|
||||
《物權法》已於10月1日施行,有關物業管理方面的上海地方細則也正式出臺。日前,上海市房屋土地資源管理局印發了《關於貫徹實施〈中華人民共和國物權法〉做好本市物業管理有關工作若乾意見的通知》(以下簡稱《通知》)對相關問題作了具體規定。其中,明確規定即使一產證上寫了幾個人的名稱,在表決時一個產證只計算為一個業主。同時,原業主大會議事規則、業主公約也開始『變臉』。
業主大會投票票數計算有了新規則如果一個房產證寫了幾個人的名稱,但在業主大會進行相關表決時它擁有幾票?開發商辦理一張大產證,它又擁有幾項表決票?而一個業主在一個小區擁有多套房產又擁有幾票?昨日,房地局宣布日前已經印發了的《通知》對相關問題已經作了具體細化規定。
《物權法》規定了業主共同決定的事項和新的表決規則。根據《物權法》第七十六條的規定,業主大會表決采取『專有部分面積』+『業主人數』的雙重計算規則,選舉業主委員會、選聘和解聘物業服務企業等事項,應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意;也就是說,如果僅僅只有半數業主同意,但這半數業主所佔建築面積不到總面積一半,也不能通過。同樣,維修資金使用等重大事項,則應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。
但對於如何確定『專有部分面積』和『業主人數』,《物權法》沒有細化,此次房地局的《通知》對此進行了細化規定,『計票主要依據為產證。』
《通知》明確規定,業主『專有部分的面積』按所持房地產權證記載或者房屋銷(預)售合同確定的建築面積計算,不包括停車位建築面積。建設單位作為業主,其『專有部分的面積』為未銷售的物業建築面積,不包括依法歸全體業主所有的物業、停車庫、配電房、垃圾房以及不能單獨辦理產證的其他物業的建築面積。
『業主人數』同樣按房地產權證數確定,一個產權證計為一個業主人數。即使這個產權證上寫有多人名稱,但只計算為一個業主。同時明確,房屋已出售並交付使用但尚未領取房地產權證的,按房屋銷(預)售合同數確定,一份合同計為一個業主人數。
值得注意的是,根據新的投票規則,開發商如果只辦理了一張『大產證』,業主人數也只能算『一人』,而一個業主如果在小區擁有多套房產並且分別辦理了產證,則可根據產證數計為『多人』。
部分原業主大會議事規則和業主公約將修訂
根據《物權法》的規定,業主自我管理的合約名稱發生了變化,修改的《物業管理條例》也相應將『業主公約』更名為『管理規約』,將『業主臨時公約』更名為『臨時管理規約』。
同時,由於投票規則、計票方式等的變化,原業主大會議事規則、業主公約的部分內容也出現與上述說法不一致的情況。
因此,《通知》規定,《物權法》施行前制定的《業主大會議事規則》、《業主公約》、《業主臨時公約》的部分條款與《物權法》相關規定相抵觸的,在2007年10月1日之後,應按照《物權法》的規定執行;業委會應當對原《業主大會議事規則》、《業主公約》進行修訂,並在下一次業主大會會議召開時,提交業主大會表決。
據悉,目前,市房地資源局已就新的業主大會議事規則、相關管理規約示范文本進行了修訂,並在部分區縣試點後印發。
建築物維修費分攤作了規范《物權法》對建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配采取約定優先原則,根據《物權法》第八十條的規定,『建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。』《通知》分別就業主大會成立前和業主大會成立後如何約定進行了規范。
業主大會成立前,為確保公平,防止建設單位利用房屋銷售優勢做出不合理的約定,保護購房人的合法權益不受侵犯,建築物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業共有部分所獲收益分配,按照《上海市住宅物業管理規定》的規定執行,即主要按照房屋建築面積比例計算。
業主大會成立後,則可以通過管理規約等方式對建築物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業共有部分所獲收益分配進行約定。沒有約定或者約定不明的,按照房屋建築面積比例計算。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||