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房地產投資快速增長,項目遍地開花,投資(含投機)購房盛行,消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說,2007年10月以前,無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市,或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市,全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。
從2005年『國八條』算起,到後來的『國六條』、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款准備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障,再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令(236號文),兩年多時間,調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲,在我國房地產發展史上實屬罕見。無疑,2008年,中國房地產市場很關鍵的一年。
宏觀調控得到落實執行2008年,宏觀調控將進一步深化,並得到落實執行,疊加效應將日益顯現。本文作者陳真誠認為,房地產熱將降溫,投資將有所回落,開工項目也將適量減少。
但由於持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性,不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續,使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區域增多。
正因為城市房地產項目遍地開花,使城市輪廓線向四面八方同步外延,使得城市的市場熱點區域也增多。如長沙,不再是城中、城東獨領風騷,城北、城南、河西的地區供應比重也將增加。
不過,正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發展趨勢,使得城市的熱點區域增多,卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱,不在少數的你我彼此彼此使得難分彼此。
國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示,國土資源部強調要保障住房供應量,首先是重點保證住宅用地需求,特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定,必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地,其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低於申報住宅用地的70%。不符合該要求的,不得批准用地。要優先安排、供應列入年度供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的,第四季度不得供應其他商品住宅用地。
毫無疑問的是,隨著宏觀調控的落實,城市房地產產品結構將更科學化、合理化:70/90新政的影響將逐步體現,90平米以上房型將繼續向節約面積發展。
在長沙,從2000年本人曾服務過的『同昇湖』、『山水芙蓉』開始到2007年的『保利』、『綠城』等幾十個別墅物業的集中放量,可以預見長沙高端房地產市場還將加大,高檔住宅市場將出現分水嶺。而其實,這一趨勢在全國各大城市差不多。只是,一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足,可能面臨更大的市場壓力。
同時,另一方面,政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度,不斷完善市場體系,以政策和需求為導向,調整供給結構,積極發展二級市場。並加大對房地產業秩序進行規范和整頓,維護市場健康運行。
保障性住房開發規模增加目前,在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話,相信會在全國其他城市陸續成立此類機構。
2008年,住房保障政策將進一步落實,廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面,由於預期改變,投資(投機)需求和自住需求在一定程度上被抑制,消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望,進而出現持幣待購、惜購等現象,供求矛盾將得到一定程度的緩減。
高度賣方市場將逐步被扭轉,甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面,確保保障型住房的土地供應,拿地競爭激化,大地塊土地供應模式可能被相對改變。
政府一方面嚴格控制高端市場的發展,另一方面大力支持保障性住房,力求總量平衡,調整結構,穩定市場,符合『90/ 70』政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。
在開發規模方面,將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時,受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響,保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤,可能分細或把多期並攏來開發。
項目開發和上市速度將加快,一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。
房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定,別墅價格相對剛性但需求相對不足,大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。
因此,房地產行業可能從『暴利時代』轉入『微利時代』或『常利時代』,暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。
