|
||||
買房,絕非小事,那麼,事先的功課就尤其重要,大到宏觀樓市,小到維權防騙,買房人不能說必須樣樣精通,也要知曉個三招兩式,尤其是初次置業者。我們這次的主題,本着從最實際問題出發,力求語言簡潔平實,讓您易看易懂,希望我們本次可以做到真正的貼心購房指導!
宏觀樓市
樓市價格怎麼走
通過對天津各大顧問行的所做的調查,今年天津的新房市場價格仍然會走高,據合富輝煌的數據表明,預計新房市場房價預計增幅10.1%。房價上升,從宏觀層面來看,天津宏觀經濟的高位持續走好、北方經濟中心地位的確立、濱海新區納入國家發展戰略以及天津城市化進程的加快等等都爲本地房地產市場的良性發展提供了堅實的基礎,這種種利好因素也成爲房價上漲的主要因素。從微觀來看由於土地政策的日益從緊導致土地成本大大提高,同時拆遷成本的增加、項目配套的提升、房屋品質的提高,商品房價格會必然走高,這也是房價上升的一個客觀因素。而二手房市場,預計今年的增幅會與新房持平。因此,上述各種因素是支持今年房價只升不落的判斷。
2008年奧運會後天津樓價會降嗎很多百姓都在熱切關注奧運會與天津樓市的關係,甚至主觀的認爲2008年後,天津房價就會跌下來。而天津地產相關專家告訴本刊,08奧運與天津樓市關係不大,"降價一說"實爲空想,雖然外國某些國家會有此情況發生,但大多有其客觀條件。相反,奧運經濟帶來城市市政建設更新更好,相關配套完善,也相應會帶動樓價的上漲。因此,建議大家,如果有剛性需求的買房人,在當下買或許是不錯的時機。
樓價爲什麼這麼高開發商經常說“房子貴,是因爲土地稀缺、土地貴造成的”,那麼到底是不是呢?天津的土地平均價格在2003~2004年一年之間增長了13個百分點,2006年上半年天津市內六區平均樓面地價3079元/平米,再加上建安成本、大小配套、開發商的運營成本等,最起碼也要在5000元/平米左右,因此,歸根到底還是因爲成本提升導致了房價的居高不下。很多人認爲房地產是暴利行業,業內人士認爲其實不然,這個行業的平均利潤率在10-15%左右,是比較合理的利潤空間。
政府的調控會加大力度嗎自2006年以來,國家就一直在樓市方面加大調控力度,也出臺瞭如“國六條”、“70、90”這樣的政策,而2007年兩會期間,房價,也再次被推到了前臺,使之成爲全民話題。據本刊判斷,就國家而言,房價調控將一如既往,而天津市政府也會堅定不移的執行國家的政策,在4月13日召開的天津市政府常務會議上,天津市國土資源和房屋管理局局長吳延龍介紹,今年一季度,綜合地價增幅同比下降3.28個百分點。這些監測結果表明天津調控土地市場已見成效,地價上漲控制在較爲合理的範圍內。但,廣大購房者要明白一點,國家的調控,不是爲了使房價下跌,而是使其穩步增長,放緩樓價的增長速度。
2007年哪裏會拆遷據調查,目前已知的拆遷計劃有河北區東起永強衚衕,西至天泰路、南至現狀福嘉園小區,北至津浦南路及規劃路將實施動員拆遷,此外,地鐵3號線河西段拆遷工作也已正式啓動,涉及範圍爲河西區德才裏2-12號樓房、德才裏平房、河西區吳家窯88、90號樓房、吳家窯大街70號3-6門樓房及範圍內公建單位,河東區東縱快速路沿線、二號橋平房也有拆遷計劃。其它計劃,目前天津市國土資源局拆遷辦暫未對外公佈。
新房
環外置業,梅江,城市中心,優缺點
到底選哪個區域,關鍵看是否符合自己的日常生活需求,儘量不要盲從。梅江優點:環境優美,區域內道路交通發達,項目的品質比較高;缺點:目前配套不完善,入住率比較低導致居住氛圍不濃厚,缺乏大型的商業中心。市中心優點:配套完善,生活氛圍濃厚,日常的生活可以在很小的範圍內得到滿足;缺點:由於車流量大,周邊的交通比較擁擠,社區環境很難跟一些遠離市中心的項目相比;升值空間相對較小。環外優點:由於多數是新興居住區,整體環境規劃很好,比較適宜居住,並且價格相對市區會低很多,升值空間較大;缺點:配套緊缺,遠離市區,所以出行只能依賴自駕車,間接的提高了生活成本。
