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9月,房產市場依然火爆,無論是成交價格還是租賃價格都扶搖直上。9月27日,央行與銀監會聯合發出《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,要求第二套住房首付提高至40%,並明確貸款利率同時提高10%。雖然各銀行對於第二套住房的界定還存在差異,但是不可否認的是,購房的成本將大大上昇。下一步房價會如何走?現在究竟是觀望,還是先下手為強?
樓市遭遇『連環箭』
9月27日,央行和銀監會發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,明確規定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於央行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。
繼9月末央行與銀監會發布房貸新政以後,國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》,明確土地的招拍掛制度,收緊土地融資、嚴控土地開發期限。
與此同時,國務院辦公廳轉發了建設部、發改委、財政部、央行、銀監會等聯合制定的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,詳列十五條措施,意圖從各個方面進行住房結構調整:重申新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上;中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的年度供應量,不得低於居住用地供應總量的70%。
如此密集的調控政策,讓更多的購房者選擇觀望。美聯物業在近期一項調研結果顯示,僅有20%的客戶表示自己將按原定計劃購房,有68%的客戶明確表示,將推遲自己的購房計劃,也有3%的客戶表示會加快購房進程,擔心之後會出臺更加嚴格的政策。同時,有25%的客戶表示,由於首付款提昇,自身支付能力不足,將降低購房預算。
『我們門店有三四成的買家都開始觀望了。』某房產中介的工作人員告訴記者,目前除了少數迫切需要解決住房問題的自住者,其他置換性購房者都推遲了購房計劃。『置換性購房者總歸是先買後賣的,加上大部分人的第一套房都還有商業貸款或者公積金貸款沒有還清,所以就考慮到首付和利息的問題決定推遲購房計劃。』他表示,除了考慮到實際購房中會增加成本,部分購房者認為目前雖然政策尚未明朗,但最終目標是調控房價。因此選擇觀望一段時間,期待房價有所下調。
美聯物業調查數據顯示,截至10月10日,美聯下屬門店掛售房源中,八成的業主下調了掛牌價格。其中,75%的業主做了5%以內的價格下調,3%的業主給出了6%-10%的讓價,也有2%的業主給出了超過10%的讓價。
在調整掛牌價格的同時,部分前期捂盤惜售的業主也重新將房源掛售。美聯下屬逾九成的二手門店掛牌量有所增加。其中,近78%的門店,掛牌量有接近5%的增長;10%的門店房源掛牌量,增長6%-10%;5%的門店掛牌房源,增加超過10%。房源掛牌量增長較為明顯和集中的板塊,是浦東世紀公園和聯洋板塊。對此,美聯物業浦東區副總監秦愷表示,上述兩板塊中聚集的投資客較多,前期業主反價及惜售捂盤舉動頻繁。他們考慮到手中的盤源標底較大,提昇首付款之後,有可能影響買家的支付能力,致使自己的房源被套,故現時放棄捂盤,重新掛售。
