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單次提高利率,對樓市的影響不過是下了場毛毛雨,但連續多次提高利率所累積的能量,就有可能形成暴風雨,其對市場及房價的影響,絕不可等閑視之。一旦出現樓市拐點,那些沒有心理准備、癡迷於財富游戲的開發商和投資投機者都將受到市場的懲罰。
年內第5次加息,是自2004年以來的第9次加息(包括2005年單單調高房貸利率)。樓市何去何從,房價又將受何影響?
從整體上分析,利率通過調整宏觀經濟與房地產經濟進而影響房價。理論上,利率水平與房地產價格呈反相關系,利率昇高會緊縮宏觀經濟和房地產經濟,從而導致整個房地產開發投資、市場交易的景氣度下降,房價隨之下調:反之,開發規模加大,市場交易活躍,價格被旺盛的市場需求推高。
但現實中,又並非全都如此,比如現階段,連續9次加息,GDP和CPI仍在高位前進,國民經濟正由偏快向過熱轉變,房地產經濟亦無明顯萎縮的跡象,如此則房價不可能下調。只有經過多次加息之後,其影響力由量變發生質變後,纔有可能調整宏觀經濟與房價。
從供求雙方分析,決定房價的因素首推供求關系。利率上昇加大了開發商的財務成本,在市場形勢一般的情況下,會促使開發商減少開發量,但在近幾年市場供不應求的情況下,開發商完全有能力把增加的利息通過提高房價而轉嫁給購房者,所以目前呈現出利率與房價一起攀昇的景象。
從需求上分析,由於目前全國尤其是一線城市房地產投資投機比重較大,所以不斷推高房價,雖然普通購房者對利率上調造成的貸款壓力比較敏感,但因為投資投機者在一定程度上主導、甚至是脅迫了房價,導致部分自住客被迫跟進入市,否則越等房價越高。這一怪圈短期內很難消失,而利率上調短期內亦很難改變房價上漲的態勢。
宏觀經濟的每個發展周期,必然伴隨著利率的不斷調整,無論是下行期,還是上行期,都需連續多次調整利率纔能一點點改變經濟走向,在越過拐點(波峰或波谷)之後,往往又開始向相反方向調整利率。
一般來說,在加息的過程中,尤其是在前半段,很難明顯感覺到市場變化,房價也一樣;可到了後半段時,就會感到價格增幅漸漸趨緩,越過拐點之後,則價格會有所下跌。
本輪加息周期,我國已加息9次,基本上可以認為已進入加息通道的後半程,樓市及房價增長將會慢下腳步。至於何時出現拐點,則很難判斷。
不妨看看美國近年的情況。從2000年開始,美聯儲連續13次降低利率,截至2003年6月,聯邦基金利率水平降為l%,達到了46年以來最低水平。1年可調息按揭貸款利率也從2001年末的7.0%下調到2003年的3.8%。低利率環境下的美國房地產市場炙手可熱,房價直線上昇,五年內上漲70%左右。2004年6月,美國開始步入加息通道,至2006年6月,經過連續17次加息,聯邦基金利率水平昇為5.25%,終於使美國過熱的樓市趨於平穩,然後扭頭下行,成交量與價格雙雙下挫。與2005年同期相比,2006年9月美國新建房價格下降了9.7%,這是1970年以來的最大降幅。
因此而言,單次提高利率,對樓市的影響不過是下了場毛毛雨,但連續多次提高利率所累積的能量,就有可能形成暴風雨,其對市場及房價的影響,絕不可等閑視之。一旦出現樓市拐點,那些沒有心理准備、癡迷於財富游戲的開發商和投資投機者都將受到市場的懲罰。即使自住需求者,眼下也應考慮利率不斷上調所帶來的風險。沒有經歷過利率變化周期的買賣雙方,都須對利率快漲抱以敬畏之心。
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