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『小區業主維權,就像孩子得「天花」一樣,』九龍山莊業委會主任楊兆瑞說,『美麗園小區,得過「天花」了,所以成功了!』
和楊兆瑞一樣,本刊記者調查車位問題時,不少人都提到了美麗園小區和這個小區業委會主任雷霞的名字。
位於京城西四環的美麗園小區,經過多年依法維權,如今已成為一個成熟社區。『秩序井然,和睦相處。』一位業主說。
『我們小區,在《物權法》實施之前,2006年年底就對車位擁有了主權。』雷霞不無感慨地說:『在美麗園,業主成為小區的主人。』
打公攤面積官司獲益2000年12月21日,雷霞辦理了入住美麗園小區手續。2004年8月,小區成立了業委會,雷霞任主任。
雷霞入住不久,便爆發了公攤面積官司。
對於一期業主來說,存在開發商擅自擴大公攤面積分攤范圍的嫌疑。一期業主們認為開發商違約違規,不該將樓內地下一層的走廊、樓梯間、電梯井部位的面積納入公攤范圍。
從2001年1月開始,業主用了7個月時間,都沒有和開發商協商成功。在行政主管部門下文要求糾正的情況下,開發商仍拒不執行。不得已,業主便起訴至法院。一直到2003年,官司一波三折,經歷了一審、二審、再審。
雷霞介紹,地下室走廊、樓梯間、電梯井,3項公攤面積之和達2000多平方米,一期800多戶業主,多交公攤面積費用高達1000多萬元。『官司結束後,這1000多萬元,如數退還給了業主們。有的業主得到退款四五萬元。』
一期業主公攤面積官司結束後,2003年年底到2005年,二期業主也經歷了一場官司。雷霞介紹,雖然依據北京市建委369號文件,二期業主不再分攤樓外公攤面積,但購買同樣戶型的二期業主卻比一期業主多承擔了3至9平方米的公攤面積。『建委文件的目的,是讓業主少攤公攤面積,但開發商卻惡意利用文件,反而讓業主多攤了公攤面積。』
業主向有關部門反映,但沒有效果,於是,有兩位業主向建設部和北京市政府提起了行政復議申請,申請被駁回。隨後,他們又向法院提起了行政訴訟,訴求被駁回,上訴後,『二審法院判決市建委依據369號文件變更公攤原則的行為無效。』行政訴訟勝訴後,一位業主依此再提起了民事訴訟,勝訴;另有200多位業主的民事訴訟,『最後都敗訴了』。
打完公攤面積官司,一期業主得到了實惠,也看到了希望,『有權利,要行使,纔有用。』一位業主接受記者采訪時,深有感觸地說。
唯一獲勝的物業費官司小區業主和物業公司之間的矛盾,很多由物業公司收費不合法、不合理引起。
當時的狀況是,單個的業主與物業公司的糾紛。『沒有一個業主勝訴的,當時海淀法院認為,單個業主不能對公共事務主張權利。』
幾百個業主聯合起來,找前期物業公司——北京鴻銘物業公司討說法,『被說成是不能代表全體業主,人家理都不理你。』
2004年8月,小區成立了業委會,雷霞等業委會委員們找鴻銘物業公司協商物業收費問題,『物業公司一味強調成本高,卻始終不肯拿出依據來。』
『而且,物業公司先發制人,給眾多通過「公證提存」已經交納了無爭議部分物業費的幾十戶業主發出律師函,威脅要起訴這些業主。被逼無奈,我們纔將鴻銘物業公司告上法庭。』雷霞介紹,鴻銘物業公司不僅存在不實收費情況,還擅自出租電梯的廣告位,並收取租賃費用。『這場訴訟,我們提出了13項訴求。』
2005年9月14日,海淀區法院全部駁回了業委會的訴求。業委會上訴後,2005年12月8日,北京市一中院撤銷了一審判決,支持了業委會12項訴求,『另一項行政主管部門已經要求被告糾正,法院不再做出判決。』當時代理該案的於啟波律師告訴本刊記者。
2006年1月,鴻銘物業公司二審敗訴後又申請法院再審。
2006年8月11日,『是一個好日子,再審判決下來了,維持了終審判決!』雷霞說到這裡,臉上溢出笑容,『最後,電梯廣告位租賃費及違約金等,一共19萬多元,全被執行回來!』
官司勝訴後,物業收費,從原來的2.72元,調整到了1.58元!
