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在我國,物業稅的開征的確是在房地產調控的宏觀背景下提出來的,但是物業稅從本質上來講,並不是房地產調控的產物。稅收最基本的兩大特點就是:獲取財政與進行收入再分配。物業稅也不例外。現今已經開征物業稅的國家有80多個,從世界各國征收不動產稅的特征看,征收統一的不動產稅是經濟發展到一定階段的產物,已成為許多國家穩定而重要的收入來源。
前文提到,有網友存在著一種觀點,即開征物業稅可以使購房者在房子的持有環節上增加持有成本,從而起到抑制其對商品房的投機性需求,由此抑制上昇的房價。
這種觀點有一定的道理,但是這樣的觀點並不全面,也不是科學的。我們在將物業稅作為成本的時候,還必須考慮到持有收益問題。當持有或者交易的收益大於成本時,所有者就會選擇持有或者交易;當持有或交易的收益小於成本時,所有者就會選擇不再持有(即不購買新的物業)或不進行交易(即不出售手中的物業)。因此,只要所得的收益能夠大於持有的成本,人們就會選擇持有或交易物業。而這種物業持有或者交易的收益則直接取決於房價的高低。在房價越高的情況下,相對於較為穩定的物業稅率來講,持有物業可能就更具吸引力。因此,從不動產投資的角度來講,高的房價恰恰形成了持有或交易物業的基礎。換言之,相對較低的或者固定的物業稅率基本不會成為不動產決策的考慮依據。
另外,在現實生活中,物業的持有成本還必須考慮到一個與物業交易密切相關的因素,即物業交易中的稅負轉嫁問題。
所謂稅負轉嫁,就是納稅人不實際負擔國家課於他們的稅收,而通過購入或賣出商品價格的變動,將全部或部分稅收轉移給他人負擔。具體到物業稅來說,如果存在稅負轉嫁,就是物業持有人不實際負擔物業稅,而通過不動產交易將稅收負擔轉移至買方。在西方發達的市場經濟國家,物業稅作為直接稅而被列入為不會轉嫁的稅收類型中。但是,在當前我國房地產市場供不應求的情況下,商品房在二手交易中由下一位購買者來承擔所有稅收負擔已經是個不爭的事實。
同時,房價上昇幅度與稅負轉嫁密切相關:當房價上昇幅度小於稅額時,物業稅被部分轉嫁至購買者;當房價上昇幅度等於稅額時,物業稅被全部轉嫁至購買者;當房價上昇幅度大於稅額時,不僅物業稅被全部轉嫁給購買者,原物業持有者還能獲得額外所得。
此外,由於不動產的特殊的投資屬性,購房者容易受到預期的影響,『買漲不買跌』的心態,使得房價的上漲反而會引起商品房需求量的增加。如此,稅負轉嫁的現象就更加容易出現。
總體來說,房價是一個動態均衡的過程,在當前房地產需求大於供給的條件下開征物業稅,有限的房價下降空間更有可能會立刻被膨脹的消費者心理預期所抵消。這時房價不僅不會下降,甚至還有可能上昇。同時,房價的變動不僅影響著物業的持有成本,更加會影響到午夜交易中的稅負轉嫁問題,如此的關系,決定了物業稅不會成為國家宏觀調控房價的手段也不會真正起到抑制房價的作用。
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