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馬紅漫(經濟學博士):當下的房地產市場正處於罕見的『觀望』局面。如何讓『觀望期』變成調控效果的『成效期』,此時的調控政策意圖和效果至為關鍵。能否讓打擊囤積土地等類似政策落實,纔是房產調控效果能否真正顯現的關鍵。
在第二套住房的房貸新政尚未發揮功效之時,一個出乎意料的情況在房貸市場出現了。據《東方早報》報道,由於加息、上調存款准備金等收緊流動性政策的漸次顯效,上海部分銀行銀根出現了嚴重吃緊的狀況,甚至已經無法為第一套住房的客戶發放貸款。
其實,不僅是房貸市場領域,上周由於投資者大舉申購中國石油,一度導致貨幣市場上資金價格一路攀昇,銀行7天回購加權平均利率飆昇至15%,創下自銀行間市場建立以來的最高紀錄,銀行內部資金面的緊張狀況可見一斑。
在宏觀調控部門一直視『流動性過剩』為『大敵』的背景下,居然會出現銀根緊張的局面,其背後暴露的問題值得高度關注。一方面,流動性過剩問題將繼續存在,緊縮性調控政策在未來一段時間內仍是主導;但另一方面,部門性、階段性的資金吃緊有可能惡化經濟穩定運行。這兩者之間又該如何協調呢?
出現這樣的矛盾,並且集中在房地產市場中暴露並不奇怪。之前美國的次貸危機也遵循了同樣的規律。針對美國的通貨膨脹壓力,美聯儲連續17次加息,連續加息的累加效應逐步積累沈淀,最終發揮出質變的市場效果,次貸危機由此突然爆發。對美聯儲而言,力圖控制經濟過熱的同時也絕不會樂見次貸危機的爆發。
同樣,在中國,當宏觀貨幣政策在微觀層面引發負面效應之時,也預示著監管層需從具體調控目標出發,對政策工具的選擇做出調整。對於房地產市場而言,控制過高的房價,實現公眾『居者有其屋』的理想當是至為重要的目標。而由緊縮性政策引發正常居住性購房需求受到限制的局面,並非調控政策的本意。面對被『錯殺』的調控效果,市場需要緩釋總量政策的調控力度,同時加大針對性政策的落實與推出。
事實上,當下的房地產市場正處於較為罕見的『觀望』局面。各地的房屋成交量在減少,而購房者的買入意願也在減弱。如同股市一樣,在振蕩盤整的『觀望』市道下,任何明確的信號都會讓『多空』選擇形成新的突破,此時的調控政策意圖和效果至為關鍵。政策措施到位,則房價調控目標就可能形成有利局面;而一旦推進措施缺失,市場價格將延續快速上揚局面。
類似的情況在去年下半年也曾出現過,當時由於調控政策密集出臺,購房者觀望情緒的蔓延曾一度導致部分地區房價較大幅度回落。但是之後,由於外圍政策環境沒有及時跟進,婚房等『剛性需求』的突然爆發,讓房價最終『反身向上』,並最終演繹出今年上半年的飆昇行情,其結果可謂是令人遺憾。
此時此刻,同樣一道選擇題再度擺在面前,如何讓『觀望期』變成調控效果的『成效期』,需要在具體政策的選擇和落實上下大工夫。
以打擊土地囤積政策為例,國土資源部相關負責人近期強調:各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度,重點對囤地開發商進行查處,為此國土部門已制定了詳細的方法。類似的政策推進,有助於進一步平衡房產市場供求預期,落實調控目標。但是政策的效果需要強有力的落實作為保證。事實上,為了防止開發商囤積土地,1999年4月26日國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》就規定,連續兩年未使用的閑置土地,由政府無償收回土地使用者的土地使用權。但是,從執行情況來看,《辦法》並未在現實中執行到位,政策效果因此喪失了威懾力,甚至讓開發商獲得了進一步『炒房』的勇氣。
敏感的房地產市場,因其身兼社會穩定和市場經濟雙重功能而備受關注。在總量緊縮政策遇到瓶頸問題的同時,能否讓打擊囤積土地等類似的政策落實,纔是房產調控效果能否真正顯現並持續的關鍵。
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