|
||||
順長安街延長線一直往東,便是燕郊。
如果不是因為京城居高不下的房價,燕郊不會像今天這樣吸引北京人的眼球。先講一個關於北京新移民在燕郊置業苦澀注解的一條流傳頗廣的段子:辛苦了大半輩子,終於在郊區買到了一套房子,進入地域之後立刻收到溫馨的短信提示:河北移動歡迎你……
苦笑之後,諸多望高房價莫及的新舊北京人,卻只能選擇燕郊置業,理由簡單:第一,距離北京城區比較近,天安門向東30公裡,經京通快速路,至通州區北關再一直經京哈高速下,便到了,比起通州遠不了多少;第二,比起城八區動輒上萬的房價,5000元不到的房價對於很多中低收入人群來說還是可以接受的。
『燕郊』之緣起,一種說法是因春秋戰國時期地處燕國(今北京)城郊而得名,現在的地緣名稱是河北省三河市燕郊鎮。唐宋以來,燕郊借助潮白河碼頭和京榆古道,商賈雲集,店鋪林立,街市繁華,文化興盛;清朝康熙年間曾在此建造行宮,為清歷代帝後出巡拜謁東陵駐蹕之所,素有『天子腳下,御駕行宮』之美稱。不過遺憾的是,今天行宮早已不復存在,但在燕郊仍可看到後建的行宮賓館、天子莊園和行宮為名的街道『行宮大街』,向人昭示著這裡曾是天子腳下,清帝康熙御駕行宮所在。
而從北京城區過來置業的人們眼裡,燕郊鎮倒是沒有這麼多傳奇歷史遺跡,映入眼簾的燕郊主體是一個超大的售樓處組合超市:兩旁的路牌廣告,街道兩邊各個樓盤的項目展示,處處都在提示著由於北京人的東遷,房地產業發展對小鎮的深刻影響。
對於新北京移民來說,在燕郊置業的優點和缺點參半:優點第一是低廉的房價,目前燕郊地區的總體均價在4000左右,比起近在咫尺的通州區已經是超過7000的均價,是非常有價格競爭力的;其二是環境,新建的商品房多建在潮白河東側,而且遠離北京城區的住宅區,空氣非常好:燕郊地區沒有大型的工業污染項目,對於生活品質有高要求的人來說是非常適合的。
缺點第一是地域,地處河北省,電話是長途(有的項目可以辦北京市話功能),而且沒有北京戶口對於諸如孩子上學等等事情非常不好辦;其二是交通成本,盡管公交930線直通八王墳,各小區也開通物業班車,但是到天安門30公裡的路程,總要付出成本;其三,區域配套水平不高,對於習慣在北京城裡生活的人們來說,需要一個適應過程。
針對北京人置業的社區多建在潮白河以東的燕順路兩旁,美林灣、納丹堡、星河皜月、達觀別墅等都在這一測,作為新居住區,燕順路兩旁目前處在熱火朝天的開發建設階段,不時可以看到舒適現代的住宅樓和鄉村特質的牛車和手扶拖拉機交錯而過的奇特場景。這一區域距離京哈高速交通主乾道比較近,但是距離醫院、銀行、超市等配套較遠,教育要等著各個社區自己的配套。
鄉村特有拖拉機陰影中的新住宅
交通:
由北京天安門向東30公裡,經京通快速路,至通州區北關再一直經京哈高速下便是。在燕郊置業,有車一族會非常方便,但是上下班高峰期會有幾個擁堵路段,包括國貿段在內。除了選擇自駕車,公交930是很方便的,但是從燕順路上到930站多數情況只能打車,花費10到15塊錢。930有快車和慢車,筆者體驗過乘車入城,不堵車的情況下到國貿要40分鍾到一個小時,而且人很多不好找座位。不過據開發商介紹,很多小區都設有物業班車,價錢和930差別不大,但是舒服了很多。
930是入城最方便的公共交通
配套:
