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針對房地產市場依然熱度不減的狀態,近段時間,中央有關部門又相繼出臺舉措,調控樓市。國務院辦公廳發布《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(業內稱為『24號文』),要求各地圍繞『進一步建立健全城市廉租住房制度』、『改進和規范經濟適用住房制度』、『逐步改善其他住房困難群體的居住條件』三個方面采取行政措施,加大住房需求調節力度;央行、銀監會聯合下發了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,通知要求『對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍』;國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》,明確要求自11月1日起,開發商只有在完全付清土地款的情況下,纔能領取國有建設用地使用權證書。對中央有關部門先後出臺的三條鐵律,業界人士形象地稱之為三板斧,三板斧砍下後,目前的樓市已出現微妙變化。
樓市成交量下滑國務院辦公廳下發的『24號文』,一方面從民生的角度,從關心弱勢群體的角度,要求各地增建經濟適用房、廉租房改善低收入人群居住狀態。另一方面,又包含著政府通過增加樓市供應,從而稀釋商品房市場的剛性需求,但由於建房的周期較長,它對商品房市場的影響還需要一段時間纔能顯現出來。不過,9月底央行、銀監會聯合下發的『提高首付比例』的通知,則在樓市產生了立竿見影的影響。
成都人肖剛在交大路上開了一家房產中介門店,整個10月份,他都在為清淡的生意著急:『前幾個月我的生意一直好,每周都可以做成兩三單生意,每天電話都可以接到一二十個,10月份突然就冷清了,一個月纔做了一單生意。』同樣的情況在一些新開樓盤也有反映,城北一樓盤開盤前原來登記客戶有3000人,結果國慶過後正式開盤,只來了1000多人,跟開發商的預期差距較大。『由於銀行提高了按揭貸款的首付比例,很多原來登記要買房的人,包括買二手房的人,要麼首付款不足了,要麼產生了觀望心理,只好打退堂鼓了。』一些中介公司和售樓小姐直言:原來首付20%銀行就放款,現在要40%,有的銀行還提高至50%,很多買房人突然感覺錢袋子吃緊,只好拖下來了。
從成都市房管局網上公布的統計信息看,截至10月30日,全市成交房屋總套數不足1萬套,平均一天不足300套,這與前幾個月動輒五六百套的交易量比,顯然有下降。放眼全國,成都市的情況似乎還算好的。從上海、深圳、北京等地市場反饋的信息顯示,二手房和新房認購,都呈下降趨勢,從公開的信息看,深圳樓市在10月的前半月,15天裡新房成交了5.9萬平方米,僅相當於9月全月成交面積的19%,即使跟成交量最低的8月份相比,也只達到了8月份全月的27%。此外,包括長沙、南昌、重慶等在內的二線樓市,也傳出了交易量下挫的聲音。
『土地新政』打懵開發商土地一向被認為是開發商的命根子,只要有土地,銀行抵押貸款、施工方墊資建房、修到三層就可預售回款,開房商的日子很『滋潤』,10月9日,國土資源部發出一紙新規:《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》,明確規定:土地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下纔能獲得,開發商再不能像過去一樣,邊建邊分期按比例付款。
開發商囤地的行為將會得到有效遏制。成都一位開發商表示,過去開發商拿下一塊土地後,總能依照自己開發的進度,向政府主管部門申請分期付土地出讓金,緩解緊張的現金流,現在手裡有地的開發商必須加快開發進度,加快回款速度纔能保證現金流,顯然這將進一步刺激樓市供應量的增加。同時,這一新政將更加考驗開發商的拿地實力。『現在地價越來越貴,動輒幾十萬元一畝的土地,誰有錢誰拿,資金實力不夠的只能長嘆或者找人聯合拿地聯合開發了。』一家開發商如是感嘆。
另外,一些銀行為防范自身風險,日前進一步出臺政策,要求開發商所建項目必須封頂後,纔能申請發放業主按揭貸款。業內人士稱,以上種種措施,表明有關部門規范樓市秩序的尺度更嚴格了,樓市正在醞釀著新變局。
開發商出貨速度加快面對有關部門連續砍下的三板斧,市場可能醞釀著微妙的不確定變化。為此,成都一些開發商加快了推盤量和出貨速度,有開發商甚至將計劃明年上市的房源也提前到現在推出。
據了解,來自北京的正在成都建設路做項目的一家開發商,原准備今年不再推新房源,以致市場傳出『捂盤待漲』的風聲,不過,近日其合作廣告公司公開聲稱『馬上就有200套房源面市』;在成都南部新城的雙流縣萬安鎮,成都雅居樂花園(查看地圖)最近也接到了總部的指令,要求修改營銷方案,年內加推數百套電梯公寓。而此前的方案顯示,年內成都雅居樂項目只會推出400餘套別墅產品。
另外,正在成都城南、城西熱火朝天開發一些項目如龍湖三千裡(查看地圖)、蓉上坊(查看地圖)等,也加快了推盤速度。城西兩家不願透露姓名的開發商明確表示,原計劃將樓盤中的一部分房源延至明年再上市,但看到當前新政頻出,而且還不知道下一步有關部門還會有什麼新政策,因此決定將明年的房源提前到今年底推出消化。種種情況表明,目前成都開發商加快推盤節奏的情況事實上已經很明顯。
山雨欲來風滿樓。看看誰能把握住這成都房市的風向呢?
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