市場競爭更趨激烈房地產企業並購多發,房地產市場洗牌加劇的現象將不斷增加,市場競爭激烈化,外資(或外資背景)開發商、投資者(含基金)將加大力度、加快速度進入市場或擴張。
在運作方面,房地產開發企業將更重視以品牌、服務獲得競爭優勢。房地產市場品牌化、企業經營集團化、項目開發規模化趨勢將加強。
從2007年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴格執行,土地利用將強化向適度密度、空中發展的趨勢,一些地塊可能被劃大為小。地塊規模的縮小將成為今後土地出讓的一大趨勢,單宗住房地塊面積一般會在100—200畝之間。出現『地王』的比率相對要減少。
同時,政府對市場秩序的監管、整頓將加強,房地產市場廣告執法將加強,房地產市場(含土地市場)將進一步得到規范。
在產品品質與戶型設計方面,戶型適中、品質較優、設計合理、功能實用、環境較好、物業服務較好、交通比較方便、配套較好、房價適當、總價適當的品牌企業開發的中檔或中偏高檔產品將最受歡迎。
不過,產品同質化問題可能變得嚴重起來,而市場競爭日趨激烈,促使房地產企業強化包括應用技術、設計、項目策劃、營銷推廣、經營理念等方面的創新。
其次,一如長沙定位於建成為一個山清水秀的美好家園一樣,隨著公眾對人居環境的要求不斷提高,各城市更將不遺餘力地保護生態環境,各樓盤必不斷提高消費者的產品品質,提高人居環境。即使是小戶型、經濟適用房等保障住性房,這一要求也將成為基本要求,總體趨勢也不會改變,只是相對程度不同罷了。
市民消費衝動趨減房地產市場競爭日趨激烈的同時,消費衝動將有所趨減,進而銷售速度減慢,銷售周期加長,『銷控』地位下降,房地產營銷回歸,企業將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。目前過分依靠『概念』、『銷控』吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面,將逐步被打破。
在一些城市,自住型普通消費者的實際購房支付能力很有限。重慶的一位媽媽為她兒子在上海的購房計劃向作者打來電話,說明她兒子的購房還得依靠家庭來解決支付能力問題。尤其如長沙等一些城市的消費者,其消費支出集中在吃喝玩樂上,購房置業的意識遠不如一線城市,這種情況短期內也不會有較大改變。
在不少城市,炒房回報預期並不高,房價持續高位增長而支橕炒房獲得高回報預期的基礎不牢靠,異地投資客撤走雖還不足以構成對房地產市場整體的過大衝擊,但無疑對房價的變化構成不少的衝擊。因為,往往30%的炒房者就可把整個城市市場的房價拉高,帶動其他70%的非炒房購房者追漲房價。同樣,一旦30%的炒房者退出市場,甚至只要10%—20%的異地投資客撤走,就可把整個城市市場的房價拉低,帶動其他非炒房購房者追跌房價。而且,往往是,大部分消費者看跌時,房價下跌的速度遠要比上漲的速度快、幅度大、面要廣,更具有『傳染性』。因此,房市要當心、提防階段性需求休克進而購買休克的情況出現。
將批准預售量與銷售量進行對比分析,以不少城市的近幾年情況來看,商品房開工、批准預售量明顯大於商品房實際銷售量,增長幅度也要高,而房地產市場預期的改變更促使需求暫時減少。因此,各城市(尤其長沙、北海等自身城市人口購房支付力和本地開發商實力有限的城市)要防止可能出現供大於求、爛尾樓、過多房屋空置等情況。
同時,盡管市場總需求在一定程度上被抑制,但廉租住房、經濟適用住房等保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。
不過,由於一些未來需求和房價上漲空間已被透支,房地產市場預期改變,市場觀望,保障性需求中的一部分仍可能在短期內被抑制。別墅等高檔房需求在短期內可能受挫,自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。投資性尤其純投機性需求和商業地產、『昇級換代』需求被抑制的成分最大。
投資性高檔住宅銷售周期延長,房主力圖盡快套現,異地投資客撤離等現象將有所增加。
房價整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言,保障性住房和小戶型的房價變化幅度要相對較小些,別墅價格相對剛性但需求相對不足,大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價下降幅度可能相對較大些。
企業風險控制意識加強由於市場異變,競爭加劇,再加上房地產開發企業本來普遍資產負債率偏高(多在70﹪以上,有的高達90﹪),本文作者陳真誠認為,這將促使房地產企業加強風險控制意識,越來越注重向外資(或外資背景)的開發商學習:既重視追求最大利潤的贏利管理,又重視必要的風險控制。
同時,房地產企業力求盡可能降低成本,將越來越重視管理工作。房地產項目規劃、項目策劃、市場營銷等高級專業人纔將走俏。
市場越來越細分,精細化發展成為趨勢,包括企業定位細分、產品定位細分、目標消費群細分,以及項目開發與企業經營的專業化,追求設計的獨特性,注重功能的前瞻性,營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。
由於房地產企業所需資金主要是靠銀行貸款解決,普遍存在著自有資金不足的問題。2008年,政府肯定將繼續采取更從緊的貨幣政策,甚至還可能多次加息(包括大幅度加息),使得銀行貸款的難度加大。甚至,還可能進一步趨嚴房貸首付政府或取消期房預售制度,嚴格預售資金管理。這意味著,雖然銀行仍是主要融資渠道,但房地產企業被迫尋求新的融資方式與渠道,融資將趨向多元化,全球化。
房地產企業將加快房地產證券化,創新金融產品,通過上市、信托、基金出售股份、收購、兼並乃至與外資企業合作等途徑進入資本市場,以拓寬企業籌資渠道。
宏觀調控既要避免由投資過熱所可能導致的經濟通脹,又避免產能過剩所可能產生的經濟通縮。政府將盡力防止一些地方可能出現部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大於求的局面出現。
在2008年,從總體上看,長沙房地產市場是良性的、健康的,房地產企業應該多著力於通過用心打造適應不同消費者需求的品質樓盤,合理確定銷售價格,不期望太高的利潤,為消費者提供全方位的優質服務,以應對房地產市場異變。
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