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胡總書記提出『要把握發展規律,創新發展理論,轉變發展方式,破解發展難題,最後要提高發展的質量和效應,實現又快又好的增長』。如何又好又快?必須掌握住規律和理論,轉變方式然後破解發展難題,最後實現提高發展。所以我們要用科學發展觀來看我們的樓市,纔可以找到樓市房價平穩的出入在哪裡。
面對中國『房價一日同風起,扶搖直上九萬裡』的現狀,光罵開發商、地方政府、貪官污吏最多只能過過嘴癮。要解決根本問題,只能實事求是地分析原因,找到癥結所在,這纔是負責任的心態。中國樓市既然走向市場,就要尊重市場的經濟規律。許多問題不是說有沒有想到,客觀的宏觀經濟發展形勢導致先階段我們只有這樣做,或者我們只能采取這樣的辦法,所以總書記說『要統籌兼顧』。《報告》上集講的是需求,而且這種旺盛的需求還會延續很長時間,是我們面臨的機遇。而我們面臨的問題就是房價問題。
有人說到2008年奧運會,有人說2020年全面建設小康,我認為最起碼全面建設小康階段,我們的房地產市場一直會持續的往上昇,因為我們的需求擺在這兒。我們什麼時候城市化進程差不多了,我們什麼時候城市改造差不多,我們人均達到一定水平了,我們房地產市場主要是以二手房為主,我們15年、20年甚至更長時間還有人蓋大量的新房,因為我們人均住房面積還沒達到我們理想狀態。我們的許多城市化進程當中還有許多人要住房,城市還要改造。
所以我們的機遇是很好的,我們這一代人正好碰到了『千年等一回』的發展良機。試想在咱們中國,過去哪一個朝代有沒有像今天這麼大規模的發展,哪一個國家有這麼大規模的發展。過去老百姓不讓買房的,不主張買房的,現在都鼓勵買房,大家在買房當中覺得有財產的感覺。我們現在提出來要增加中等收入家庭的比例,哪個中等收入家庭沒有房產。所以這個機遇,中國的市場從我們身邊感受是向上的市場,再繼續拉動經濟增長,當然質量要提高,效率要增長。
如果房地產出現問題,出現了硬著陸,出現了泡沫,大家想一想日本、臺灣、香港出現的泡沫可能就是我們需要借鑒的。日本的經濟連續十幾年零增長,香港的房價到現在還沒有恢復到原來泡沫前的水平。我們中國正面臨就業的高峰,如果說房地產出了差錯,我們的農民工進城乾什麼?農民工勞力的一半都在建築工地上乾活,這是我們就是未來就業的一個突出問題。
大家看到就業、上學、醫療、住房,關系民生第一就是就業。房地產成為國家支柱型產業』是國家提出來的,宏觀調控也不可能是打壓房地產。而是讓房地產持續、健康的發展。只是我們房地產現階段的發展面臨千載難縫的大好機遇的同時,也同樣面臨嚴峻的挑戰。
哪些挑戰?從我們直觀來看,我們的挑戰有以下幾個方面:
一、房價漲幅過快。房價的上漲幅度仍然不令人滿意,不是不能漲,只是上漲太快,希望能夠再平穩一點。
房價問題不僅僅是一個買得起、買不起的問題,更主要是房地產市場價格和金融連在一起,金融業和整個宏觀經濟連在一起。為什麼美聯儲那麼重視泡沫?因為它和經濟連在一起。我們現在考慮調房價也是和金融的關系,大家看到金融政策不斷出現,因為中國的金融體系還是由國有經濟掌控的經濟。一旦經濟體系出現了問題就是國家出現了問題,所以,又快又好的發展需要一個健康的樓市,健康樓市的主要標志是房價的穩定。
二、粗放型的開發。就是目前的房地產生產方式、消費模式的問題還沒有建立起來。房地產大面上快速地發展了,但是資源環境保護方面又存在很大問題。我們的產品與中央提出的『節能省地型、資源節約型和環境友好型』有很大的差距。與我們所提出來的生態文明也有很大距離。隨著創建節約型社會,隨著建設部已經起草了各部委通過報國務院的節約條例的出臺,相信發展緊湊型綠色住宅、資源節約友好環境在開發領域會逐步得到很好的解決。
