支持人：感謝盧教授用非常精准的六個第一以及三個不足對南開區進行了全面的解析。大家知道，隨著國家對天津的重新定位，天津市成了全國矚目的中心，偉業顧問在這個大前提下，在2004年就進入了天津市場，特別是在同年我們成功和萬科集團共同打造了萬科•東麗湖項目。到目前為止，偉業天津公司共有七個項目在同時運作，特別值得一提的是，偉業顧問與萬科在南開區共同打造的萬科金色家園項目，不斷奪得了傲人的業績，同時在社會影響力和口碑方面，為開發商和我們贏得了較好的口碑。下面有請偉業顧問天津公司的副總李健龍先生就南開區房地產的整體市場發展趨勢做詳盡的闡述。

　　李健龍(偉業顧問天津公司副總經理)：非常感謝在座各位與偉業一起走進《地產饕餮大講堂》南開篇。盧教授講的非常精彩。我們是一個從北京來到天津的公司，目前是本土化的外來投資顧問公司，目前開展的業務包括投資顧問，包括還有其他幾家公司。我從一個專業顧問公司的角度對南開區進行回顧和展望。

　　我們簡單回顧一下天津整體房地產發展市場的階段。1997年到2002年，這是一個需求自然增長，這個期間，房地產價格增長明顯，這期間天津房地產持續保持了近三年的穩步增長階段，沒有太大的增幅，2003年和2004年由於市政基礎設施的建設加快，刺激了房地產市場，形成了大量二手房和一手房的銷量上昇。

　　2005年至2007應該說是居住改善人群增加的階段，這三年就是外來開發商和外來服務企業建立的市場，並且帶動了產品創新和品質的上昇。還有就是經濟積累和家庭結構的變化刺激了改善型和生存性需求的增加。最主要一個特點，這兩年天津經歷了一個井噴的階段，從銷售價格和銷售速度呈現了較快的增長。

　　從偉業的觀點來看，預測2008年應該有綜合因素的拉動，這裡面四點因素可以關注，土地獲取方式導致地價的上昇，第二外來人口的增加比例充實了高端人群；第三中心城區的土地開始稀缺，價格的因素也導致的需求的緊缺，最後一個明顯變化就是跨區域購買越來越明顯，外地客戶越來越多。

　　從政策方面我覺得有三點值得大家關注。(PPT)整體來講，天津市目前發展態勢來講，剛纔盧教授講過了，包括南開和和平區這些中心區域，實際上土地稀缺是比較明顯的，目前來講，由於這種特征發生了城市外化的區域。還有一點，近幾年的發展進程中，隨著地價的增加，小高層佔據主導。還有一個明顯的特征，在這個黃金周包括國家宏觀調控出臺以後，地價有所回落，但是應該屬於高位理性的發展階段。

　　從一級市場的土地供應來講，2006年天津土地供應增加將近400%，2007年保持繼續增加的情況。今年上半年主要集中在近郊郊區和濱海新區，包括靜海和寶坻等等，其實郊區的土地住宅供應是比較明顯。

　　從天津的土地政策供應來講，住宅的郊區化發展，包括濱海新區的土地供應量大增加，另外市內六區的價格大增長，包括8月7日新開的新開路地價是一個新的標志。高價的地塊成交也拉動了天津土地市場的成交價格，最主要的明顯特征從近期的雙港和河東地塊的拍賣，明顯特征外地開發商拿地的比例開始上昇，逐漸來講，天津將過渡到一個大時代。

　　從商品房市場可以看出，2003年整個井噴狀態開發，2004年開始一直到2007年呈現了階梯發展格局，價格出現持續攀昇。2007年持續昇溫以後，價格放量持續上漲，價格成交量也是在上漲。從天津房地產市場來講，進入2007年，市場持續昇溫，步入下半年進入了盤整期，2007年3至5月，市場保持穩定增長的狀態，到6月份和10月份住宅市場非常火爆，成交面積達到200萬平米，同比增長13%，九月的成交量較上個月上昇了14%，這是一個比較明顯的現象。