多數社區配套目前都停留在規劃當中,因為燕郊房地產的發展也就是從去年年底今年年初開始。公共配套當中,醫院方面有燕郊人民醫院、同濟醫院、白癜風醫院、北京朝陽醫院集團燕郊二三醫院、隧道局醫院、京東中美醫院、京都醫院等等;公共教育有周邊有燕郊一中、二中、八中、十一中、六小、七小、華電小學等,但業主最好選擇在社區配建的學校念書。
燕郊餐飲娛樂方面不算發達,燕順路上有目前該區域唯一的五星級酒店『諾富特燕苑國際度假村』,美食方面匯福大酒店和思菩蘭國際會議中心算是檔次比較高的;娛樂方面華堂國際高爾夫俱樂部就在不遠。中低端的這方面配套,隨著北京移民的日益增多相信不是問題。
樓盤掃描:
美林灣:在燕郊目前的十幾個項目當中,美林灣的開發商美林集團是北京購房人比較熟悉的,作為美林集團旗下專業地產開發企業,美林灣在房地產專業性上比起燕郊其他開發商有優勢,西三環旁邊的美林花園就是最好的名片。
美林灣是美林集團繼美林新東城(論壇像冊戶型樣板間新聞)之後在燕郊住宅市場上的又一產品,均價4800元/平米,二期景觀公寓中央景區07年8月26日開盤銷售,本次開盤為33、34、39、40、43號樓,為18、22、24層板樓,戶型面積60平方米一居至120平方米三居之間,其中以80平方米兩居為主,2008年年底入住。
納丹堡:納丹堡的設計團隊是其最大賣點,開發商邀請了『星河灣』建築設計班底--『WY國際建築設計公司』,總設計師姚嘉有著10餘年海外旅居生活,享有盛名。開發商匯福集團是三河市乃至全國知名的糧油企業,實力雄厚,納丹堡作為該集團在燕郊目前最大的房地產項目,也是開山之作,開發商據悉有雄心把項目做成燕郊最高端高品質樓盤的標杆。納丹堡一期07年9月1日開始認購,首先推出1、2、3、4號樓,戶型面積36平方米一居至178平米四居,開盤均價5000元/平方米,2008年下半年入住。
上上城:因為在地鐵和網絡上的大肆轟炸,京城置業者對『上上城』的認知度比較高。項目產品由板樓多層和小高層構成,由於之前產品做鋪墊,新入市樓盤認知度比較高。但是不久前曾有媒體報道上上城開發商的負面背景,後雖經闢謠,但有些購房者也對此較為擔心。上上城一期第四組圖07年9月26日開盤銷售,本次開盤為25-28號樓,為18-26層板樓,戶型面積為40-70平方米左右一居,70-90平方米左右二居,110-150平方米左右三居,其中以41至52平方米一居為主(首付4萬,月供1千),均價4200元/平方米,2008年11月入住。上上城二期預計2007年11月開盤銷售,二期佔地1000畝,目前57棟樓均已動工,工程狀態為地上1層。
置業建議:正如上文所說,在燕郊置業優缺參半,犧牲時間和路途成本換來擁有自己名下房子的舒適生活,而且在項目建設過程中要搭上未來的不確定性,有一定的風險。燕郊置業或者適合於低總價的過渡性用戶,戶型面積也應該是中小戶型為主,作為過度產品符合京東工作的年輕白領階層需求;或者適合於養老,其空氣質量是一大賣點,但是區域配套亟待改善。另外出行方式需要重點考量,有車一族選擇燕郊置業還比較方便,因為雖然有社區班車或者是930直達北京,但是在燕郊內部行走很不方便:公共交通網絡不發達,出租車安全系數不高且價格不菲。另外在河北地界置業可能會有其他在北京市置業遇不到的問題,比如在北京早就不收的某些費用,在燕郊還會收,包括電話問題。不過,在北京市區內適合中低收入人群的住房供應量嚴重不足的情況下,性價比合適的燕郊產品不啻為一種置業選擇。