主持人：今天我們非常榮幸請到了天津社科院盧衛教授，請他談一下南開區未來的重點區域、發展優勢和投資回報率，下面掌聲歡迎盧教授。

　　盧衛(天津社科院經濟預測研究所所長)：非常榮幸再次光臨大講堂。我一直也比較關注天津的城市建設和房地產業的發展。今天我想就南開區房地產的發展做一個簡單的介紹。我這裡也准備了幾張圖片，因為我看到會的有外地的一些開發商朋友，我想對於南開區大家都非常熟悉了。但是作為研究者的角度，我也想談談我對於南開區的理解。

　　(PPT)第一張圖片就是想說一下南開區到底是什麼樣的一個位置。南開區實際上在天津的西南角上。在它外面是四個環城四區，北辰區、東麗區、津南區和西青區。南開區的發展優勢是什麼呢？

　　第一，南開區的整個佔地面積是41平方公裡，它與天津的河東區基本相當，在天津市至少是並列第一。從圖上我們也可以看出它的面積是比較大的。和平區有10多平方公裡，河北區20多平方公裡，其他的區也不大，南開區比較大，但是不是原來就這麼大，它外環線的部分，像大家知道的華苑原來屬於西青區，後來因為建居民區就劃到南開區了，發展也是逐步從北向南擴充的區域。

　　第二，南開區人口是無可爭議的第一位。天津市市內六區人口大概有近500萬，南開區佔了近四分之一。其他區相應的都比較少，都比南開區少。它的人口多面積大是一個方面，另一方面，南開區在歷史上是天津市中心市區的一個最早的人口密集區的核心部分。接下來這張圖是行政區。顏色不同的地方是街道，街道就是區政府下一級的地方政府組織。這就是現在的老城區，現在叫古樓街。這個四四方方的這一塊是城鄉區老天津城，2003年以後全部拆除掉了，現在變成一個新區了。它發展的這些部分是原來南開區域，像八裡臺等等都是它的新區。華苑明顯就在邊上了，是很不規則的一個區域，顯然是後來加進來的。這是王頂堤區，王頂堤過去是一個大隊，現在是一個鄉，現在基本上已經全部城市化了，像嘉陵道現在也是工業區，像偉業代理的萬科項目也在這裡。因此說南開區的發展經歷了天津市600年的歷史，它是從一個中心區又向外延伸，延伸到了天津市的中心六區的邊界。

　　文化和教育是南開區的特點。大家知道，一說到天津的教育，特別是高等教育，那就是南開大學、天津大學，這兩個大學恰恰都坐落在南開區，還有一些大學比如像師范大學、理工大學、中醫學院等等。南開大學和天津大學實際上有點類似於北大和清華的意思，類似於北京的海淀區，類似於上海的江灣地區。天津市原來有三個高教區，一個地區是南開的天大，一個就是河西的財院和科技大，還有一個是河東紡院，現在在南開華苑以外又搞了一個大學城，現在南大、天大、城建學院、師大等等七八所大學，每所大學都是500畝地，所以說南開區本身定位就是一個教育、文化、功能集中、科研集中的區域。在天津市任何一個區的高校如此集中是沒有超過南開區。

　　另外一個就是體育，天津市最早的體育場像個飛碟和最近在2008年要作為奧運會足球主賽場之一的天津奧體中心都坐落在這個區域。不做體育比賽的時候，它就是天津市最大的室內展覽中心，因為天津市室內展覽中心沒有搞好，塘沽那邊展覽中心非常大，但是沒有像天津市一些文化行政活動那麼頻繁，這個區域也在南開規劃當中也作為一個專項區域進行規劃了，就是體育、文化、經貿都在這裡，這是它的一個特色。

