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隨著珠三角市場成熟和長三角市場面臨調整,環渤海經濟圈早無可避免地進入地產商視野,異軍駐津已成大勢所趨。圈子流傳著一句話,『假如當初錯過了蓬勃發展的深圳特區,而後又不幸沒趕上上海的浦東新區大開發,那麼今天一定不能錯過天津濱海新區』。這也成為有著同樣想法的投資者、開發商紛紛搶灘天津的動因之一。
這其中,尤為南派開發商的入市最為猛烈,從最早的萬科地產、富力到如今的上海靜安、新塘投資、國民地產等等,悄然暗示著地產圈將刮起一股南派地產風。8月2日,新開路地段、河東區津塘路南側一號橋地塊紛紛被異地軍團以高價探入囊中。與此同時,鵬潤地產、華潤置地、首創、碧桂園也已紛紛出手。大量南派軍團的入市將給天津地產市場帶來怎樣的革新,他們能否如魚得水,盡快適應天津地產市場,克服差異性、水土不服、跨地域管理、人纔本地化等難題將是必須面對的難題。
南派精細之作如果將婉約派與豪放派詩詞意境的界定運用到房地產開發上,北派的產品是『大江東去』般氣勢豪放。南派產品則如『楊柳岸,曉風殘月』般溫潤細膩。
南派企業的『精細制造』無疑在天津市場激起不小聲浪。『精細制造』主要體現在運營理念和產品設計兩個方面,滲透在標准化設計、標准化配件生產現場組裝等各個方面。不少南派開發企業首先建立了一套完整的項目設計成果標准要求,涵蓋了前期調查、規劃設計、施工圖設計等設計全過程,同時制定了各階段設計成果要求;並設立內部數據庫、標准圖集、戶型圖庫等,針對不同檔次產品均有明確的做法標准、配套戶型及可選擇的設計公司,整套操作完成,保障產品品質自然順理成章。
再從細節而言,南派開發企業的戶型設計更精巧、經濟,以保證居住者足夠的功能分區為主要目標,同時追求創新和產品差異化,比如一套100平方米的住宅,南派開發商大多會做成三室。杭州錢塘梧桐公寓實用主義戶型就顯示出南派開發商在戶型設計上的獨具匠心,他們獨闢蹊徑地推出一種形似『X』的戶型,整幢樓全是躍層式設計,也為當今的戶型設計理念涂上一抹新彩。據悉,這一獨特戶型在其天津參與開發的同名項目中也將引入。
另外一方面南方園林特別是近代、當代的南方園林吸收了中國傳統園林及國外園林的優點,更注重藝術品質。南派開發企業巧妙地將中西園林文化相結合,同時也將園林藝術同私秘性想融合,形成更適於人居的私秘、半私秘空間,突出的是幽靜和舒適。說到園藝景觀的打造,江南的園林、華南地區的南派園林中尤以浙系開發商最具代表性。與磅礡和大氣的北方園林相比,更是多了幾分內斂和細膩。同時在人文景觀的建造上始終堅持第一植物,第二元素,第三造景,第四水系的園林景觀原則。從綠化園林設計、樹種配置到綠化區的座椅、燈具、路石的設計選擇,往往都力求精致,人性化,同時十分注重建築用材品質,小到面磚、石材、玻璃等等十分考究。綠城集團的綠城.桃花源、錢塘的梧桐公寓在這方面頗為業內認可。
體驗營銷革命從營銷手段來說,南派開發商更喜歡和善於開闢新的道路,探尋新的思路,注重實用、體驗,廣告和銷售結合,很少在概念上下功夫。在一些南派企業看來,房地產開發的是產品而不是作品,房子首先注重人居環境,注重產品細節,產品銷售更要注重手段和方式,樓盤不僅要有特色,對應的購房者市場也更要細分,充分分析項目購買人群。
現今深度體驗營銷更為流行。『目前的市場營銷主流仍然停留在以「准現房」和「期房」為銷售背景的市場層面上,今後,一些深度體驗的營銷會越來越多。』萬科進駐天津之初所發起的『客戶會』這種營銷模式將大規模激活,而現今新塘投資在五大道上的梧桐會所,更是將硬性銷售手段的痕跡在復古的小洋樓中淡化,維持良好的客戶關系,『熟客帶新客』、『圈子營銷』的這種營銷模式將成為一種未來銷售常態。
援引市場營銷學上的一句話:永遠沒有賣不動的商品,只有不合適的策劃定位和包裝。一個成熟的開發商應該知道,定位和包裝,不是後期銷售的錦上添花,而是從拿地開始就要有強烈的營銷意識,但是我們在看到南派開發企業的求新求異,勇於創新,注重客戶關系等等的營銷手段背後,他們能否同本土化管理相融合,這也是值得期待和探討的話題。
總而言之,南派開發企業的入津帶來了新的思潮、理念和經驗,而這些思潮、理念和經驗,能夠為天津地產的蓬勃發展貢獻多少力量,我們尚不得而知,可能也只能如現今的股市大盤那樣觀望,即不能全盤否認,也不能全盤接受。
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