小戶型分佈,總價款如何目前天津市的小戶型分佈並不集中,各個區域零散分佈,和平區的誠基中心,面積40-60平米不等,總價格在46-57萬元。河東區大直沽街與紅星路交口的都市亮點有66平米的戶型,總房款約45萬元。和平區的吉利經典有60平米左右的一室;閣萊美68平米的,87.58平米的,南開區紅旗路王頂堤橋的塞納國際戶型面積區間50-70平米,河西區的青年匯目前有30-70平米的小戶型,總價爲39-72萬元。在外環附近,西青區中北鎮的大地十二城有新推出的小戶型,總價在40萬-50萬元左右。
初次置業注意事項對於初次置業者,一般都對區域、產品以及開發商不瞭解,建議先對區域進行個簡單的瞭解,看看自己想要買房的區域有沒有存在一些自己不能接受的問題,另外可以對區域內的產品進行逐個對比,包括價格、房型、配套等,從中選擇最適合自己的。最好在選定項目之後,仔細的考察一下規劃和建築設計方案、開發商資質、施工單位資質、物業管理公司等內容,這些都會影響今後房子的居住質量。另外,初次置業者多數是年輕人,剛工作不久,積蓄不多,因此在購房時應該量力而行,不要追求一步到位,盲目的求大求豪華,以免給自己造成巨大的經濟壓力。年輕的初次置業者還可以考慮二手房,目前天津市一些二手房一般面積都比較小,總價相對會低一些,購買後不至於造成巨大的經濟壓力。
驗房時應注意什麼問題1、仔細察看驗收房屋地面和頂上有無裂縫,與房間橫樑平行的裂縫,問題不大,不存在危險,簡單修補一下就可以了,如果是裂縫與牆角或者橫樑呈現出一定的角度,則說明房屋存在着較嚴重的問題。
2、在驗房期間最好選擇一個雨天,這樣可以檢查一下房屋是否滲漏,仔細看一下牆面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰,這些都是滲漏的跡象。還應察看一下衛生間、陽臺等處的管道接口是否有滲漏的現象。而且在雨天窗戶的氣密性好壞可以表現的很明顯。
3、在驗房時,可以帶個小錘輕輕敲擊樓道、房間等的牆壁,如果有超過兩個地方呈現中空聲,說明牆體內部各砌塊、層面之間連接不好,這直接說明房屋存在質量問題。
4、房子的細節也是很重要的,比如樓梯的寬度大小,電梯運行的穩定性等,消防安全設施是否完善等,這些雖然是小事,但也直接影響着以後的生活,甚至會給以後的生活帶來極大的麻煩。
5、進入房間後可以關上門大聲說話看看在其它房間能否聽到聲音,隔音效果越好說明房屋質量越好。另外還可以通過用力去跺樓板,感受一下震動情況,來測驗一下樓板的承受能力,如果震動很大,說明承受力較小。
戶型挑選注意事項選擇戶型時,購房者可根據自己對居室中各部分的重視程度排出一個順序,有利於購房時做出正確的選擇。一般人們在購房時,所考慮居室各部分的優先性是:一是客廳,包括廳的面積、佈局等;二是主臥室,如面積、採光條件、居室私密性;第三是相對獨立的餐廳的功能;第四考慮的是廚房的環境。第五纔是次臥室(書房、客房);最後考慮陽臺。客廳是全家人的起居活動中心同時也是對外接待的中心。所以客廳的佈局選擇至爲關鍵。客廳選擇的第一個條件是要正正方方。現在樓宇設計出現了大量的45度的設計,這種設計面積利用率低,實用率也不高,最好不要選擇。其次是廳與臥室最好分開,可使臥室私密性得到保證,廳與臥室功能不會相互干擾,其合理性是顯而易見的。目前市場上出現了大量的全框架設計,裏面沒有什麼承重牆,這種可調節性給予了佈局的改良留了很好的空間。
二手房
如何選擇誠信中介
首先應具備相應資質。正規的中介公司及其下屬的分支機構,應具備主管部門頒發的《營業執照》、《房地產經紀機構資質證書》和《房地產經紀機構分支機構資質證書》,其中資質證書是行業管理部門頒發的,對保證中介機構的可靠性很有作用,同時,中介公司還必須具有一定數量的持有權威機構頒發的《房地產經紀人資格證》的專業人員。其次應有良好的行業口碑,誠信中介合法經營,市場口碑都比較好,因此可以通過一些渠道瞭解某個中介公司的口碑。第三就是經營規範,嚴格按照市場規律辦理,不因"小利"危害戶主利益,做到不亂收費,透明經營。據瞭解,今年1月29日起,全市範圍內二手房交易資金全面納入代收代付監管服務系統。買賣雙方進行二手房交易,由國土房管部門通過與銀行結算系統網絡對接,直接將交易資金鎖定,保障了房屋交易價款和交易稅費資金流從房屋交易進件之初到交易手續結束全過程、動態、及時的監管,從而有效地避免房屋買賣交易資金往來由於第三方代理而造成佔壓、挪用等行爲。
