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10月12日,《上海證券報》的一則消息將備受矚目的物業稅再次推到了風口浪尖,報道稱,國家稅務總局和財政部已批准安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區,至此,包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶,已有十省市開始物業稅『空轉』運行。
明年物業稅有望實轉試點10月18日,一直在配合國家有關部門進行物業稅論證的專家、中央財經大學稅務學院副院長劉桓教授向記者透露,有關部門已經在物業稅空轉階段積累了豐富經驗並總結了一些問題,為了更有針對性地解決問題,物業稅有望在明年在部分試點城市進入實轉,但正式實施還有待時日。
『最近公布的消息只不過是把我們做了好多年的工作公之於眾,物業稅「空轉」雖然沒有實際征稅,但一切步驟和真實收稅流程相同,由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與,統計物業數量,並進行評估和稅收統計。下一階段,我們將從這10個地區中選取一些進行實轉演練,以有針對性地解決空轉過程中出現的問題。』10月19日,北京市地稅局一位不願透露姓名的負責人告訴記者。
物業稅也叫不動產稅,它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的昇高而提高。開征物業稅將有利於抑制投資性需求,減少市場上大量存在的閑置房,並穩定政府稅收來源。
目前,我國各地房地產發展極不平衡,在上海、北京等一些重點大中城市,房價在近幾年翻了幾番,而一些中小城市房價啟動的形勢還不是很明顯。正是由於各地發展不平衡,在物業稅空轉階段,首批的六個試點地區采取了不同的多套方案。
劉桓告訴記者,物業稅從空轉轉入實轉重點要解決四大問題:首先是確認房屋產權,就北京市來說,北京市政府能管的房子大概有60%左右,還有40%是央產權,房地產市場發育有一個重要的前提是產權的登記,必須重新確定房屋的相關產權,該歸誰管歸誰管;其次是確認個人擁有房子的信息,劉桓稱:『目前認定基本的住宅是不征稅的,擁有第二套以上的房子纔構成征稅對象,但這個怎麼確認,就要和房地產公司當時售房的情況以及登記的數據基本資料相互溝通,目前這項工作正在開展』;再次要解決全國聯網、預防異地投資的問題以及確定稅基。
『從空轉到實轉,實際情況要復雜的多,包括政策、稅制設計、情況調查等各方面,這是個系統工程。在2003年提出稅改的6個任務中,最難攻克的是物業稅的任務。如果房價繼續往上漲超過人們投資的承受能力的時候,一旦經濟發展放緩,樓市就要暴跌,問題就會很多。所以任務再難,這一關必須要過。』劉桓說。
物業稅要擠出房地產泡沫物業稅核心問題是對房屋在保有期間征稅,『現在大家看到房地產市場產品稀缺,就開始囤積房子,這跟老人們過去囤積米面是一樣的,並沒有用。房子是用來住的,你有十套房也只能住一套,剩下的九套房空著,這就限制了別人的消費,保有期間無稅正是造成這種現狀的原因之一。』劉桓說。
因為我們國家曾經是國家、集體住房,在這種情況下,政府應該實行一些強有力的行政措施,對佔有第二套以上房子的投資行為進行清理,但在當前,對於能不能做到這一點,各方面還沒有把握,目前也只能通過房貸來進行清理。但房貸仍然是在交易環節起作用,而物業稅最核心的內容在於對保有環節征稅,從而改變人們的投資行為和習慣,並有望對高昂的房價施加壓力。
北京科技大學教授趙曉指出:『物業稅對於中國房地產市場發展將產生極其重大的影響。一是有利於降低房價。物業稅推出後,土地的專賣可以取消,改為每年征收物業稅,由於目前地價普遍佔房價的一半左右,因此此舉可大幅降低房價。有一份研究報告指出,物業稅推出後,全國的房價下降幅度大約可達18%。』
