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房價應該是當下中國最惱人的財經話題了。今年上半年,全國大中城市房價平均上漲了7.1%。其中深圳、南京、北京等城市更是上漲了10%以上。面對居高不下的房價,政府手忙腳亂,百姓嘖有怨聲。那麼,房價為什麼降不下來呢?短期內房價會下降嗎?
其實,在一個市場機制較為完善的環境下,任何一種產品的價格發生了畸高畸低的問題,都可以從市場的供求關系中找到答案。房價也不會例外。簡單的說,房價高企是住房市場供求不平衡造成的,其中最主要的原因是供應短缺,供不應求。具體說有以下幾個方面的原因:
需求旺盛,住房市場的需求空間很大
關於中國城鎮居民對住房需求的預期到底有多大,國內比較通行的判定標准是中國人均居住面積的國際比較。據官方公布的數字,目前中國人均居住的面積已達26㎡,官方也有人說這個數字在世界上屬於比較高的標准。同期美國的人均居住面積是60多㎡,日本大約是40㎡。但這個算法與國際通行的統計標准是不一致的。中國人均居住面積是按建築面積計算的,而中國以外地區的人均居住面積是按實際使用面積計算的。如果把目前人均建築面積還原成人均使用面積的話,則中國的人均居住面積只有十幾平方米。另一方面,2005年城鎮居民家庭的恩格爾系數已從2000年的39.4%下降到36.7%(恩格爾系數在60%以上為絕對貧困;50%-59%為溫飽水平;40%-49%為總體小康水平;20%-30%為全面建設小康水平;20%以下為現代化水平)。如此說來,目前住房市場上存在著巨大的需求空間,供不應求的局面將持續較長時間。
短期內土地供給相對不足,也造成了市場供應偏緊
2005年以來的宏觀調控中,土地政策的調整和近一步規范土地市場的系列措施,客觀上起到了抽緊地根的作用,城市房地產開發用地被進一步緊縮。土地供應的偏緊客觀上也造成了住房產量的減少。最近以來,上海等城市的政府已經意識到這個問題,開始增加土地的供給。但由於住房作為一種特殊商品,生產周期較長(一般需2年以上),這又加大了對市場供給的壓力,所以近期內市場供給偏緊的狀態也不會有大的改觀。
中低價位供給偏緊,市場結構不甚合理
近幾年各地政府都加大了經濟適用住房的建設力度,但還遠遠不夠。目前我國住房市場中為低收入人群提供的經濟型低價住房大約佔總量的1/3,與實際需要(比如50%)差距懸殊。但由於目前經濟適用住房的運作基本上采用市場化的方式,政府僅僅減免了土地出讓金和一部分城市基礎設施配套的收費,土地補償的成本仍需購房者承擔。所以,在大中城市中,經濟型住房的價格也不低,而且房源嚴重短缺。如果經濟型低價住房的供應量再提高一些,客觀上也會舒緩房價的過快上漲。但由於短期內政府的轉移支付還不能用於經濟型住房的建設,增加經濟型住房的供應量難度極大。
城市化運動將會大規模拉動大中城市的住房需求,房價上漲在未來是一個長期的趨勢
中國正處在城市化運動的早期,從現在開始到未來的幾十年內,中國現有的大中城市將經歷一場超大規模的城市擴容,將會有幾億農村人口移民到城市中,其規模和速度將是人類歷史上空前的。以中國目前的經濟發展趨勢推斷,很難想象這種城市擴容運動會半途而廢。相反它將會給現有的大中型城市帶來巨大的住房需求。這種擴容是不以人的意志為轉移的。只要市場機制存在,由於中國東西部經濟發展條件的巨大落差,人口會自動向沿海等經濟發達地區轉移。
需求中的非理性預期也是房價上漲的重要因素
現在的問題是官方可能過高地估計了市場中非理性預期對需求的影響。把抑制房價的希望過多地寄托於降低人們的非理性預期,這也是近年來宏觀調控對房價影響不大的主要原因。
總的來說,在一個相當長的時期內,中國大中城市的房價不大可能會大幅下降。其實,回顧近一、二百年的世界財經史,房價大規模下降的案例也是很少的。但房價是一個關系到百姓民生的敏感問題,房價過快增長超過了大多數百姓的承受能力,會引發社會矛盾,增加社會不安定因素。所以,問題的關鍵在於抑制房價的過快增長。
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