【鏈接】交易資金代收代付服務是指通過政府行政管理網絡平臺與銀行結算系統“後臺對接”,買賣雙方資金往來可以不再通過中介機構,而是以銀行結算方式代收代付。實現了對房屋交易價款、土地出讓金、契稅、轉讓手續費、印花稅、產權登記費等資金流從進件之初到交易手續結束的全程動態實時監管,保證了交易資金一次進帳、全市聯網、分類監管、安全支付,制止了中介吃"差價"和積壓房款等違規行爲,從而保障了房屋交易安全,維護了買賣雙方合法權益。
與中介過招需要注意什麼與中介打叫道,俗話說的好,還是多留個心眼。首先要了解一下中介的資質,這樣就有了安全的保障。其次要認真審覈合同,你可以在交易之前帶上身份證到交易中心的檔案查閱室付費查閱產權情況,付點手續費,但能避免以後很多麻煩.第三詳細明確交易步驟,什麼時候籤合同,什麼時候交易中心過戶,什麼時候交房,具體付款的時間,做到心中有數,第四親自考察房屋情況,不要中介說什麼自己信什麼,所謂“眼見爲實,耳聽爲虛”是非常有道理的。最後就是如果可以,中介費用可以分兩次付,籤合同時付一半,交房時付一半,這樣中介辦事會更盡心。
違規中介的慣用伎倆常見的違規操作方式有:一、賺取差價。一些中介公司低價買進房源,然後高價售出,賺取其中的差價。二是現金收房。常看到一些小的中介公司寫着現金收房,他們利用這種優勢條件在交易過程中壓低房價。三是騙取定金,在房屋沒有簽訂相關手續時,不能按照中介的要求交納一定數額的定金,以防上當受騙。四是一房多賣,有些中介會把一套房子同時賣給幾個人,從而賺取其中的定金及手續費,爲了避免這樣的情況,購房者在房屋過戶的同時要仔細查驗房產證的真假,並及時到房產部門登記。
二手房如何砍價1、貨比三家。多到幾家中介公司公司去看,多比較,對市場的基本價格有大致瞭解,做到心裏有底;2、要買房齡略長的房子,少買次新房。那些房齡長點的房子,賣家多留一天就會貶值一點,因此希望房子早點出手,這樣的房子容易砍價;3、大膽砍價,不要對房子表現過度的喜歡。看到中意的房子,先不要把自己的喜歡錶現給賣家,而是裝作滿不在乎,先殺5%-10%,可能他們會說你亂砍價,不要理會他們,你只要留下電話號碼,到時他們會找你,這叫“欲擒故縱”。4、爭取與房主直接溝通。不要與中介的工作人員多費口舌,一定要直接與房主溝通,因爲房主是最急需拋房的人,然後再找中介。
如今入市的好二手房有哪些,價格如何據中原地產三級市場總監曹海濱先生介紹,目前天津二手房交易比較活躍的區域主要集中在以下幾個區域:1、河西人民公園的輻射區域,主要集中在大沽南路、廣東路附近,這些房源房齡多在5-10年,80-90平米的全明戶型,主要爲多層,目前均價不到7000元/平米,總價在60萬元左右,這部分房源購房人羣主要是中高端收入者。2、河東的程林莊路附近。代表社區有第六大道等,多爲次新房,房齡5年左右,均價6000元/平米,總房款50萬元上下。該片區的房源以便利的交通、成熟的配套贏得了人們的青睞。3、河東中山門片區。該區域的房源房齡比較長,但因周邊配套齊全,再有輕軌的開通也提高了房子的性價比,這一區域房子的價格一般在5000元/平米,總房款在30-40萬元,適合中低收入購房者。4、南開區王頂堤、華苑片區。該區域不是中心區域,但經過開發建設配套已經成熟,目前價位在6000元/平米,總房款在50萬元左右。5、河北區的金緯路和獅子林大街輻射區域,高層、小高層、多層都有,選擇性比較大,價位在6000元/平米,總房款在50萬元左右。