『物業稅會擠出樓市存在的泡沫需求,但是我們要擠出的是需求上的泡沫,而不是經濟學上所講沒有購買力的泡沫。針對房地產來說,要讓它回歸到居住屬性。』劉桓說,在房地產領域,如果都是居住需求就沒有泡沫,如果投資性需求大量存在,哪怕買房都是100%一次性付清房款,也是需求泡沫。
『讓大家見證中國樓市泡沫的破裂是非常糟糕的,在還沒有達到這種情況之前,我們完善稅制是個好事情,它是避免我們國家發生樓災的預警措施。』劉桓說。
而作者在一個房地產群裡測試這一話題時,有業內專家認為,即便物業稅政策可以擠出房地產的泡沫,但其效果著實有限,因為對於買得起房的人漲多少也買得起,對於買不起的人降多少還是買不起。歸根到底,它只能對一些實力較弱的投資者有效果,而一些買得起房、實力雄厚的人,將會成為最終的受益者。
北京現利空 天津無表現劉桓指出,一旦物業稅開征,投資客就會考慮保有房子的成本有多高,這會促使人們進行核算,不合適就賣掉,用錢去做其它投資,這樣一來能夠改變供求關系,從稅理和人的心理判斷,物業稅對房地產的影響要遠遠超過前幾次的調控。
『要嚴格說起來,相對於投資房地產,還是買股票更合適,從2003年開始,北京不錯的住宅6000元每平方米,一直漲到1.8萬每平方米,漲了3倍。但是你買任何一支股票,最差漲了1倍,好的漲了10倍都不止,平均漲了3倍以上,這種效果應當讓百姓明白。物業稅開征的核心意義是在這,就是不管買賣房屋還是租房,各個環節都有稅,讓存量放能產生擠出效應,投資房產要承擔其他投資行為要承擔的風險。』
針對自住性需求,物業稅從空轉到實轉的需要考慮設的一點是設計多高的起征點。北京師范大學房地產研究中心主任董藩說:『如果購買小戶型,不征稅,甚至可能有補貼,買大戶型的話,要征稅,戶型越大,征稅的比重越高,這樣每個消費者他除了要考慮一次性的購買成本外,還不得不考慮終生的持有成本,就會回到相對理性的決策上來。』
『我個人做個大膽推測,房價見頂的時候就快到了。征收物業稅是加速房價峰值的到來。物業稅將帶來兩個影響,一個是物業稅的實際影響,二是對人們對於房價心理預期的影響,影響一旦出現的話很多問題就好辦了。』劉桓說。
《樓市》北京記者日前在朋友聚會上聽到的一句話:『受不了了,頻繁加息、提高首付不算,這又要開征物業稅,還讓不讓人活了?』這位發出感慨的朋友正是上述政策的重點打擊對象——投資者中的一員。
在北京的記者走訪北京個熱點區域高檔樓盤時發現,與他認識的這位朋友一樣,許多投資者對北京樓市後市的發展已經開始看空。
蔡玲玲(應被采訪對象要求采用化名)是北京CBD區域某高檔樓盤的銷售總監,10月20日,在與記者的交談中,她透露,目前該區域樓盤退房率已經達到歷年來新高,以她負責銷售的樓盤為例,不少已經購買了該樓盤一套物業,並交了第二套房定金的業主,這一周以來紛紛退掉了第二套房。
對此,天津信邦置業有限公司銷售經理孫建勇接受《樓市》采訪時表示:這個話題也和業內朋友聊過,但就我所了解的一些售樓處,基本看不到物業稅的影響。也許天津相比北京,整體的市場發展度低,也許大家都已經經歷了很多,所以對政策的敏感度不是很高。當然,政府出臺這個政策,肯定會在市場上有所反映,但可能需要一個消化期。至少目前的影響不是很明顯。』
但天津仁愛集團前期市場部李鵬程對此持反對意見,他認為,物業稅肯定會對市場產生影響,主要是時間問題。屆時消費者負擔加重,原來房奴的一座大山變成了三座,房價,利息和稅。
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物業稅的徵收目的絕對不是爲了降低房價,只是政府變相的搜刮百姓的血漢錢。如果買房是用來投資,無論加多少稅,業主終究會把這部分費用轉嫁到租戶身上,這樣無形中就提高了租房的價格,同時也會連鎖反應的帶動新樓盤的銷售價格。徵收二手房營業稅就是一個很好的例證,在現在這個狀況,誰都不會賠錢賣房,中間所有的稅費終究會讓房價進一步走高,不信就瞧着吧!
十七大後老百姓更難活了,稅,脖子上的一把刀.