業委會起訴物業公司亂收費的官司,『除了這起勝訴的之外,至今沒有發現第二起。』於啟波律師如是說。
更換前期物業公司美麗園廣大業主維權期間,麻煩一直不斷。『我單元公共下水道被堵,我家中滿地糞水,』一名住一層的維權業主說,『我們一家人在臭味中生活了半個多月。』
就在此前半個月,雷霞家也剛剛經歷過單元公共下水道被堵,糞水湧到家中的事。
業委會工作人員老何,一天清早從早市買菜回來的路上,被兩個年輕人從後面摁倒一陣拳打腳踢;一名業委會委員家中的背投電視和電腦,在凌晨時分突然被一股強電流擊壞;幾乎同時,業委會成員家的電話不通了、門禁也不靈了,業委會前腳貼出公告,一轉身就被撕了……
物業費官司再審勝訴後,2006年9月1日,鴻銘物業公司突然停止服務,宣布撤離,電梯和路燈等公共部位被停電,業主家中被斷水,事件驚動了市、區建委、派出所、街道和房管所。『來了很多人,會議開了整整18個小時,一直到次日凌晨。』一名業主介紹,水、電及時恢復了,但臨時聘請的保安,卻遭到一些不明身份人的毆打,一些業主,『大罵業委會,大罵雷霞』。小區裡到處充斥著『打倒』、『罷免』等字眼的橫幅,數十條之多,還有數十塊大字報。『真是「文革」再現,央視、北京、內蒙古、湖南電視臺都來了……這場面,我可是長了見識了!』對於發生的這一系列不正常的現象,雷霞認為『就是惡奴欺主』。
業委會為業主維權,最終還是得到廣大業主的認可和擁護,在臨時召開的業主大會會議上,『罷免業委會委員』的議題被否決,『直接聘請鴻銘物業公司』議題被否決,『一名業主從國外回來,連家也沒回,直接到會場,參加投票。』有的業主說,『高考也沒這麼緊張過。』最後業主以多數票決定對物業公司進行公開招投標。
雷霞認為,業主和物業公司之間的矛盾,主要是物業公司沒有擺正自己的位置,高高在上,氣勢凌人,『其實,物業公司和全體業主,是一個平等的主體關系,物業公司受僱於全體業主,提供物業服務。』
2006年10月,小區召開業主大會會議,並做出決議,更換物業公司。隨後,通過公開招投標方式,在全國范圍內招聘物業公司,12月8日,南京新鴻運物業公司中標。業委會和該公司簽訂了服務合同,新鴻運物業公司進駐美麗園小區。
『到了這個時候,我們業主的權利,開始逐步收回。』雷霞所說的業主權利,自然也包括『車位主權』。
業主成為小區主人之後擁有了真正的業主權利之後,美麗園小區有了一些收獲:『一個是業主真正開始獲得了對公共物業事務的知情權與監督權,二是物業費開支降低,三是逐步理清和收回小區公共資產。』
美麗園小區一共有1378戶業主,地面停車1200多輛,地下車位450個。『這些停在地面的車,都是佔用了人行道、樓和樓之間的公共場所,業主入住後,都默認了這種車位。』雷霞告訴本刊記者,因為佔用的是公共領域,而公共領域屬於全體業主共有,『所以車位也應該歸屬於全體業主。』雷霞認為,車位車輛如何管理,停車管理費如何收取,『物業公司必須和業主商量著辦』。
雷霞介紹,業委會成立後,曾找過鴻銘物業公司,提出協商停車費收費問題,『但他們不理不睬的,不接受為我們的觀點。』鴻銘物業公司認為他們每月收取150元的費用是有依據的,依據的是北京發改委有關文件。『但是,那份文件規范的是停車場的收費,而我們小區沒有專門停車場,更沒有屬於物業公司的停車場,是業主犧牲了用以行走與活動的共有場地,來解決停車難的問題。』業主們不同意鴻銘物業公司的看法。
南京新鴻運物業公司進駐美麗園後,沒有爭議地,地面停車管理費由原來每月每輛車150元,降到了現在的120元,原來年躉交1600元,現在為1300元;新鴻運物業公司還須將其中100元/年作為收入分成支付給業主大會。
雷霞算了一筆賬,以美麗園戶均150平方米、二層以上業主為例,現行物業費每月每平方米1.54元,再加上為兩項特約室內維修服務單獨支付的費用,與訴訟前的2.72相比,戶均減少開支物業費約2000元/年;戶均節省停車費300元/年;全小區1378戶每年共減少物業費、停車管理費支出約317萬元,業主大會每年新增公共收入(停車管理費分成收入)約13萬元。
記者在美麗園看到,小區中心廣場公告欄裡張貼著記錄車位分配信息及停車管理費交費信息的表格,是新鴻運物業公司按業委會要求向全體業主公示的。這是美麗園業主入住6年後第一次享受到了這些信息的知情權。
『其實,更換前物業公司的行為本身,就是業主在行使自己的權利。』以廣大業主為主導簽訂了《物業服務合同》,將物業公司還原到了服務者的角色,業委會和廣大業主可以依據合同對物業公司的服務進行監督。產生分歧,雙方可以坐下來,平等協商。業主對小區內的事務終於有了發言權。業主和物業公司之間的主要矛盾,發生了質的變化。
『因為新物業公司不再為開發商隱瞞,我們發現了開發商很多問題,比如小區內違章建築以及變賣廣大業主資產問題。』但雷霞認為,『理清和收回小區公共資產,卻是一個艱難而漫長的過程。』
廣大業主成為小區主人之後,行使權利可以獲得收益,可以更好地管理房產、維護小區環境,使房產保值增值,『美麗園小區房產增值幅度,比周邊高出了10%以上,這是報道的一項調查結果。』雷霞認為,《物權法》不僅保護個人的私有財產,『還保護了屬於你的公共區域財產(管理公共事務)的權利。』
捍衛『車位主權』之三:被采訪者有一個共同的感受:《物權法》出臺後,車位問題依然讓人歡喜讓人懮——歡喜的是,車位主權作為業主一項權利,已經被《物權法》所確認;讓人懮慮的是,《物權法》規定有些情況下車位所有權歸屬於開發商,『這種情況下,將來依然可能會引發紛爭,甚至更大的衝突。』
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