拆遷戶如何選擇二手房"經濟實惠"是每個購房者的要求,當然拆遷戶也不會例外。目前天津有大面積的拆遷,這些拆遷戶成爲購買二手房的主力軍。據瞭解,2007年天津二手房市場將有一個比較大的供給量,其中適合中低收入人羣的房源也比往年有所增加,這些房源主要集中在河東、河北、紅橋三個區域,這些房子主要以中小戶型爲主,房齡相對比較長,一般在十年到二十年,總房款在二三十萬元。購房者在選擇這類房源時一定要看清楚單價和總價的差距關係,買到真正質高價優的房子。另外在買房子過程中不要貪圖便宜與業主私下成交,因爲市場上二三十萬元的房子交易過程中在購房貸款年限方面卡的比較緊,從而增大了交易風險。
住宅投資
哪些新興區域值得關注
對於沒有買房而想要買房的人來說,能找到一個價位低的房子是他們夢寐以求的事,而對於那些買完房的人來說,希望房價狂漲纔是他們的心聲,對於同時滿足這兩個條件的不外乎中北鎮和瑞景這兩個新興板塊。梅江說城市中心在向南移,老城廂說城市中心在向北移,總而言之,城市的範疇在不斷的擴大,而交通則是最大的功臣,地鐵一號線成就瑞景板塊,地鐵二號線成就中北鎮板塊。交通配套的剛剛起步,離市中心相對較遠的位置使區域內項目的銷售價格偏低,同時交通配套的逐步完善,也使區域的升值空間相對目前的市中心更大一些。
濱海樓市投資前景如何“新聞都播了,國家要像開發深圳和浦東那樣開發濱海新區。”自打十一五以後,天津的老百姓就對濱海新區寄予了太高的期望,當我們在爲一份好工作而東奔西走時會有人跟你說,“去濱海啊,那邊同樣的工作會比市區高500多元呢”,當我們傾盡所有想買一棟保值甚至是升值的房子時會有人跟你說“去濱海啊,那就是未來的浦東”。
誠然,濱海形勢一片大好,樓盤的價格也是水漲船高,甚至與市中心樓盤齊肩,但據有關專家透露,從短期看,濱海樓市會有些問題,但從長期來說,外來人口的涌入,濱海規劃力度的加大等,形勢還是非常利好的。因此,如果是不急於變現的投資者,可以選擇濱海去投資。
調控和加息雙管齊下,如何投資股票市場的火熱,國債的逐漸升溫,行業調控力度的加深,房地產投資的熱度慢慢降了下來。但如果你對投資房產情有獨鍾,本刊給出的建議是,如果想要短期變現還是選擇處於牛市的股市或是免利益稅的國債吧,營業稅、個人所得稅以及未來有可能徵收的物業稅都會讓你不得不從自己的口袋裏掏出更多的錢給別人。但從長期的角度來看,房價在一定時間範疇內還是不會出現大幅度下跌的,雖然調控一直在進行,但充其量也就是在一定程度上抑制房價的漲幅,而對於房價的漲勢在短期內還是不會有什麼大的影響的,十幾、二十多年內房產收益還是會高於那些可憐的存款利息的。
存款不多,如何投資在這一兩年間天津興起了一種新型的住房形式--酒店式公寓,酒店式公寓的最初形態就是一種爲投資者準備的市場細分產物,由統一的物業公司進行管理,整個項目即使只出租一套房源,租金也會由所有投資客來分配,因其較高的投資回報率而得到投資客的情有獨鍾。但到了天津,由於投資客以及高端租客的缺乏,這種所謂的酒店式公寓大多演變成只具有精裝大堂的辦公居住綜合樓,自負盈虧,沒有統一的物業進行利益分配,但即使是這樣,這些酒店式公寓因其戶型小,又大多處於市中心或泛市中心的位置,出租率極高,多爲歐美人士等,投資回報也不成問題。另外,40-60平米的超小戶型,也是不錯的選擇。
經濟適用房、廉租房
經濟適用房誰能買
在天津購買經濟適用房是需要嚴格條件的,首先,購買經濟適用房的一定是具備拆遷證的拆遷戶,除了是拆遷戶以外還應該具備以下條件纔可以辦理購買經濟適用房的手續,第一,有本市中心城區非農業戶口者。第二,家庭全年總收入低於4.2萬元。第三,實行貨幣安置的,其拆遷安置費低於25萬元者。