三、普通居民的住房保障。由房地產市場反射出來的普通居民,特別是中低收入家庭住房問題出現了許多問題。就是說在房價上漲比較快的情況下面,中低收入家庭特別是低收入家庭的住房問題更加凸顯出來,引起了社會的高度關注,是影響和諧社會的一個主要方面。住房保障關系民生問題。所以中央提出『以科學的發展觀,促進我國經濟又快又好地發展』,改善民生和生態文明,這都和房地產連在一起。
四、規范市場秩序。從國務院的『兩會』期間工作報告當中可以看得出來,總理提出『促進房地產市場持續、健康發展』、『建立符合中國特色的住宅生產和消費模式』有四項基本任務:既生態文明、加大住房保障改善民生、穩定房價促進樓市健康發展、規范市場秩序。
所以我們面臨上述幾大方面的嚴峻挑戰,更嚴峻是在房地產市場的房價問題上面。而房價『高速?昇』的罪愧禍首就是目前房地產發展『錢松地緊』的態勢。
1、錢松。就是熱錢很多,需求方面的錢很多,剛纔說的自住需求,投資需求全社會有的是錢,導致需求旺盛。這樣的情況下面,我們目前收緊銀根以後土地收緊了,而錢是松開的,土地收緊就必然形成了整個樓市的供應緊張,這是當前擺在我們面前的一個客觀現象。所以導致我們現在整個樓市供求關系失衡的存在。
如何來看待錢松地緊呢?大家知道2004年宏觀調控提出的收緊銀根,收緊地根,原因是什麼呢?因為我們在經濟發展中出現兩個問題,一個是固定資產投資增長過快,可能會產生產能過剩的問題。第二個問題就是我們糧食年年減產,所以一定要通過收緊銀根、收緊地根使固定資產投資過熱得到改善,使中央提出的『18億畝紅線的耕地面積得到合理保護,糧食生產得到保證。
通過這幾年的努力以後,糧食生產有了很大的發展,但是固定資產投資問題仍然是比較過熱。去年中央宏觀調控提出來我們固定資產投資增長過快,信貸規模增加過快,外貿順差仍然很大。在這樣的情況下面,實際上宏觀經濟要求各方面的投資都應該收緊,包括房地產的投資。
所以我們房地產市場是在這樣的情況下面進入這一輪調控的。就是為什麼我們會出現供不應求狀況呢?因為我們收緊了土地,收緊了資金,這是必然的。從市場規律說,我們需求旺盛,有調控市場,調控房價應該是加大供應量,但是宏觀經濟不要求你、不允許你、希望你不要增加供應量,不要增加投資規模。甚至現在提出來房地產投資過熱,為什麼?房地產投資增長27%,28%,住宅建設投資增長30%,30%的投資增長是不是熱了一點?從數字來看,增長過快,但實際上用我的話來說不是那麼回事。因為投資增長30%,但是竣工面積增長只有10%,表面上看起來投資增長30%好象很熱,但是竣工面積增長只有10%,什麼原因呢?現在地價上漲過快,開發商錢都放到土地裡面去了。所以我們看增長不能光看投資,還要看規模,要看供應量。從供應量來說不熱,為什麼?需求增長30%,今年1到8月份全國的銷售增長30%,竣工增長10%,出現了供應和增長之間的順差。
所以不能光從投資增長來看我們的增長,湖北的情況也是一樣。投資增長24.95%,竣工增長16.2%,都看出這一點。這就是我們現實的情況。
錢松主要是外貿順差增長,外匯儲備不斷增加,現在我們國家每年還有兩億左右的外匯儲備增加。盡管大家看到今年以來央行采取了許多貨幣金融政策,比如提高准備金率,現在是提高歷史最高點13%。提高准備金率乾什麼?收緊貸款,這些錢是准備不能貸款的,因為流動性過剩要提高。央行還發票據,為什麼?按照一定的利率給他付,不讓他做貸款。特別大家看到我們要發行兩千億美元,相當於1.55萬億人民幣的國債。財政部拿國債乾什麼?成立一個對外投資公司。投資公司到國外投資,我們現在需要國際投資起來,因為流動性過剩。