另外,部分手上有幾套房源的房東開始拋樓。雖然目前上海出租房的出租回報率有所提昇,但是手上擁有7套房源的李先生表示,由於擔心第二套住房首付政策出臺後還會有一些更嚴厲的政策出臺,因此加緊拋房。
點評:美聯物業上海區總經理馮泓叡分析指出,就目前來看,投資購房需求進一步萎縮,自住需求仍然作為主力支橕著市場,業主大幅降價拋售房源的幾率不大。『9·27』房貸新政的出臺,對於首次置業者、高收入購房者及一次性付款置業者影響甚微,而有住房需求且收入中等的群體,負擔則會加重許多。由於目前處於昇息周期,房價不斷上漲,通貨膨脹壓力也越來越大,確實有必要進行置業昇級而又必須貸款的人,還是盡早購房為妙。
9月房價繼續攀昇
今年9月,上海二手房市場表現依然強勁,成交價格持續上漲。上海二手房指數辦公室最新統計顯示,4個區域整體漲幅超過5%,6個區域漲幅超過3%。其中,黃浦區領漲全市,整體漲幅為6.52%。該區域內的蓬萊板塊9月漲幅為8%。隨著軌道四號線年底貫通以及世博建設加速,明顯提昇了板塊價值,價格也隨之大幅上漲。閔行區則以6.45%的漲幅緊跟其後,區域內的地鐵沿線板塊表現較活躍,漲幅達9.9%。閘北區則受板塊內一手房價格不斷攀昇的影響,9月該區整體上漲5.65%。其他板塊均保持穩中有昇,如中心區域的南京西路、淮海路以及南京東路等板塊。
『目前二手房市場仍然可用兩個詞語來概括:價昇、房缺』,漢宇地產總經理施宏叡指出:『近兩個月來,一手房源供應量逐漸不足,性價比高的二手房源仍然比較緊缺。』比較火熱的區域主要集中在市中心和外環周邊板塊。這兩大區域,分別滿足了首次置業客戶和改善性置業客戶以及部分投資需求客戶的需求。
尤其是在市中心,隨著改善性客戶比重的加大和長線投資客的逐步入市,中心城區中高檔樓盤需求日益增多。而無論從短期供應量還是長期供應量來看,一手房在中心城區都非常稀缺。對選擇中心城區的客戶來說,二手房會逐漸成為惟一的選擇。施宏叡如此總結。
分析人士認為,由於市場中可供投資的品種較少,不少已獲得可觀收益的投資者,多數將目光投向可獲穩定收益的投資品種上。因此,不少人在決定二次投資時,仍選擇房產,以獲取租金以及未來增值的收益。
案例:房子終究是要買的采訪對象:王先生年齡:29歲職業:軟件工程師我們是今年7月買的房子,終於在上海有了自己的窩。興奮之餘,更體會到的是沈重的壓力。尤其是每個月都要月供,工作壓力自然也大,一旦失業,月供哪有能力還啊!
原先,我想說服女友先租房結婚,等房價穩定或兩人收入提高了再買。但家人都表示反對,『房價不斷上漲,現在不買,將來更貴』,『租房是給別人送錢,買房再苦也是自己的』。一番話下來,我們還是決定買套屬於自己的房子。
我們買的房子在浦東大道,靠近民生路,大約60平方米的建築面積,買的時候每平方米1萬元出頭。一方面,交通比較便利,另一方面靠近大學,生活設施比較完善。雖然是老公房,但是我和女友都很滿意。
對於大多數想在上海購房的人,也許我算是幸運的。很多朋友都羡慕我買了房。特別是7、8月份,房價飆昇得厲害,我們的房子已經漲到了1.3萬元每平方米。可是自從買了房,我纔體會到買房其實很辛苦。
由於房價上漲得厲害,再加上連續的加息,我的很多同學之前准備的錢都不夠首付款,無奈之下,只好先租房結婚。的確,租房結婚相對而言壓力小很多,也不會影響婚後的生活質量。不過另一方面,房子終究是要買的,只要打算在上海定居下來,買房是遲早的事。我個人覺得,長期而言,房價上漲是必然的。
今年十一,我和女友結婚了。房子讓我感到,我有了屬於自己的家,這感覺在出租屋內是永遠都找不到的。9月底出臺的新政對於我們而言,目前影響還不大。但是,隨著日後孩子出生,換大房子還是會麻煩不少。
租賃市場整體趨熱
日前發布的上海房屋租賃指數報告顯示,最近上海市房屋租賃市場整體呈現先抑後揚,高端回落,低端拉動市場的格局。