經濟適用房哪裏買天津市“十一五”的住房建設規劃期內,經濟適用房1110萬平方米,廉租房32.5萬平方米。預計2007年內開工經濟適用房300萬平方米,年內竣工160萬平方米,約1.9萬套。具體項目有:河西區馬場營房地塊、紀莊子南小區;南開區迎風裏地塊、大園村一期、大園村還遷安置項目二期;河北區宜爽東道地塊、志成道敬賢裏、志成道糧貿運輸公司地塊、重光道二期地塊、重光道東小區還遷房;河東區中山門煤建一廠地塊、麗苑居住區23號地、晨光路北住宅地塊、向陽三號路、王串場一號路一期地塊、大直沽糧庫地塊、第一香料廠地塊、南橫街北側一期;紅橋區丁字沽一號路、雙環村還遷安置用房項目、丁字沽三號路住宅、醫藥保健品倉庫、團結路水木天成附近。
租房補貼的發放方法持《特困救濟卡》、人均住房使用面積在7.5(含)平方米以下的家庭納入"雙困"家庭租房補貼保障範圍,將有2000餘戶特困家庭受益。自2007年4月1日起,將全市城鎮最低收入住房困難家庭租房補貼標準上調20%,由市內六區每月每平方米20元、環城四區和塘漢大每月每平方米18元、兩區三縣每月每平方米15元分別調整到每月每平方米24元、22元、18元。租房補貼面積標準爲人均使用面積10平方米。月租房補貼額=月租房補貼標準×家庭應補貼面積;家庭應補貼面積=租房補貼面積標準×享受租房補貼家庭人口-現住房使用面積;家庭應補貼面積小於15平方米的,按15平方米計算。
廉租房誰能租,怎樣租廉租住房配租申請人應是市內六區2003年1月1日以後住房實施拆遷的"雙困"家庭,並同時具備以下條件:(一)具有非農業常住戶口;(二)享受城鎮最低生活保障待遇或民政部門定期定量補助;(三)家庭人均現住房使用面積低於7.5(含)平方米。以上條件須同時具備,方可申請配租廉租住房。申請廉租住房須經過十個程序,廉租住房租金標準爲每月每平方米使用面積1.00元。每套住房實際租金按住房地段、樓層、朝向等調劑因素參照《天津市公有住房租金計算方法》進行評定。物業管理費平均每月每平方米建築面積0.35元。
寫字樓商鋪
小型企業辦公如何挑選OFFICE
許多小型公司,往往只需要一個“辦公地點”,如許多產品直銷商、外派辦事處、培訓公司等企業,幾部電話或業務人員外出就能開展公司的運作,商務公寓或商住兩用房可滯滿足這類公司的要求,既方便又經濟實用,辦公、居住兩相宜。但辦公地點混雜着住宅、商業服務場所,其形象必然大打折扣,辦公性能也會受到一定影響。外部配套設施與內部結構選擇辦公樓,一定要考察周邊的服務設施,尤其是與自己公司業務相關的服務配套,如銀行、郵局、電信、百貨、餐飲、娛樂、停車場等能否滿足自身需要。如運輸行業應考慮近車站、碼頭、機場,報關公司接近海關爲好。內部結構與設施直接影響辦公樓和使用效果,在購買之前最好弄清幾個人辦公?如何劃分?樓高多少?通風、採光是否合理?電梯品牌和數量、消防設施如何?自身有無會所?可否掛廣告牌等問題,做到充分利用。可以考慮渤海創智中心、銀河大廈,均有60、70平米左右的小面積。
公認的辦公環境好的寫字樓地段:是否位於城市的主中心區,是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。
硬件品質:寫字樓硬件配套主要包括綜合佈線系統、電梯品牌數量、停車位數量等。佈線系統的優劣、信息傳播速度的快慢直接影響到公司的業務,既然是滿足辦公需求,因此要選那些網絡、通訊設備配置較高的樓宇。電梯數量和速度上,一般每4000平方米一部電梯,平均候梯時間30秒左右爲甲級標準。寫字樓車位配置至少要1∶1以上,並配備足夠的地上訪客用車位。一般每200平方米寫字樓建築面積提供一個機動車位爲標準配置,如40000平方米的寫字樓需提供200個機動車位。吊頂淨高上一般2.5米以上爲甲級標準,目前較多爲2.7米。單層建築面積上一般甲級寫字樓配置爲2000平方米以上,可獲得較好的外牆到走道距離以及得房率。如果公司經常需要加班,則VRV中央空調更爲理想。後備電源對於一些金融機構、IT公司等對於電源有不間斷的要求。
國際上判斷甲級寫字樓有8大特徵:管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節能化、便捷的交通和商務化等等。如,萬順賽頓中心、津匯廣場(二期)等,雲集了世界500強的諸多企業。