　　還有科技方面，各個區都有自己所謂的科技開發小區或者工業小區，南開區的科技園區很大程度是天津市過去三區一帶，一代原來指的是科貿區，三個區就是開發區、保稅區和科技園區，科技園區一個核心的政策區和孵化區就在南開區的這一帶。華苑那塊有一個華苑產業園區，是政策延伸區，園區面積是12.2平方公裡，不到南開區三分之一，後來這個園區也做了很多房地產，就在白堤路那邊，包括一些民宅的項目。但是它的功能還是定位於科技園區。它為什麼在這裡定位科技園區呢？因為它的前面是南大、天大的主校區，包括理工大學也在這裡，後面農學院、城建學院，包括其他的一些市內的院校都在這裡。這個區域現在不大，外面只有2平方公裡，但是市內規劃有11.2平方公裡。

　　還有一個是園林綠化。其實園林綠化主要是從它的公園數量和公共綠地的數量來看。從南開區整個發展來看，天津市最大的公園——水上公園就在南開區，還有長江道的長虹公園都是天津比較大的公園也坐落在南開區，南開區的綠地面積非常大。總體來說，南開區是天津市綠化率最高的區域。剛纔說園林、體育、文化、高教、人口、面積都是第一。再講一個第一，我認為從願景來看，南開區的交通也是第一。地鐵一號線有一部分穿過南開區，將來的地鐵三號線和地鐵二號線預計在2010年後都要通車，一個從華苑方向走，一個是從中北鎮往天津站方向走，從南向北，從西向東都從南開區經過。一號線、二號線、三號線三條線路同時穿過一個市區的，我感覺就只有南開區。為什麼把二號線和三號線的起點都放在南開區？有一定的道理，而且一號線、二號線、三號線是天津市九條地鐵主要網絡線，其他都是輔助線。所以將來二號線包括現在的一號線、三號線的沿線都是穿過的南開區的。

　　南開區雖然人口很多，面積很大，但是人口密度不是很大，人口密度應該說低於河西區。因為它有這麼大的水面，有那麼多的空地。當然還有其他的。比如說它的商貿、它的文化，比如說老城廂裡面有比較典型的天津古文化街、天津的鼓樓商業街，還有這些年在老城廂建設的項目，還有它的水上公園，還有天塔(號稱亞洲第三的電視塔)都在南開區范圍之內。所以它的文化、旅游、商貿發展非常發達，南開區的商貿某種情況下不如河西區和和平區，但是南門外大街和和平區是毗鄰的，它的區域發展也帶來了南門外大街。

　　但是南開區有沒有開發劣勢？我們不能回避，南開區這些年的發展，因為它的面積大、人口大，人口大意味著需求大，還有人口的素質，就是每百人和每千人的大學生、中學生的調查，南開區也是全市最高的，人口素質和他的需求是相關的。在這個區域當中，目前我覺得它的發展不足，作為一個中心城區它的土地經過這麼多年的開發已經出現了衰竭的狀態。

　　因為它是從老城向周邊擴散的過渡，過去來講，開發點老城以外的區域，近些年以來，就是舊區改造，就是以舊城區為主的中心，像以前的天拖南小區都是屬於南開區比較早的一些項目。後來到上世紀的八、九十年代的華苑還是屬於南開區，基本上開發得差不多了。我覺得南開區的開發還有幾個區域。

　　概括來說，應該是舊城區一些破爛的危改的地區，這些地方都是大片的開發，但是有些土地沒有進入規劃，包括南門外大街兩側，還有原來所謂的黃河道工業區，這個區域過去是電子、輕工比較集中的區域，還有大量的廠房。在這個區域當中，還有電纜廠、天津拖拉機廠，這些大廠由於產業結構的調整，土地都要變成房地產開發區域。如果不考慮這些，南開區真的沒有太多的土地可以開發了，還有一些邊邊沿沿，還有南開區很少一部分的城鄉接合部，但是沒有太大的片，面積都很小，只有5000平米以下。這是它的一個劣勢。

　　再有一個，我認為是它的景觀資源相對貧乏。剛纔說南開區公園很多，但是都關在圍牆裡面，可憑借的資源相對較少。比如說我們說紅橋，是過去天津市河道密布的城市，南開區有什麼河？除了老城廂邊上有一點靠著海河之外，市內大概就是一條小河了，基本上紅旗河沿著這個線流過來，河道非常有限，比如說紅橋區有子牙河等等，紅橋區號稱三河五岸，河西區叫六河九岸，河東區又有海河的岸線可以開發，南開區相對來講比較貧乏，沒有這些景觀來抬昇地價。