　　說到這一點不得不看看南開區。(PPT)這個紫色部分是市內六區的成交價格。在成交量當中可以懇求，南開的成交量一直屬於全市領跑的位置，近三年來，南開區始終以近110萬至130萬平米的消化面積增長，價格增幅在各區域當中是最高的，隨著市場的昇溫凸顯了南開區的區域利好。看一下二手房市場。隨著商品住宅的開發，二手房市場2004年開始活躍，成交量也得到了大幅度攀昇。2006年2007年二手房出現了一些回落，這說明一級市場的供應是不足。成交量雖然下浮了，但是價格以30%的速度增幅。實際上需求很多，但是供應是有缺乏的。

　　從整體市場意向來講，從發展、產品、價格和重點區域進行總結，天津的房地產實際上處於高速發展的階段，逐漸向外擴張中心區域實現了完美的裂變，高端產品已經回歸了市中心，由於市中心的高額土地成本造就了高端的土地價格，市區以高舒適度和高綠化率的產品滿足了人們的需求，天津市的別墅細分到了第三個階段，包括城市別墅、高爾夫別墅和度假別墅，從客戶置業目的來講，產品和區位發展形成了鮮明的發展格局。

　　從價格上來講，普通改善型的項目目前平穩上昇，河西區有非常大的上昇，包括南開區價格可以進行分析，價格增幅遠遠超過了市場同期水平，而且在中心板塊的項目遠遠領跑於整個市場。重點區域包括五大道、老城廂、奧體、濱海新區等板塊完成了場地昇級，河東、紅橋和北辰區域屬於快速的增長階段，邊緣組團逐步形成了市場認知。所以在整體市場來講，濱海新區的政策西移包括市場發展逐步進入成熟階段對房地產有很大的影響。第二個房地產市場經過盤整，價格上昇，為第二次盤整打響了信號。第三中心城區土地的供應減少，而且新家園從雙港吹響了啟動信號。

　　簡單了分析了天津的房地產市場以後看看南開區。為我們用『心儀』兩個字呢？因為南開區的居住氛圍使我從河西區搬到了南開，做金色家園這個項目的時候，有一個口號，『事業發展在濱海，生活宜居在南開』。我們簡單看一下，它的地貌、交通環境、配套、居住人口，剛纔盧教授也講過，我講講居住人口，這點我還是比較有發言權，我現在到天津三年了，我應該屬於新天津人，天津目前分為兩類人，一類是天津新人和新天津人，我屬於外地到天津參與城市建設的新天津人。

　　在新天津人當中，選擇在南開居住的比重越來越高，一方面南開具有良好的發展和良好的交通，同時還有一個良好的文化氛圍，外地到天津來講，對於城市生活依賴性比較強的人來講提供了很好的氛圍。從居住來講，南開區價格的上昇必將導致南開區外來人口在市內六區和天津整體市區當中比重是最大的。南開區發展我們分為三個部分，第一是發展契機，就是進程的發展。包括北方經濟中心和歷史、文化旅游和生態環境。天津目前已經進入了城市跨水平發展後期階段，前期階段是城市的產業和興起階段。第二個階段是中期階段，就是工業化主導城市發展，包括河東區等幾個工業城區開始外遷，第三個後期發展階段就是第三產業為主導的城市發展階段。

　　2006年天津的GDP指數達到了4000至8000之間，這兩個階段來講意味著天津整個房地產處於一個平穩發展階段，而且市場發展日趨成熟，南開區在城市發展過程起到了先知先覺的作用。第二個發展契機就是南開發展規劃做一個介紹。剛纔六區和三帶盧教授已經講過了，包括老城廂的民俗文化旅游區，包括目前南馬路的商業商務區，也包括目前以西馬路五金城為主的高新技術產業園區，和天拖沿線高新技術產業區，還有目前以水上公園和奧體為主的都市旅游商業區，形成了南開區完美的規劃，形成了由東向西逐步發展的過程。

　　再一個就是看看天津的科貿城，科貿城形成了一橫兩縱三區的發展階段。一是科貿街向西的延伸，目前已經到了紅旗路，兩縱重點是白堤路和紅旗路，這兩條帶上以鞍山西道產業街商務發展帶。這是一個未來南開在產業上領跑其他區域的核心區域。