寫字樓租金價格如何,宏觀介紹據中原地產的不完全統計,2006年天津寫字樓總成交面積約爲23.3萬平方米,比2005年上漲了5.9%,其中租賃型寫字樓成交面積約爲7.8萬平方米,平均租金價格爲3.5元/天/平米;而銷售寫字樓面積約爲15.5萬平方米,銷售均價爲7944元/平米。
從寫字樓的租金來看,南京路沿線的甲級寫字樓租金基本都在4元/天/平米,其中以國際大廈爲最高,達到8元/天/平米左右,其次是津匯廣場5元/天/平米左右。區域內的乙級寫字樓的租金也均維持在2元/天/平米以上。從銷售項目來看,目前開盤在即的君隆廣場、天津中心等項目預計銷售價格均在15000元/平米之上,其銷售價位在全市辦公類用房中均屬領先地位。
什麼類型的商鋪值得投資由於土地供應有限,中心商業區的店鋪具有稀缺性,短期升值高,但如果作爲長期穩定的投資,回報率卻未必高過社區商業。因爲相比社區商鋪,中心商業區的店鋪投入成本很大,可獲得的租金卻未必能夠同比例上漲。按照商業發展規律而言,一個社區商業的發展成熟期需要3-5年時間。以目前市場的水平,社區商鋪的年投資回報約在8%-11%之間,10-12年能夠收回成本。
近段時間,天津的多個衛星城鎮在外環線外拔地而起,隨之而來的是如何解決這些居住區居民日常生活需要的問題。傳統的商業意識使得原先的大型商場、超市、百貨等商業集中佈局在中心城區,而很少顧及城市周邊區域,所以像中北鎮、瑞景、雙港這樣的大型居住區,其社區商業卻具備極大的實用價值和升值空間。
哪種商鋪業態經營的好中原地產曾做過的調查中,日常服務類及日用飲食類爲天津居民主要青睞的商業社區商業配套類型,分別佔比爲86.3%和74.8%。其次爲美容保健類和服飾類,佔比爲34.7%和22.6%。而對金融證券類的需求最低,僅佔0.5%。而在日常服務類中業主對藥店、社區醫院、家政服務中心、郵局、通訊通信店的需求比例較大。另外,購房者認爲有完善的日常服務設施是目前新建社區內必備的業態。近年來日用商品及日常服務場所逐漸向社區擴散,成爲社區商業投資的熱點業態。而目前滿足居民生活類型的社區商業缺乏旗艦店(主力店),致使沒有足夠的能力吸引社區外消費者的眼球,區域內的商業氛圍也無法得以帶動。
貸款
加息,是要限制買房人嗎
截至到4月16日,人民幣準備金利率再次上調,這是自央行自2006年以來,第5次上調存款準備金率。本刊從某網站上關於此次加息目的的調查看到,有近10成的人認爲此次加息是爲繼續抑制樓市上漲。本刊認爲,央行已經連續加息多次,主要是信號作用,說明中國政府對經濟的總體判斷仍然是過熱,有專家講"經濟過熱/流動過剩,市場上可流動的錢太多,通過加息把流動的錢收回來",加息是針對整個宏觀經濟,而不是房地產一個行業。因此,加息對潛在購房者的影響不大,而對已經購房的人,加息所增加的月供成本也要遠低於房產增值所帶來的利潤空間。
銀行不斷調息,如何選擇貸款產品利率不斷調整,有沒有一種產品是可以"以不變應萬變的"?有。目前天津的部分銀行就推出了“固定利率個人住房貸款產品”、“浮動利率與固定利率互相轉換業務”等。此外,有的產品也增加了利率調整選擇權條款。選擇權條款使得固定利率房貸不僅能夠幫助借款人規避利率上升的風險,在利率走低時也能幫助借款人減少損失。
辦理房貸的注意事項天津工商銀行國信支行的行長徐學葉介紹,目前各類住房貸款產品五花八門,同時,各種小型貸款機構也是魚目混雜,因此,這就要百姓睜大眼睛,選擇正規的銀行去辦理貸款,同時,銀行的專業理財師也會爲您提供專業周到的服務。此外,選擇一家銀行網點分佈多的銀行也尤其重要,這樣還款的時候,才能快捷。百姓也要注意,辦理房貸時要證件齊全,這也是快速辦理房貸的保證。
外地人置業
天津樓市基礎情況介紹
