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之前在國內,與一個開發商探討『地王』的頻頻出現,會不會是房價急速上揚的原因之一。原本和顏悅色的他當即就板起了面孔。
我估計拿這個問題問國內其他開發商,其中大部分都會有這樣的反應。畢竟,經過拍賣或是掛牌,付出『天價』拿到的土地,誰不指望它賺錢?掏出去的真金白銀總得從購房者身上收回來。
也有城市規定10萬平方米建築面積的小區,必須配建一定比例的經濟適用房,但目前僅是極少數的試點。
來到英國後,我發現這裡的情況大為不同。
從對於『房地產開發』的英文翻譯就能看出點端倪——speculative development。Speculative是投機的意思,『投機』一詞在中文中帶有貶義,但是英國人就樂意在『開發』前面加這麼個詞。
既然是『投機』,開發商賺錢自然就不會那麼順利了,總得費一番周折。
英國的土地是私人擁有的,地價也很高。更讓開發商頭疼的是,按照英國現行的規劃許可,即使費盡周折拿到一塊地,沒有政府的許可,誰也別想蓋一磚一瓦。
作為交換,開發商即使一百個不樂意,也必須要蓋些社會住房出來。這是英國開發商要賺錢必須付出的代價。這種對於開發商,或者一些土地主利益的犧牲,其實也是政府公共補貼的一種體現形式。大體來說,英國有20%到50%的『社會住房』(類似於國內所說的經濟實用房)是通過這種體制實現的。
與此同時,這些佔一定比例的社會住房,不管是拿來賣或是租,開發商都必須要保證它們與市場出售的房屋同等質量,而且所處地段有可能與市場出售的房子相當。這些住房最終會移交給相關管理機構,用以作為社會住房的長久儲備。
開發商要蓋房子,前提就是要和政府進行『協商』,這一協商的過程可能要比與土地所有者談價錢買地還要麻煩。不為社會作貢獻,就別想賺錢。英國房地產業的規則就是這樣的。
傳統的英式住房,一般為兩層樓,前面可停車,後面有花園,受到很多英國人的喜愛。這種住房,在新建的社會住房中,已經十分少見。倫敦出現越來越多的高層,城市開始從『橫』向『豎』發展。
以前英國人都是以『公房』為主,政府出錢蓋,老百姓住,大家都覺得理所應當,甚至一些英國人都沒把這種房子當作『福利』來看。這其中當然也有一個主要的背景,英國很多地區在經歷二戰後幾乎夷為平地了,政府蓋房子給百姓住,也是一種責任和義務。那時候,也是英國『公房』大量出現的時候。
可是現在,政府也不樂意掏那麼多錢,慷慨地解決住房問題了。在英國部分地區,『注冊社會房東(Registered Social Landlord)』或『住宅協會(Housing Association)』就開始出現了,這些機構都是非盈利性的,歸一個非政府機構『中央房屋社團(Housing Corporation)』管理。中央房屋社團每年從政府得到預算,之後再網聚更多的社會力量,在自己的土地儲備上,進行社會住房的建設,供給社會中的社會關鍵勞動者(Key workers)或者其他符合條件的申請者。
英國現行的住房保障體制,讓開發商和政府、以及這些民間的房屋機構有了一個不斷協商的過程,從房地產開發中謀利,並非『像賣大白菜一樣賣房子』那麼簡單了。甚至就是社會住房定價這樣的環節,都可能由獨立的第三方調查完成。
Pocket是倫敦的一個開發商,他的公司開發針對社會關鍵勞動者的、價格相對較為低廉的『可負擔住房(affordable homes)』。顧客也定位在中產階級中收入相對比較低的那些工作者。
Pocket設計的房子中,有一個項目是37.5平方米的一房一廳,上市之後,預計售價可能為市場價格的80%左右,大概在15萬到18萬英鎊。
就是這樣精心設計的房型,我的一個英國朋友仍然認為,這種房屋並不是英國傳統意義上的『可負擔住房』,最多算是便宜的房子。
他舉例說:一個兩房一廳的公寓,市場價格大概在30萬英鎊左右,但是按照英國目前可負擔住房的銷售標准,合適的購房者可以只購買房屋25%到75%范圍內的部分股權,如果是購買50%,就是15萬英鎊。其餘的部分,每個月支付固定『租金』就可以了,沒有人會強迫你一定要購買整個公寓的使用權。如果以後你有需要,可以申請接著購買剩餘的股權。在英國人的觀念中,購房不是一朝一夕的事情。
由於開發商們規劃建設的就是這種『讓人們買得起』的房子,所以他們也可以和政府協商,提一些條件。比如提高住宅容積率,或是減少一些配套設施。
比如說,蓋一個擁有24套商品房的公寓,可能要蓋20%的社會住房;但是如果要全部蓋成社會住房,則可能容積率會提高一倍。同樣的一塊土地,多蓋出一倍的房子來,這樣一算,即使價格低於市場價,開發商依然有利可圖。
同時,由於這些開發商在市場上獲取的土地都是面積略小的項目,又是提供有保障性質的可負擔住房,所以,他們可以選擇在交通便利的位置建設房屋,而不提供車位。
某種意義上來說,這也是英國規劃系統體現出的變通性。開發商必須為社會、為低收入人群做貢獻,在他們做貢獻的同時,可以從政府獲得一定優惠。這也是開發商本身在市場生存的保障。
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