　　我認為目前南開西部區域是一個生活區，而真正的產業發展原動力在東部區。科技貿易將超過200億美元，工技貿總收入也持續增長，總部基地吸引的投資將超過40億元，科貿街形成了數碼、電子、信息產業、生物、醫療等主導產業。我們將不斷把現在目前天津的科貿街推到市場上形成天津的『硅谷』。

　　說到產業發展，這個規劃圖，一個是都市工業群，一個是支柱產業。目前以黃河道、西南馬路為主，這塊集中在南開區西部。這裡面有幾個關鍵詞，我們要看一看有哪些變化支橕這些產業，地鐵二號線的貫通，西北快速路的通車，還有南開的體育場，這種陸續的支持生活配套的一些城市化建設將加快，還有一個新南馬路五金城進入南開區，這幾個關鍵性的節點都預示南開區的發展和啟動。南開區的西部將實現與中心城區的有效銜接。它的城市規劃造成區域之間的差異會進一步縮小。如果大家考慮投資的話，南開西區實際上有很好的發展前景。李健龍： 2007-11-2 16:10:22新南馬路五金城列入了天津市重點發展項目，新南馬路不但要輻射天津，實際上輻射了北方區域和五金基地產業，也成為一個以產業為核心的輻射范圍，周邊將是帶動性的附屬的產業支持。

　　再看看天津商品房市場，這條綜合線是天津整體市場成交價格。這條紫色線是南開區的價格。隨著市內土地的稀缺，市內六區的住宅價格大幅度增加，南開區在市內六區中資源的稀缺性導致價值繼續拉昇，再次擴張了它差異化的空間，所以說南開區域在市內六區戰略領跑的絕對地位越來越明顯。再看看目前二級市場的情況。實際上南開區的二級市場相對來講也比較穩定。你可以看到，2004年、2005年、2006年每年一直保持每年130萬平米的成交價格，但是今年的成交幅度比去年超過了30%，2003年中國房地產市場逐步駛入了快速增長的階段。在南開區老城廂、奧體新興板塊對南開區市場的影響是舉足輕重的。

　　最後，萬科金色家園我們一直全程參與的，對於南開區我比較了解，我簡單對三個板塊進行一下延展。南開區的整體印象就是東移西擴的產業園區，隨著南開區的發展形成了多點布局，老城廂、水上包括現在的海光寺等形成了多功能格局。南馬路目前已經有一個近30萬平米的綜合建設體將在這幾年興建。這裡面包括一些商業和寫字樓。奧運和水上板塊將隨著奧運的到來隨之發展。受奧運會影響最大的就是南開區了。將形成以休閑、度假於一體的產業區域。還有一個老城廂板塊。在老城廂板塊當中來講，它具有優勢和歷史、人文優勢。包括目前鼓樓文化街是天津追溯的理想，目前老城廂規劃發展後期階段，形成了文化、休閑、生態、旅游、居住和多元化服務區域。從傳統和現代來講，這個區域將成為天津居住中心。富力城項目，老城廂最早啟動時候就是啟動了富力城，2004年精裝修的項目剛開始每平米只有6000元，現在漲到14000元/米，充分證明了老城廂的魅力。在泰達開發當中，從格調最開始的樓盤到現在的格調春天，也足以看到整個西廣開板塊將成為南開在教育最宜居的生活配套區域。

　　第三個板塊也是我認為我理解南開以後，我認為2008年以後投資價值最大的板塊就是南開的西部板塊。這個板塊應該說佔老整個南開區行政區屬差不多二分之一的輻射面。是傳統上工業集中的區域，區域面貌人群比紅旗路以東的區域存在很大的差異，因為有差異纔有生存的空間。因為土地供應和開發受到限制，南開區真正的土地核心我認為應該集中在西部板塊。這個板塊還有比較大的發展空間。在西區隨著重點的南馬路五金城項目，由專業的產業支持的項目，將形成大量的變化，第一產業的發展必將帶動周邊的經濟發展，第二產業的發展必將帶來大量的產業人群，第三經濟的發展必將吸引更多的生活投資和建築配套需求。另外，隨著一些公園和公建設施的投資，包括南開金色家園6000平米的商業設施的投入，一改南開區生活配套單一和弱小的情況。