和平區作爲天津的市中心,也是天津市重點中小學聚集的區域,由於優越的地理位置,豐富的配套使得區域內樓盤售價都較高;南開區可以稱的上是高校區最多的區域,很多重點大學分佈在這個區域,教育氛圍較好,同時區域內白堤路片區是天津市比較集中的IT業區;河西區的梅江居住區也是近幾年新興起的一個高檔居住區,樓盤項目也以高端產品居多;西青區作爲環外的一個新興區域,尤其是中北鎮,由於西北半環快速路的修建、地鐵二號線的站點開設等等原因,近來這裏有許多新開發項目,備受購房者和投資者的青睞,類似這樣的區域還有北辰區的瑞景、津南開發區等;國家政策規定將濱海新區的開發納入國家總體發展戰略佈局,這一舉措對天津樓市的發展也起到一個帶動作用。目前,河東、河北樓價相對便宜,而和平及河西南開都是高價房集中的區域,而交通、城市配套也相對完善,未來,地鐵將改變人們的居住格局,一些新興城鎮也會成爲人們首選區域。
藍印戶口如何辦有關藍印戶口的辦理於今年四月份出臺了一項新的政策:在天津購房辦理藍印戶口必須是購買價值100萬元的新房,一次性付款拿到產權證、拿到購房發票後,帶着這些物件到藍印戶口辦公室辦理相關手續。原來制定的30萬元購房辦藍印戶口政策已作廢。在4月1日前購房(30萬元的)繳納完契稅的,並在07年之內取得房產證的,在07年可以辦理。到08年1月1日,手續不全者,將不能得到藍印戶口。如果是貸款的必須在還清貸款,拿到產權證和購房發票後纔可辦理。一套房可以辦理配偶及子女三個人的戶口,辦理後每人需交一萬元的城市建設費,兩年後,即可由藍印戶口變成正式的天津紅印戶口。本刊在此也提醒讀者,網上有些聲稱可以辦戶口的中介機構,建議大家不要輕信。
哪個樓盤周邊學校氛圍比較好目前天津的樓市教育氛圍較好的樓盤還是較多的。和平區的吉利經典、誠基中心,彙集天津一中、耀華中學、二十中學等;賽頓中心和犀地項目周邊的教育氛圍也很好,有昆鵬小學、實驗小學、岳陽道小學、九十中學、實驗中學、新華中學等多所學校;南開區的格調春天、金茂現場、閣萊美等周邊也有南開中學等。南開區的重點小學有五馬路、四馬路小學、東方小學,實驗小學、師大附小、南大附小等,距離這些學校比較近的項目有尚層明築、寶龍灣、英郡等項目;河西區的重點小學相對不是很多,主要有位於廣東路(原址)和紹興道(新址)上的上海道小學、閩侯路小學,距離這兩所區重點小學較近的項目有華廈國際公寓、天津公館、白樓仕嘉等項目;河北區的重點小學有新開小學、育英里小學等,距離育英里小學較近的小學有金品家園;河東區的正在規劃建設的格調竹境項目,距45中學步行幾分鐘。
哪個樓盤可以劃片進入市重點小學很多家長是爲了孩子能劃片進入某小學,才進行二次置業的,但據瞭解,各大售樓處對是否能劃入重點小學的回答,除了TOWN中堂業主的子女上學可以劃片進入中營小學,華廈國際公寓的業主子女上學可上閩侯路小學外,大多含糊其辭或尚未確定,因此提醒業主注意,如果是爲子女上學的,一定要詢問清楚,最好將此項寫進合同內,以免上當。
防忽悠與維權
不按時交房怎麼辦
當開發商出現了延期交房的情況,這時購房業主可以根據當初購買合同中的相關條款,向開發商索要違約金,一般對於違約金的賠償額度在合同中應該都有所明確,基本上按照延期一天賠償總房款的萬分之三來計算。如果遇到開發商拒不繳納違約金的現象,當事人可以選擇到法院進行起訴或到仲裁機構進行仲裁。當然如果能夠通過調解解決的話,建議儘量不要上告到法院。雖然勝訴的機率很大,但是對於個人的精力耗費太大。如果一定要由法院解決的話,一定要保存好當初買房時的相關證據,包括購房合同,購房發票,以及能夠證明案件事實的材料等,以此來保證自己的合法權益。另外,對於違約金的賠償金額,還有一點需要注意。當違約金的規定賠償額低於實際損失時,當事人可以到法院或仲裁機構申請增加賠償額。
產品未按合同規定任意改動如何索賠購房者所購買的房屋本身是受《消費者權益保護法》保護的。因此如果在交房時發現所購房屋不符合原先合同所簽訂的內容,遭到了私自改動,購房者可以根據《消法》的相關規定向開發商要求賠償。如果房屋改動過大,與原合同內規定情況差距過大的話,購房者也可以根據《合同法》的相關規定要求與開發商解除合同。但是通過上訴來維護權益的成本過高,一般還是與開發商進行相應的協調來獲得賠償比較划算。不過對於相關的證據資料一定要保存好,包括當初簽訂的購房合同,交房時開發商提供的《房屋使用說明書》、《房屋質量保證書》等,以免在今後的維權過程中帶來不必要的麻煩。