一方面的收縮流動性,一方面增加流動性,這就是我們面臨的問題。為什麼不能外匯儲備少一點?不行,因為中國到今天成為世界加工廠之一。我們競爭力就是我們產品便宜賣掉全世界都享受中國的勞動力生產的產品,但是我們進口少,出口多,這種狀況很難改變。但是能不能提高我們的產品價格呢?當然也有一個過程,我們能不能增加一些成本?但是我們價格提不上來。其實提高農民工的工資減少產品成本可以有一定效果,但是中國的勞動力過剩了。所以這個問題有一個過程,錢松的問題怎麼解決,有待於宏觀經濟的調控。
2、地緊。我們指出保證糧食安全是國家安全重要的保障,中國的糧食必須以自給為主,所以我們必須保證18億畝耕地的底線,到2020年以前我們也不能低於這個底線,而目前我們的耕地面積只有18.3億畝。能夠拿出來作為建設用地的只有3000萬畝,在這種情況下必然導致我們的建設用地的緊張,也就必然導致房地產土地供應的緊張,而且這個矛盾將長期存在。
我們指出保證糧食安全是國家安全重要的保障,中國的糧食必須以自給為主,所以我們必須保證18億畝耕地的底線,到2020年以前我們也不能低於這個底線,而目前我們的耕地面積只有18.3億畝。能夠拿出來作為建設用地的只有3000萬畝,在這種情況下必然導致我們的建設用地的緊張,也就必然導致房地產土地供應的緊張,而且這個矛盾將長期存在。
土地供應緊張,土地供應量減少或者土地供應的增加,收入的放慢必然造成整個房地產市場地緊。為什麼房地產市場有這麼多的開發商進來,現在開發商有錢的上市公司,有錢的企業都在做房地產,按說大家都來搞房地產應該是加大競爭,有利於產品的穩定,有利於價格的穩定。但為什麼不行呢?因為提供產品的土地是有限的,所以造成大家爭相搶地皮。
這種『飢渴式』的供地方式造成了全國各地恐慌性購地,老百姓恐慌性購房。地價越拍越高,『地王』不斷刷新,上海6.69萬元/平方米,浙江1.57元萬/平方米,連咱們的武漢也達到6879元/平方米,樓面地價反而高於樓價,出現了面粉賣得比面包還貴的現象。開發商高價拿地,就意味著在兩、三年以後房價還會漲。
所以土地問題是制約我們房地產價格平穩的關鍵。好在『24號文』出臺了,使我們低收入家庭看到了解決住房問題的希望,現在建設部,財政部,稅務部門,發改委都在制定各種辦法,各地政府都在出臺辦法,做到應保盡保,力度很大。起碼這個思路很好,房價和住房問題解決好了,民生問題、經濟問題、社會問題就都能夠得到很好的解決。目前的房價問題的確很混亂,但市場化、保障性兩方面著陸,讓我們看到了希望,看到了前景。
最後,顧會長還談到了我們的任務。目前的任務自然是很艱巨的。現在房地產市場如何穩定的發展,培育一個健康的樓市。健康的樓市,穩定房價是一方面,另外也從健康樓市當中能夠使我們老百姓財產性收入不斷的增加,把這兩者結合起來,因為房地產產品有它的特殊性,它是消費者和投資品兼顧的。中央提出財產性收入增加,這個問題怎麼解決,怎麼把這個問題既要市場穩定,投資有適度,然後投資引導好一點。現在某種程度上來說,我們主要是投資渠道狹隘。
買房增值保值是一個很好的途徑。如果說我們在房地產金融創新方面邁出了一大步,改變了現在大家去買樓,買房來增值保值,而通過買房地產的股票,買房地產的債券,買房地產的基金來投資,穩健的回報。把老百姓,有錢人的錢不是增加樓市的需求,而是增加給開發商的投資,改變現在我們『錢松』下的錢緊,如果把資本市場,股票、基金、債券都發展起來,我們通過這樣的情況讓人們共同享受,人人享受房地產發展的成果,就可能改變這個情況。
