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這兩天總有身邊的朋友詢問我關於房貸新政與退房與否的問題。在這裡我也想就此問題的一些看法總結如下,以便關心的朋友做決策的參考。
首先必須要梳理一個問題是,你買第二套房的用意何在?如果是以居住為目標,我的建議是還是應該盡管下手。之所以這樣說,依據有二。其一:成都房價整體向上的趨勢短期內不會有太大的改變;其二:對於居住目的而言,最重要的參考指標是實用性、舒適性,而不是單純地的價格。只要你不發生交易行為,房子的價值永遠是保值的,這一點在以往常常被人忽略。如果是以投資為主,我的建議是可以選擇價格競爭優勢明顯的區域和品牌開發企業的產品。就目前成都房地產市場發展的情況來看,個人認為最具競爭優勢的區域是在東三環,目前該區域的均價市場表現為5100元/平方米左右,同比城市同級別的區域具有近1000元/平方米的價格競爭優勢。而從品牌開發企業來看,重點在兩塊,一方面必須要求這個項目的總體體量要大,另一方面要盡可能地選擇在該項目的第一批次單位推出的時候下手。結合這兩方面的考慮,個人認為金科·一城、藍光·富麗東方、鑫苑名家等這樣的項目在目前的市場格局下,還是可以堅決下手的。
在梳理了買房用意後,我們可以再來探討下此次關於第二套住房新政的背景語。個人認為,此次的新政策最初的出發點並不是想調控房地產,而是銀行為了防止自己的金融風險而進行的『自救』行為。近年來,我國個人住房不良貸款數額已呈攀昇趨勢,而從國際經驗看,個人住房貸款的風險暴露期通常為3到8年。在央行近年來連續多次加息,個人房貸款支付不斷增加的情況下,意味著國內商業銀行個人住房貸款在近一個時期內已經逐漸步入違約高風險期。數據顯示,工、中、建三大行房地產貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23億上昇至2006年底的11760.66億。個人住房不良貸款由2005年末的184.42億上昇到2006年末的192.41億。我國住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關不嚴使得一些不符合條件的借款人得到貸款正是我國的房貸風險所在。所以纔導致了當下要提高對購買第二套及以上住房貸款的首付比例的政策,以此來不斷完善風險管理。
從另一個方面來看,受年底銀行貸款資金、規模所限。自去年以來,央行已多次連續調高商業銀行存款准備金(目前存款准備金率已接近歷史最高水平),又面臨股市對儲蓄存款的分流,銀行可用於發放貸款的資金有開始趨緊的勢頭,但銀行又不願意放棄或減少房貸市場,因此適度提高首付比例成為最佳選擇。今年以來,各家銀行放貸衝動性銀大,前八個月就把年初央行確定的今年新增貸款總數用完了,現在要發放貸款基本上靠對到期貸款收回後騰出的空間在操作,適當提高房貸首付既可以保住房貸這個市場不丟,又可以在一定程度上緩解資金壓力。可見,提高房貸首付『實際上是銀行在經歷央行多次上調存款准備金率、上半年發放貸款速度過猛等原因後,內部可用於個人住房貸款的資金非常緊張,不得不收縮個人房貸業務』。
從以上來看,這當中存在著銀行隨時會根據市場變化而再次對貸款政策進行調整的可能。就此個人做出一個比較超前的判斷是,首付的政策執行時間不可能太長,同時也不可能在短時間內出現再次提高成數的可能。畢竟房貸這塊大蛋糕是誰都丟不起的。
你的房退了嗎?如果你買的第二套住房也是為了居住,我建議你暫時不要有退的想法,你完全可以保持觀望;如果你買的是具有競爭優勢的區域或品牌開發企業的房子,我也建議你暫時不要退,畢竟房價還會保持一定的速度向上前行;如果你是被所謂的『成都的房子投資永不虧』的說法給打動了,我建議在新政實施下,你還是盡早退掉的好,以免到時候『負重走上不歸路』。
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