土地性質如何看清土地的使用性質共分爲五種類型,而這五種類型的土地所持有的使用年限也各不相同。1、居住用地,使用壽命70年。2、工業用地,使用壽命50年。3、教育、科技、文化、衛生、體育用地,使用年限50年。4、商業、旅遊、娛樂用地,使用壽命40年。5、綜合或者其它用地,使用壽命50年。一般開發商是不會主動告知該土地的使用性質是什麼,而消費者在購買房屋的時候也很容易忽視它,這往往容易給買房行爲埋下糾紛隱患。因爲非住宅類的土地購買後只能得到50年的土地使用期限,比正常的住宅類用地少了20年。所以業主在購房時最好要求開發商提供"五證",即《建築用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程開工證》、《商品房銷售(預售)許可證》。
拆遷戶如何保障權益首先要在拆遷過程中熟悉相關的法律法規,要抱着與拆遷人員"文鬥"、"智鬥"的態度。不能蠻橫強來,採取極端措施。否則會落入拆遷者的圈套中,得不償失。其次就要掌握關於對付拆遷的"五字措施",第一是要"拖",就是利用各種方法拖延時間。第二要"撤",面對拆遷者的各種威脅,拿好所有的房產文件,拒絕在任何文件上簽字。第三要"抓",抓住拆遷者在拆遷過程中的違規違法行爲,尤其注意"公開、公平、公正"的原則,一般拆遷都很難達到。第四要"訪",想辦法上訪各級政府機關,或是找專業的律師出主意,聯合羣衆一起爭取利益。第五要"談",站在法律的立場上和拆遷者據理力爭,將拆遷過程中的不合法情況一一解決。注意,一定不要先開口談補償款,不然會讓自己處於談判的劣勢地位。
簽訂購房合同時的注意事項在與開發商簽訂合同的時候,最好使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示範文本》。因爲該《文本》是由國家統一制定的,因此《文本》內的條款較好的平衡了開發商與購房者之間的利益關係。但除去正式的合同以外,開發商還會要求與購房者簽訂一份補充協議,該協議是由開發商的專業律師實現擬定好的。而協議內容常常包含了許多對購房者不利的條款,如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋等等,甚至有針對於開發商的免責條款。所以在簽訂購房合同的時候,不要急於與開發商簽訂類似的補充協議,可以先將協議拿回來,向有關法律專家進行諮詢,對協議內的各類不平等條款進行修改,以維護自身的合法權益。
沙盤的幾個貓膩沙盤中靠近馬路的隔離綠化帶,開發商爲了增強小區與馬路之間的"距離感",往往會在模型上增寬這一部分的綠化寬度。地上地下機動車車庫的佈置、行道設計規劃,露天娛樂休閒區域的規劃等;故意調整沙盤中樓座的間距,買房人要問清楚小區佔地、總建築面積、容積率等數據。在看沙盤時,要留意前後樓座的高度,高度與間距比例控制在1:1比較合適。"綠"言過其實,實際規劃了4000平米,但如果按模型上的比例算下來差不多有6000平米,那則是因爲開發商爲了"促銷",您千萬別要覈實下綠化的具體面積、分佈,並寫進合同,白紙黑字比較安全。
銷售顧問的常用蒙人說辭“目前您看的這種房型只剩下兩套了,而且昨天還有人來看過。“這或許是購房者聽到的售樓員說的最多的話了。表面上造成這種戶型非常緊缺的狀況,藉以督促看房人早交定金早簽約。“您別看現在是這個價,上面說再過兩天又要上調了。”這也是一般售樓員比較常用的蒙人說辭,爲了給看房者造成早買早划算的印象,不給看房者充分思考的時間。“從咱這裏,開車道XX地,差不多10分鐘就到了。”爲了表示樓盤地理位置的優越性,往往售樓員會將實際的路程縮短,本來半小時的路程,讓售樓員說出來就變成了“僅10分鐘左右”,殊不知這一左一右就相差了僅20分鐘。