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一個月前的9月27日,央行聯手銀監會共同發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,其中『第二套房』的信貸管理是此次調控政策的重點內容之一。然而,由於各家商業銀行在如何認定『第二套房』上出現了嚴重分歧,致使一度被寄予厚望的新一輪房貸調控隱隱顯現『空調』之懮。
商業銀行出於自身利益各打『小算盤』一個月以來,各商業銀行有關『第二套房』的認定標准陸續出臺,但分化嚴重。
根據業已披露的信息,建行將以戶為單位認定『第二套房』,其中北京地區第二套房的貸款首付比例提高至50%,同時結合各地情況作適當調整,實施標准不搞『一刀切』。其他已公布信息的銀行均采用比較寬松的以『個人』為單位的認定標准。如華夏銀行上海分行以『個人』為單位認定『第二套房』;光大銀行也以『個人』為單位認定『第二套房』,但還清貸款後再申請房貸的仍被視為『第二套房』。此外,浦發銀行、深圳發展銀行、招商銀行、民生銀行等均表示,以家庭為單位認定第二套房,存在認定難度。如果央行征信系統不能查證,由銀行到民政、公安等部門去查證貸款人的家庭情況,操作難度太大。
交通銀行副行長葉迪奇10月16日則透露,交行將以『個人』為單位認定第二套房。根據這個認定標准,夫妻二人如果其中一人通過銀行貸款買房,另外一方通過貸款買房時仍可視作第一套住房。對於曾經通過銀行貸款買房的借款人,如果其還清了此前的房貸,再次通過銀行貸款買房時仍然可以視作第一套住房。
由此可見,除了建設銀行認定的標准較為嚴格外,其他大多數商業銀行的認定標准顯得十分寬松。中國社會科學院金融研究所研究員易憲容指出,最近幾年,國內商業銀行為了經營效益,讓信貸資金進入房地產市場,不僅使銀行的信貸業務得到迅速擴張,利潤水平快速增長,銀行信貸的不良率迅速下降,而且基層員工及單位領導的業績與收入快速增長。
『也就是說,只要房價上漲,住房信貸市場是各商業銀行最為便利的盈利模式和工具。』易憲容說,從這個角度看,銀行基層部門當然不捨得『割肉』。
外資銀行儼然房貸調控『特區』剛剛獲批經營人民幣房貸業務資格的外資銀行,在國內房貸市場的發展之快超乎想像。根據央行上海總部最近發布的三季度貨幣信貸報告顯示,今年以來,在上海的外資銀行貸款增勢強勁,增速偏快,人民幣存貸比迅速攀昇。僅第三季度,上海外資銀行新增人民幣貸款220.3億元,創外資銀行人民幣貸款季度增量歷史次高(僅次於二季度的225.1億元)。值得注意的是,新增貸款中,以房貸為代表的中長期貸款增幅最大,當季增加了97.3億元,同比多增78.9億元。
這一數據表明,房貸業務已成為外資銀行當前重要的利潤貢獻點。因此,面對管理層的房貸調控政策,不少外資銀行在執行細則上顯示出『從寬不從嚴』的標准,尋求自身利益的最大化。
10月24日,渣打銀行(中國)有限公司表示,在監管部門相關細則出臺之前,渣打銀行對貸款人第二套住房的認定標准以『個人』為單位,並執行第二套房首付款比例至少為40%,貸款利率是基准利率1.1倍的房貸標准。
渣打銀行是繼花旗銀行之後第二家公布第二套住房標准的外資銀行。此前,花旗銀行的第二套住房認定標准除了表明以『個人』為單位外,同時明確在第一套房貸款結清後,再貸款購房仍然視為『首套住房』。
此外,據有關人士介紹,由於確認第二套房的貸款情況主要通過央行個人征信系統查詢,但目前上海尚沒有一家外資銀行加入央行征信系統。換言之,如果購房者第一套房貸來自其他外資銀行,經辦外資銀行是查不到相關貸款記錄的。『事實上,外資銀行面對新客戶時,也沒有積極性去央行征信系統裡查詢該客戶是否已有貸款記錄。』這位人士說。
據記者了解,目前對外資銀行的房貸調控,也存在一些似是而非的『認識誤區』。一些人認為,在國內房貸市場,外資銀行房貸所佔的份額很小,因此對房貸市場的影響力也十分有限。因此,外資銀行房貸發放不是調控重點。這使得外資銀行儼然成為調控的『特區』,在很大程度上弱化著調控政策的力度。
調控政策應考慮可操作性,不能留『後門』商業銀行異彩紛呈的『第二套房』認定標准,使得買房人在實際操作中有很大的『活動空間』來規避房貸新政的調控作用。招商證券房地產行業分析師賈祖國指出,由於在實際操作中沒有『第二套住房』的統一標准。『購房者可以用父母、兄弟姐妹、子女乃至配偶的名義購買住房,同時,購買者可以通過先全額付款再抵押貸款的方式進行買房操作,這樣就避免了央行和銀監會《通知》帶來的影響。』
事實上,《通知》出臺一個月後,市場仍對其中的『第二套房』如何認定爭論不休,導致政策執行不力,調控效果不佳,這本身就值得各方深思,而政策出臺後引起市場各方如此激烈的博弈也是近年來所罕見。
一般而言,調控政策出臺引起調控者和被調控者之間的博弈,是十分正常的市場行為。但是,此次《通知》出臺後,博弈卻較少發生在監管層和被監管的商業銀行間,而是在短時間內引發了被調控者之間的激烈博弈,焦點都在如何認定『第二套房』上。
通過梳理可以發現,《通知》出臺一個月來,圍繞『第二套房』認定標准,各銀行間的博弈主要有三重:一是各家銀行之間的『單體博弈』;二是工、農、中、建、交五大銀行和眾多股份制銀行間的『群體博弈』;三是內資銀行和外資銀行的『內外博弈』。這三重博弈交織在一起,顯示出各類銀行一方面盼著競爭對手出臺嚴格的認定標准,然後自己出臺寬松的認定標准擴大房貸市場地盤;一方面不願明確自己的執行細則,生怕因自己的細則過嚴而導致部分優質客戶的流失。
博弈的結果,是調控政策所伸出的拳頭『高高舉起,輕輕落下』,人們擔心此次房貸調控究竟能不能得到落實?人們也期盼調控政策在制定過程中應考慮出臺後的可操作性,而不能留一個模棱兩可、爭論不休的『第二套房』如何認定的『政策後門』,讓銀行觀望不已,讓市場無所適從,讓百姓變得失望。
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