　　另外，濱海新區的開發開放和東麗區的航空港區域的開發開放，對有些區域的影響是很大的，比如對南開區來說就是一個背向的，因為南開區的發展如果要想跟塘漢大相比，還要通過快速路來聯系，空間位置比濱海新區遙遠一些。

　　優劣勢我講完了，我再想說一下南開區現在的發展狀況。請看圖，這是南開區『十一五』的空間發展規劃圖，現在提出的是『三帶』，一個是黃河南馬路一直通到海河邊，由於老城廂改造，這條路成為了標志路，這條路是商業五金，因為南馬路過去就是一個五金、建材比較集中的區域，現在主要是浙江的溫州人在這裡經營。這都不住宅開發。這條路是長江道，這條道主要是發展汽車貿易、汽車配件交易，長江道汽配城，還有一條道叫白堤路，鞍山西道有一條科貿街，現在白堤路發展起來的。

　　我們從顏色來看，我們分了五個區域，分別由文化、商貿、體育、工業的等等。當然這是區域的規劃，不是說是市政府的建設規劃，而且南開區根據自身的發展情況特別是經濟發展情況，它是一個功能性的區域，既然的一種規劃，它所有的房地產項目應該服從於這個。這個規劃就決定了我們在這裡面如果要投資的話，就要尋找我們投資的依據。從現在來看，每個城市都有科貿街，賣電腦像北京的中關村，天津的百腦匯也發展起來了。不僅僅於此，通過科貿要搞一個所謂總部經濟，大家看鞍山西道是北草壩，那個區域原來是工業區的一部分，它現在正在招商引資，原來就只有一些小的工業項目在裡面。這個區域是它定位於將來的都市區，這裡面除了做工業區之外，因為天津市所有的區域都在搞都市工業都是張高麗書記來了以後纔搞的。這個發展目前都是零，在當前情況下，房地產價格這麼高，市場這麼看好的情況下，市場上有各種各樣的投資項目，像天拖那片，那塊不僅要做外資企業駐中國的總部，還要做一些商業。

　　像水上板塊和奧體中心板塊，這裡面有一個項目，大家知道在地價非常高的情況下，會向空中集聚，這樣發展趨勢對土地的要求很要求高，盡管現在天津市已經出了好幾個地王項目，比如說地價已經到天津是歷史最高水平，以後天津整個經濟形勢就是由於濱海新區開發開放，由於天津成了天津經濟第三極，這樣政策的定位把天津提到了歷史上從來沒有獲過的潛力無限的位置上，這個位置決定了天津在很長時間都在被各地的投資商所青睞和追捧。國家的宏觀調控怎麼調控？主要現在放在了解決低收入人群、貧困人群的住房保障方面，對高等住房就是限制炒賣二手房，對於天津的發展來說，也需要各方面把房價和地價保持在較高水平上這也是率先發展啊。

　　現在在南開區有哪些項目可以投資呢？第一個就是南開區的老居住區和工業區裡的一些有待改造的地方。包括天拖這塊地，包括一些五六十年代建設的居民樓，有三四層的單位樓等等，這些房型都應該拆了，因為非常破舊了，這樣的樓實際上不應該在存在的，都可能拆除，這個地方人均消費不高，應該有投資價值。第二在交通發達的區域，包括在地鐵三號線、二號線沿線。第三個是城鄉接合部區域，這個區域有一些是集體用地。現在這些區域的說農民非常富，像侯臺這些區域的農民非常富，當然他們還有一些農業宅基地。

　　實際上來看，現在天津市出讓土地最多和房地產市場發展最快的一個是南開區和河東區，後面就是河北區和紅橋區。而且南開區這邊有科技中心和科貿街這些人對居住的住宅需求很高，他們對價格不在乎，就求房子好，所以說我認為南開區還有一段輝煌。