所以改變我們錢松的情況恐怕一個是宏觀經濟上的調控,收縮和減少流動性;第二我們從金融改革使我們流動性流到住宅上去,流到投資上去,這是一個很好的思路。
談到經濟,中國現在存在三個過剩和一個不足——資金流動性過剩、勞動力過剩、產能過剩,卻恰恰是住宅供應不足。如果把這『三個過剩『和』一個不足』連在一起,我的結論是加大住宅供應量。
第一可以收縮流動性;第二可以安排更多就業;第三產能過剩還可以消化。因為住宅這個產業,住宅建設不會產生產能過剩,即使住宅供應量大一點,供不應求也不會產生產能過剩,因為它沒有生產能力,它是消費品。現在是供不應求。所以,我們應該加大住宅供應量,收縮減少流動性,解決勞動力過剩,進而解決產能過剩,經濟上一個臺階。
問題在出在哪裡呢?當然就是土地問題。如何解決土地問題?有專家提出來中國可以不提保護耕地這樣的一種宗旨,但現階段從政治上做不到。有人說可以在全世界采購糧食,比如說日本60%糧食是國際上的,中國也可以買糧食,我想中國是不行的。盡管說中國能源不足可以到世界去買,我們的討論范圍是在保護18億耕地底線的情況之下,如何做到房地產開發土地,特別是住宅供應土地量的充足?這個問題是應該考慮的。
1、盤活存量。盤活城市的土地存量,現在城市的土地存量還是很多的,有的是30%,有的是40%都沒有開發,比如我們的工業用地佔了很多,造成了大量的土地在閑置,應該加緊盤活,增加囤積土地的成本,從這個角度來切入。所以中央現在要收土地閑置費,加大力度,因為我知道每一宗土地後面都是有一個故事,但是不下決心是不行的,包括舊城改造。
2、增加新增量。怎麼增加?一是調整供應結構。工業用地、其他用地該收緊就收緊,政府在批工業用地的時候許多人一看,拿著工業用地最後都是商業用地,說明工業用地要緊縮,提高容積率,改變住宅建設面積和銷售面積比例不足的現象。二提適當放開容積率。現在的技術包括建材、電梯等都很過關,世茂濱江多是四十層,五十層的超高層並沒有影響住房質量。香港、東京的樓盤更是如此,因此提高容積率完全可行。多層因為佔用土地多,應該賣得比高層貴纔對,我們現在恰好相反。
另外,希望政府批地的時候一定要掌握它的節奏,掌握好批地節奏,適當的提前放大。現在問題出在『飢餓性的土地供應』策略。比如北京,現在的土地供應量,土地開發量連續兩三年下降,造成開發商的恐慌。深圳為什麼房價飛漲?深圳在06年以前三年沒有供應土地了,那肯定房價飛漲。除了需求以外,土地也是一個重要的因素,所以武漢過去房價始終平穩,一個是宏觀經濟整個趨勢,第二和我們土地供應量、開發量有直接關系。這兩年舊城改造量加大了,『錢松地緊』的現象顯現,房價自然漲 我們未來有那麼多人要進城市,未來的人均住房面積也是有的,未來需要的樓盤幅加快。與其每年緊巴巴的供應,還不如一次性供應,我現在覺得掌握土地的供應節奏,這個我覺得很重要,房子飢餓性供應,有一兩年飢餓性的供應就會造成以後兩年的被動。
3、應從更寬的思路去思考土地問題。中國當今正在醞釀和將會出現一場土地革命。這個看法對不對還有待於參考。但現實是大批量的農民進城了,土地沒有帶進來。城市的建設用地越來越緊張,而農村的建設用地是、特別是宅基地閑置卻越來越多,農民進城了,農民就留下『386170部隊』(婦、幼、老)留守,還會造成春運、黃金周等交通的巨大壓力。可謂『中國特色』的資源巨大浪費。
