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打擊開發商囤地行爲是規範土地市場的首要任務,也是促進整個房地產市場理性發展的基礎。國土資源部在頒佈“39號令”之後,緊隨而來的四條細則更是體現了此次宏觀調控的力度和決心。這不僅標誌着土地市場制度建設再次邁出了重要步伐,也有望將風靡市場的“地王”時代徹底終結。
不過,在政策強有力的打擊之下,有雄厚資金實力做基礎的大地產開發商遠比中小開發商的抗風險能力要強的多。這就造成在政策調控面前,最先倒下的是對市場影響較弱的中小開發商,而真正囤地捂盤的大開發商們卻並未遭到重創。在這種情況下,房地產市場的明天將如何發展?中小開發商的未來又將何去何從?
“地王”時代:中國土地不能承受之重自2004年“8•31大限”後,房地產市場上盛行的協議出讓方式被正式叫停。土地“招拍掛”的實施在規範交易行爲的同時,實現了市場化和公開化,最大限度地堵住了暗箱操作可能產生的腐敗,爲房地產市場的規範、可持續發展敞開了一條新路。
但是,近年來,隨着國家宏觀調控的不斷加緊,地跟銀根的不斷緊縮,一批實力強大的地產開發商開始南征北戰,跑馬圈地,在“招拍掛”的交易形式下將地價一再擡高。去年全國出讓土地價款比前年增長了30%,而今年,僅僅第一季度就同比上漲10%,各地的拍地過程幾乎都成了催生新地王的虛設過場。
與“地王”頻現形成反差的是,市場上商品房供給量並未同步增長,幾乎每個實力雄厚的開發商在成功拿地之後都不急於開發,有的開發商還公開聲稱土地儲備足夠開發三四年以上。緊張的土地供應與頻現的“地王”現象形成鮮明對比,中國土地正負擔着不能承受之重。
政府出重拳“鬥地主” 多管齊下規範土地市場之前39號令的出臺,提高了房地產企業購地成本,改變了過去開發商只要繳一部分土地出讓金就可以取得土地使用權證。它首先在制度層面上規範了拿地程序,減少了“地王”出現的機率,使市場逐步走向集中化以及規範化。其次,它的出臺直指那些影響市場公平、損害國家利益的投機和投資行爲。避免“爛尾”項目的同時,也避免了在銷售環節中證件不全的危險,給購房者帶來了安全保障。再次,“39號令”的出臺加大了開發商融資的難度,房地產市場將會面臨一場殘酷的“洗牌”。這就要求開發商對資金流動重新做出安排,在儘可能短的時間內完成項目融資,保障項目開發工作的正常運行。
在宏觀政策出臺後,配套細則的及時頒佈更進一步促進了政策的實際執行。10月28日,國土資源部相關負責人對近期土地調控政策進行解讀時,從執行層面再次強調規範土地市場的具體細則。首先,各地國土部門要實行“淨地”出讓。其次,合理控制單宗土地出讓規模,吸引更多的中小開發商參與競爭,防止部分房地產開發企業憑藉資金實力“圈佔”大面積土地,形成“壟斷”。第三,規定每宗土地的開發建設時間,即每宗土地的開發建設時間原則上不得超過三年。
從這些細則中我們不難看出,整治市場中的囤地行爲將是政府下一輪宏觀調控的重點。在打壓大開發商跑馬圈地行爲的同時,政府還通過控制單宗土地出讓規模,吸引中小開發商參與競爭來避免“寡頭時代”的出現。
面對全國房價快速上漲給房地產市場帶來的負面影響,政府以積極的土地供應政策來增加房屋供應量,進而以增加供應來穩定房價的調控初衷是正確的。然而,由於增加供應的土地被手中有大量資金的房地產上市公司囤積,房屋供給量沒有相應增加,房價依然上漲。因此,使增加的土地供應量直接形成房屋供應量成爲宏觀調控的當務之急,多管齊下規範土地市場也就成爲政府的不二選擇。
新形勢下謀發展 就要有新思路新手段39號令的出臺以及相應細則的公佈將會對規範土地市場產生不小的影響,對建設用地出讓金交納的嚴格約束以及囤地行爲的打壓,將促成行業內的一次重新洗牌。
對於政府而言,在配套細則及時公佈之後,應儘快對全國土地利用情況進行摸底,搞清楚哪些地區是土地囤地集中地區,哪些開發商是囤地的始作俑者,以便有針對性地將政策貫徹執行。另外,還應同時加強保障性住房的建設力度,將市場與保障分開。在市場迎來高品質時代的同時,保障好中低收入者的住房問題。
而對於在調控面前面臨巨大生存危機的中小開發商而言,要想在新局勢下不被淘汰,繼續發展,就要有新思想新手段。
首先,要主動尋求新的融資模式與融資渠道。近期國家出臺的一系列政策都涉及到了開發商的資金儲備以及運營問題,在資本運營時代,融資也成爲決定項目開發成敗的關鍵。而我國融資市場起步較晚,融資手法也比較單一,需要在現行模式下不斷探索開發新的融資模式。這些問題不單單針對中小房企,對整個房地產市場來說都是一個不可迴避的問題。其次,中小房地產開發企業可以藉助差異化經營對自身實力較弱的現狀進行彌補,縮短擴張路線,集中化經營,將地產做精做細。