開征物業稅

　　抑制了交易量而不是價格

　　從長遠來看，物業稅無法真正起到降低房價，穩定市場的根本作用。房價也無法回落到人們心理預期的水平。

　　物業稅的實質在於把包括土地出讓金在內的稅費均攤成70份(以住宅為例)，按年收費，這樣在房產交易環節產品成本將大幅降低。但房地產開發成本的降低，不一定必然導致房價的降低，因為物業稅只是從開發成本的角度影響價格。然而，住房價格高低的影響因素是多方面的，土地的供應、價值規律決定的供求關系、居民的收入水平以及由收入水平決定的有效需求。在市場壟斷程度很高的情況下，稅收成本必定被轉嫁給在交易中處於弱勢一方，從而物業稅課征的結果是抑制了交易量而不是價格。

　　另外，黃秀梅教授還指出，從物業稅對世界其他國家和地區房地產市場的影響來看，開征物業稅，房價也並非就非常平穩。如：香港、英聯邦國家和美國都征收了物業稅，但最近幾年英聯邦各國房價也漲得很快。在這一點上，物業稅或許起到的是社會財富再分配的作用，但並沒有抑制房地產市場價格的功能。就我國而言，從稅收的功能來看，我國稅收的收入功能相對更為突出，而作為經濟杠杆的調節作用並不明顯，現行房地產稅收體系中的許多稅就是如此。

　　房地產市場急需

　　市場經濟下的供需調控

　　房地產市場無論如何調控，市場經濟條件下，依然要受市場規律制約。從目前的市場供求關系來看，房地產市場依然有著巨大的需求空間。城鎮化帶來的大量進入城市的農民，異地就業的大學生畢業生……這些都是住房的剛性需求者。在需求無法滿足的情況下，房價仍會居高不下。因此，從政府的角度來說，政府對土地控制權力的適當讓渡，提供更多的廉租住房、經適房以滿足需求，真正地減緩了市場壓力，房地產市場纔能降溫。

　　這一點上，香港的做法很值得我們參考。政府提供大量的廉租房，供暫時沒有能力買房的人入住，例如大學畢業生。當大學畢業生具備了一定經濟實力，不再符合廉租房條件，再自主買房。這樣房地產市場就處於一個良性的循環當中。

　　另一方面，土地環節聚集了大量的房屋開發成本，導致房價難以降下來。拿地的高成本，施工過程中的層層發包轉包等費用，都無形中增加了最後『產品』的價格。這些成本最終滾雪球般轉嫁到消費者身上。如果征收物業稅以後，沒有降低這部分費用，對於買方人來說是不公平的。

　　此外，較高的居民私有住房比例也是造成高房價的一個原因。據一項調查統計顯示，05年中國居民私有住房的比例已經達到72.8%，這一比例超過了很多發達國家的水平。根據豐業銀行的統計資料顯示：加拿大房屋私有率為67%、美國房屋私有率為69%，而歐洲一些國家的住房私有率則維持在40%左右。相對於注重私有化的西方發達國家而言，中國卻擁有如此高的住房私有率不禁讓人驚嘆。這與中國人傳統的消費觀是分不開的。但是在這樣一個人口龐大的國家，想做到『人人有其房』，房價在短期內降下來恐怕是不樂觀的。

　　物業稅的法理思考

　　真正的受益者是誰？

　　盡管《物權法》的出臺為納稅人擁有房產的土地使用權提供了法律保障，但根據我國現行的土地制度，土地的真正所有者仍是國家，政府一方面作為土地所有者的代表，一方面又承擔土地市場管理者的職能，同時還是物業稅的征收機關和受益者，在這樣一個前提下，如果沒有一整套科學完善的物業稅收法律制度、公正的評估體制以及相應的納稅人權利救濟制度，就會為地方政府濫用稅權或進行權力尋租提供極為便利的條件。

　　其次，由於物業稅設計的一個思路是寬稅基，即幾乎所有的房產都應納入其征稅對象，即便是物業稅開征有助於抑制房產的投機活動，但在事實上仍然不可避免的加重了所有擁有房產納稅人的稅收負擔，尤其是對那些無意於房產投機，只希望『居者有其屋』的納稅人影響更甚。

　　最後，黃秀梅教授表示，物業稅能否成為有效的宏觀調控杠杆，成為房地產市場的『內在穩定器』，必須結合我國房地產市場的特殊情況來考察。目前的現實是：一方面是土地供應市場壟斷，另一方面土地及房屋需求量不斷遞增的情形下，物業稅能否真正起到房價穩定器的作用，仍然有待於進行深入的理論研究以及實踐的進一步檢驗。