今年9月,上海房屋租賃指數為1079點,較8月上漲23點,環比上昇2.2%,延續前期的上漲趨勢。雖然9月上旬租賃表現一般,但中下旬成交速度加快。其中,高檔商品房租金保持原有的穩定狀態,波動較小;一般商品房租金,維持8月以來的緩步上昇趨勢;而售後公房租金則保持優異表現,漲幅有所放大,成為整個上海租賃市場的主力。上海房屋租賃指數辦公室分析認為,9月上海租賃市場呈現先抑後揚的走勢,低端房源成交速度有所加快且租金出現快速上揚態勢,帶動整體租賃市場趨熱。
9月,高檔房租金較8月有所回落,環比微跌0.9%。其中,兩室租金僅微跌0.1%,三室租金下跌2.0%。高檔商品房租金仍保持穩定,一般商品房租金依然有所上漲,環比上昇1.4%。其中,兩室租金較8月上昇1.4%,三室租金上漲1.6%。
9月,售後公房租金大幅上漲,環比上漲3.3%。其中,一室租金上漲3.8%,兩室上漲2.8%。售後公房租金連續多月出現上漲,9月漲幅創近期新高,並且仍處於強勁上昇通道中。根據上海房屋租賃指數辦公室統計數據顯示,校園區板塊如閔行、普陀和楊浦等,表現搶眼,分別上漲4.2%、4.2%和4.3%,帶動了整體售後公房租賃走好。
春節期間買房劃算
在過去的半年裡,上海房價漲幅驚人,幾乎接近過去一年多裡全國的房價增幅。這在剛剛結束的上海秋季房展中房價的中得到印證。據統計,本次房展成交金額約12億元,與2005年持平,但成交套數卻僅為2005年的四分之一。此次房展預售樓盤平均每套售價170萬元,均價在15000元/平方米的樓盤佔到了60%以上。這確實令人費解。一方面是國家調控措施接二連三地出臺,另一方面房價卻在不斷創新高。特別是今年以來,房市和股市一樣,像脫韁的瘋牛,一路狂奔,普通市民只得望房興嘆。
華燕置業總裁高級經理范偉國表示,新政策推出並實施後,部分炒房者的投資成本大幅增加。目前房產市場上的交易成本已經佔總房價10%,此次提高第二套住房的首付,使得投資者的投資成本加大,利潤空間進一步減小。
有專家表示,在高利率、高首付的雙重壓力下,新盤開發商的銷售預期也將有所降低。因此,在四季度,房價上漲過快的勢頭將會被遏止,房價增幅將較三季度有所下降。部分地區的房價高企地位甚至有可能松動。但估計即使下降,其降幅也不會太大。由炒房客推動房價的虛高將會被遏制,房地產市場的泡沫風險將會降低,整體市場會趨向於平穩理性。對於有購房意向的市民而言,最佳的購房時機應該是春節期間。
炒房風險增加了
『9·27』通知要求,銀行要隨房貸套數增加,而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率;並且強調,借款人償還房貸的月支出不得高於其月收入的50%。第二套房首付提高至4成,利率提昇也非常明顯。目前所有購房者普遍享受8.5折的優惠利率,按現行5年期7.83%計,實際執行利率為6.66%。而按新政策,執行利率將提高到8.61%,提高非常顯著。這樣,第二套房購買者的年利息支出提高30%。
『9·27』房貸新政的核心內容,可以用一句話來概括,就是『買房套數越多、面積越大,首付比例、利率就越高』。金融人士分析認為,提高第二套房首付至4成,將使投資性購房者的財務杠杆,從原來的2.33倍降至1.5倍,『力度雖不算大,但影響仍較為明顯』。
著名學者易憲容認為,幾乎所有炒房人都不會用自己的錢來炒房。因為,多數炒房人不會真有那麼多錢用來炒房。第二,即便有實力自掏腰包炒房者,發現銀行貸款可以利用,而且可以輕易轉移炒房所蘊含的高風險,都會利用銀行貸款來炒房。信貸資金是推動房價上漲的最主要源泉,若能有效限制信貸資金流入住房市場,可對住房投資產生明顯的抑制作用。