在這種情況下出現一個問題叫做『小產權』。什麼叫小產權?農民的土地和開發商合作賣給老百姓,鎮政府給發證叫小產權,按照土地部門的規定是違法的,建設部門說是有風險的。按照現在的法律是違法的,但是想想為什麼屢禁不止,為什麼在成都市場有20%,北京市場有10%左右,說明存在它的合理性。為什麼?農民和開發商合作,他把土地賣掉得到的利益比賣給政府征地的錢要多得多,老百姓買這樣的房也覺得價錢便宜的多。所以小產權的問題實際上從另外一個角度反映我們現在土地使用制度上的問題:一方面土地不夠,一方面土地大量閑置,一方面不合理的高價房合法,一方面合理的低價房卻不合法。
土地是財富之母。農民問題的解決必然和土地連在一起,要解決農村問題一定要把農村的建設用地問題解決好。所以我們過去涉及到耕地用地,沒涉及到建設用地,如何通過合理合法的途徑,使農村的建設用地扭轉成為城市的建設用地。農民的利益得到保證,城市的房價,老百姓的利益得到保證,城市的房價平穩發展纔有可能。
有這樣一個數據,現在人均農村建設用地是200平米以上,而城市的人均建設用地只有100平米不到,像北京這樣的80、90平方米。也就是說在城市化過程當中,如果把土地建設盤活以後,我們不僅不少建設用地,而且剩下一部分還可以增加耕地,但是我們現在沒有很好的搭建起來,法律上,市場化方面都需要完善。
所以成都重慶中央批准叫做特區,城鄉一體化綜合配套試驗改革。恐怕需要修改土地法。憲法規定集體土地是集體所有的,權利是農民集體的。所以我認為這是一個改革,這個改革實際上可以解決幾方面的問題。這個改革可能會涉及到一個很大的利益,什麼利益?地方政府。
現在中國的地方政府叫做土地財政。什麼叫土地財政?地方政府沒有這個錢,地方政府要發展找到了一個途徑,靠土地。房地產的稅收,土地的錢加在一起有地方政府財政收入的40%到50%。怎麼解決這個問題?我發現世界各國的地方政府都是土地財政,但是它的土地財政和中國的土地財政不一樣,我們靠是土地出讓金,他們靠的是土地稅。為什麼中央十六屆三中全會要提出增加物業稅呢?主要是解決地方財政的問題。所以物業稅的開征是勢在必行,我們又有土地使用權的人都應該交稅,但是怎麼交法,這是稅務部門調查的問題,使地方政府有一筆穩定的財政收入。
他不要眼睛盯著土地出讓金,也不能盯著土地出讓金地價提得越高越好,他要自覺的控制房價。所以土地成本改革和稅收改革連在一起。我相信這些問題已經引起了中央各部門的高度重視,包括土地部門,包括稅收部門針對物業稅的問題,當然這需要一個過程。但是這個過程之前我們如何把市場的供求關系調整好,剛纔說的金融問題,土地問題,存量問題,增量問題當然還有一個問題就是二手房市場,租賃房市場的問題。
我們不能忘記了整個房地產市場是連在一起的,光從增量房做文章還不夠,存量房也要做文章。如何促進二手房市場的流動,我們武漢市的二手房市場規模很大,佔了一半。如果有一半的話,那相當不錯,現在全國大概1/3,30%。而且這幾年客觀上我們的稅收政策是兩重性的,比如說二手房交易當中我們增加個人所得稅,營業稅,土地增值稅,一方面是遏制炒作者,另一方面也妨礙正常二手房的供應,也減少二手房的供應量。某種程度上已經引起逆向調控的作用,探求我們房地產調控的途徑也是在摸索的,各部門都在摸索。
我們從來沒有經歷過市場,從來沒有經歷過房地產增長這麼快,在宏觀經濟條件下如何調整,這的確需要我們解決難題。相信我們面臨這樣的考驗和這樣的任務,只要我們共同努力,中央提出來的又快又好地促進房地產市場的健康發展,供求關系的平衡、房價的穩定、改善民生、低收入家庭的住房、生態文明、資源節約友好環境、緊湊型的綠色住宅等方面的問題都已經找到了出路,而現正在加快改進和完善的步伐,我相信前景是光明的,但是目前的任務和挑戰也是嚴峻的。