應該屬於業主共有。』孟憲生說,『但是,開發商卻擅自將歸業主共有的車庫產權登記在自己名下,而行政主管部門在開發商沒有相應行政許可手續的情況下,發放產權證——這場行政訴訟,我們打了兩年,至今還在訴訟中。』孟憲生律師是太月園狀告有關部門違法發放產權證官司的代理人。
宣武區依蓮軒小區業委會主任何學群介紹,開發商把地下二層的人防工程作為車庫,和部分業主簽訂了70年的租賃合同,租金幾萬元至十餘萬元不等。沒有簽訂70年租賃合同的,每月租金320元,2005年7月,開發商又擅自將租金提高到了680元,業主極為不滿,一直到現在,問題也沒有解決:『我們也准備打官司,通過訴訟確認到底誰是人防工程投資人?』
舒可心分析認為,人防地庫所有權不應存在紛爭,出現糾紛也是爭奪使用權。『關鍵問題是,誰是正真的投資人?』根據人防法等相關法律,人防工程產權歸國家所有,但國家鼓勵民間資本投資建設人防設施,『平時歸投資人使用,戰時國家無償征用。』
實際上,人防工程的投入,『如果已經分攤到房屋建築成本中,業主分攤了這部分投資,業主就是投資人。』根據誰投資、誰受益的原則,全體業主有權獲得人防工程使用收益。舒可心說,如果在開發商的賬面上,還有當時建人防的資產餘額,說明沒有算入房屋建築成本,『所以,建設人防的投資有沒有轉嫁給業主,是界定誰是投資人的關鍵。』
和舒可心觀點一樣,王海認為,業主分攤了人防投資,業主應該是受益者,但現實情況是,『業主反而從開發商那裡購買或者租賃人防地庫車位。』
如果車位產權歸屬開發商所有被采訪者,都有一個擔心,如果車位歸屬於開發商,將還會引發更多社會矛盾。
『《物權法》第74條第二款的規定,不利於業主權利的保護。』王海認為,和開發商相比,『業主沒有締約地位,沒法約定——因為,土地市場由政府壟斷,房屋市場由開發商壟斷。對於業主來說,房屋銷售的格式合同,也很難被改變。』
朱大暉則認為,如果車位歸屬於開發商,而開發商又會追求利益最大化,『那麼,車位價格很高的話,優先滿足業主需要這一條款就很難落實。』盡管《物權法》已經實施,但朱大暉還是希望車位歸業主共有,『車位歸業主共有,單個業主使用,也得給全體業主交費。可以無償使用的想法是錯誤的。』
『有物不等於有權——在城市商品房權屬界定中,根據物權法定原則,如果沒有登記,即使你佔有了這個建築物,所有權也不歸你。』舒可心說,如果沒有產權(證),無論是《物權法》實施前還是實施後,開發商處置車庫都是違法的。反之,如果開發商擁有車位所有權,『則非常不安全,因為這是一個稀缺資源。』舒可心認為,要想解決《物權法》沒有從公共管理合理性角度考慮問題的遺憾,『建議有關部門在制訂實施細則和司法解釋時,要充分考慮公共管理、社會和諧、公平正義。』
孟憲生律師建議,經濟適用房不存在土地出讓金問題,這種小區的車位、車庫,所有權不能給開發商,『而應歸屬於全體業主共有。』
如果車位、車庫歸屬於開發商,車位價格過高怎麼辦?北京市房山區房地產行業協會秘書長、物業協會秘書長苑福認為,應該由政府制訂指導價格,『防止價格無序。』但無論產權歸誰,物業公司都應收費,『收費,是為了有序管理。』該協會培訓部主任隗合臣認為,管理有成本,不管就會亂,『物業公司也挺難。』 』
物業公司的聲音本刊記者委托一家調查公司就《物權法》中關於車位問題進行調查,但該公司一個負責人告訴記者,他們給多家物業公司打電話,『沒有一個成功的,撥通9家公司電話,有5家一聽說是采訪《物權法》有關問題的,便掛了電話,另外4家也以各種借口推脫了,還有一家以不方便采訪為由予以拒絕。』
10月17日,旁聽完王燕車位權益訴爭案庭審後,本刊記者找到該案被告北京昊遠隆基物業管理有限公司的總經理張志明,說明是從全局角度關注《物權法》中關於車位的問題,張志明纔談了他的觀點,『不管車位權屬何方,物業公司的管理和服務,對於一個小區來說,是至關重要的。』
張志明認為,《物權法》不光規定了業主的權利和義務,也規定了物業公司作為一個服務行業的權利和義務,物業公司在全體業主委托下進行服務。
任何一個業主的房產要想保值、昇值,只有通過依法委托合法的物業服務企業,企業依據法律、法規來管理、維護小區物業,『這種情況下,房產纔有可能保值、增值。』
任何一家物業服務公司都要依法經營,在保證經濟效益情況下,維護業主依法享有的權益,『作為物業公司,我們在提供服務的同時,有權獲得相應的服務費用,以保證企業正常運行和有序發展。』
張志明告訴記者,在《物權法》相關實施細則和司法解釋出臺前,作為物業服務企業,物業管理不能出現空擋,『但也有一部分業主對《物權法》存在誤解,業主維權要合情、合理、合法。』
對於停車位收益,張志明認為,『應該歸全體業主和物業公司共有,』因為一個企業運行與發展要靠利潤,如果沒有收益,就不能良性發展,就不能更好地為業主服務,『實際上,這是一個利益分配問題。』
捍衛『車位主權』之四: 10月19日,就《物權法》關於車位問題,徐海燕教授接受了本刊記者采訪。她在詳細解讀了《物權法》第74條3項條款之後,還提出了一個建議——『車位產權民主化』。
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