分析人士指出,對第二套房貸追加首付比例和房貸利率,至少可以產生三種效果:第一,正在炒房的人意識到炒房的風險和成本正在上昇,應該盡早脫身;第二,准備炒房的人開始觀望;第三,准備改善住房條件的人,開始猶豫。如此一來,市場上購房客就會減少,哄搶住房的情形就不會出現。另外,房源相對增加,房價過快上漲的推動力就弱了。基於這一原因,住房信貸新政策就是要打擊這部分炒房者。
但是也有數據表明,『9·27』房貸新政對於有實力的投資客,影響並不大。
易居房地產研究院數據顯示,10月5日-11日的7天內,上海的一手商品住宅僅成交39.28萬平方米,環比大幅下降26.57%,成交均價環比下降11.37%,為10148元/平方米。『新政的出臺,多少會增加觀望時間,購房者會多花些時間去計算、商量,所以影響成交速度』,一開發商表示。不過,對於樓盤整體銷售量的影響並不大,特別是一些中高檔樓盤,受新政衝擊的情況較小。據新湖房地產開發有限公司的銷售部副經理孔堅介紹,新湖明珠城目前銷售進度中,觀望的情況並不明顯,倒是一次性付款人數大大增加,『比以前多了五至六成』。
『原本市中心房源的成交就是有實力的購房者。即使政策有變,他們適應性也比較強。所以,首付比例提高對他們的影響不是很大。』一位中介告訴記者,以黃浦區為例,目前新房中,上海灘花園的銷量就很可觀,新政對其銷量基本沒有影響。
自住置換者利益受損
有不少市民向記者反映,新政如何影響投資客,目前尚不明了,但卻使那些有自住需求置換房產的消費者吃了大虧。今年准備買房的王先生跟記者抱怨:『此前,我父母在上海買房,因為年齡超過60歲,只能以我名義貸款。這下我再買房就「無緣無故」成了被打擊的「第二套房」———就一夜的工夫,多付1成貸款就不說了,還相當於一下子就給我連續加了7次息(按照央行每次0.27個百分點計算)。其結果是,我以後的貸款將比優惠利率高25%。』
『憑什麼呀,我父母有收入,銀行卻沒有相應對老人的按揭保障;憑什麼我自住購房就成了打擊對象』,王先生不滿地說。
而今年剛剛生子的張先生也感到困惑和不滿。他告訴記者,自己兩年前省吃儉用、東借西湊,好不容易和妻子一起買了一個『鴿子籠』。由於小家伙的到來,正盤算著十一期間,換一套稍大一點的『鵝籠』。好了,現在新政一出,要想換大房子,只能把現在的小房子賣掉。但是一賣掉,又無家可歸了。
據了解,目前市場上有自住需求置換房產的市民佔了很大一部分。在2007年秋季房展會上,上海中原研究諮詢部對前來參觀的消費者進行了問卷調查。結果顯示,在300名有購房意向的客戶中,投資購房比例僅佔到9.5%。在對購買套數的選擇中,99%皆為購買第二套住房。
深發展零售銀行部有關人士表示,為提高生活水准而換大房的客戶幾乎佔了房貸戶的1/3,他們也是銀行爭取的優質客戶之一。如果對其執行首付4成、利率上浮10%的新政,這部分客戶的正常需求將被抑制。
雖然各銀行對於第二套放的界定上,存在著『戶』與『個人』的差異,但對於以自住為出發點的購房者來說,為了降低貸款壓力,他們基本上采取的是夫妻共同貸款的做法。在這種情況下,無論是采取『戶』還是『個人』為單位的認定,其本質並無差別。夫妻雙方都有過貸款的經歷,如果沒有結清,在部分銀行申請貸款時,都會被認定為是『第二套房』。所以,新政對於先購後拋的改善型自住者來說,沒有太大的影響。而對於身價豐厚的投資客來說,因為其本身考慮到一定政策風險,選擇貸款時,往往都只以個人身份貸款。
在這種情況下,『第二套房』政策很可能走入一個與本意背道而馳的窘境。因為,相比之下,新政似乎倒是『鼓勵』了投資者,抑制了自住需求。
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