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所謂物業稅,又稱『財產稅』或『地產稅』,主要針對土地、房屋等不動產,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產的昇值而提高。從理論上說,物業稅是一種財產稅,是財產保有環節的一個稅種。從稅制原理來看,居民土地、房屋等不動產財產越多,其稅基就可能越大。
我國目前擬開征物業稅的基本框架是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合並,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。目前我國還沒有一個明確地提出征收不動產物業稅的具體實施細則和措施。
上文說到,目前中國的物業稅基本指的是『土地出讓金、房產收費、房地產稅』三稅(金)合一。但是仔細分析一下,從經濟屬性上講,招、拍、掛制度下的土地租金本質是一種市場交易行為,房產收費是有償服務,而房產稅收則具有強制性,這三者的性質根本不一樣,這樣生硬的合在一起,可操作性到底有多少還是一個疑問。
而且,作為政府調節房地產市場的重要杠杆,『土地出讓金』並入物業稅,很有可能造成土地使用權市場價格信號的扭曲。物業稅征收後,土地出讓金可能由一次性交納分攤成未來若乾年分別繳納,『這一做法可能導致各城市建設資金吃緊,也就是說,每年收上來的物業稅,可能僅夠城市維修之用,並不能滿足城市建設和發展之用。』有業內人士稱。可以說,土地出讓金繳納制度是制約物業稅出臺的一個重要因素。
此外,中國的房產管理制度也是物業稅征收的一大瓶頸。物業稅征收的結果是將不動產的購買環節稅費分攤成一定時期內的需要繳納的持有稅,但征收時需要根據房屋性質、面積、價格變化等不同情況加以區分,並隨時調整。這就要求物業稅征收的一個前提是對全國房源進行徹底普查,並能夠提供長期的房屋管理系統,以保證第一時間了解變化了的房屋性質及價格變化等。有市場人士稱,『房屋統計數字在近幾年來已經日趨完善,但之前的房產數據則並不全面。比如一套老房子,現在要搞清楚是自住還是出租、商用,那是不容易的。』
所以說,目前來看,物業稅只能是發展方向,必須要解決以上兩個瓶頸問題之後,纔能討論物業稅的實轉的可行性以及物業稅的正式出臺。
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