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研究成果表明,房地產業與其他行業的本質不同主要集中表現為以下兩點:一是房地產業無邊際,因而房價屢衝天高;二是房地產業與其他企業的本質營利特點差異在於,房地產業不存在同工不同酬的市場真髓。
因此,要想抑制高漲的房價,從正規市場理論或經典經濟理論,或市場經濟的普遍規律做文章,將無異於緣木求魚。
最大的背景來自於居住需求的不可限量!
因而抑制高漲的房價必須從尋求市場之異入手,還原市場的本質要求。這條顛撲不破的真理性要求就是如何通過各種行政、經濟手段,讓房地產開發業存在同工不同酬的效果。
同工不同酬不是指勞務領域的那種不公平,放在房企,主要指讓不同水平的開發商收獲不同的回報,承擔不同大小的風險,必要的時候也應該有血本無歸的時候!
目前的體制、機制、制度與同工不同酬要求相差比較懸殊的地方在於:各類有形無形資源被嚴重『資本化』,房地產生產成為『資本接力運動』,面對分工的各種服務與供應機構曲打成招,成為房地產開發商資本接力下面的『鏈條』,以至房地產領域,只求進入,不求其他。
如何讓房地產開發產生差異,同量的資金、同量的投入,有人做大做強,有人破笑為涕?
首先一條是緊縮地根而不是擴大地源。這一方面讓開發商產生僧多粥少的局面,比拼一下各方面的能力;另一方面,也是前提之一,政府大力發展廉租房與低保住房,將大量的潛在需求『就地阻截』,形成可量化的部分消費需求對抗可定量的開發供應,形成買方市場建設條件。而在『就地阻截』需求後,在收入再分配、收益來源、保障類補貼以及住房觀念方面予以引導與設計。
其次是對開發與市場淘汰進行嚴格監控。在上述條件下,既形成買方市場格局,又通過對准入與退出門檻的設定與厘清,並且在政府資源如金融政策等方面嚴格與開發信用掛鉤,讓人情、關系、社會背景、尋租機會等非本質資本『打回原形』,退出資本接力鏈。
最後一步就是還原房地產業服務與生產企業的本質,讓資本運作退出房地產市場。形成以產品、品牌、資金實力為要內容的開發企業競爭。關於讓資本運作退出房地產業,主要措施可以是:資金按項目進行管制、資金與土地囤積儲備監督公開化、預收資金交第三方管理與監督、嚴管審批環節的『倒掛』現象。
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