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日前,新華社全文公布了《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》以及新《條例》全文。《條例》將從今年10月1日起和《物權法》同時實施。此外,根據物權法的有關規定,《決定》還將『物業管理企業』修改為『物業服務企業』,將『業主公約』修改為『管理規約』,將『業主臨時公約』修改為『臨時管理規約』。究竟新的《物業管理條例》能否改變以往物業公司高高在上的形象?小區業主們維權是否會底氣更足呢?
五項修改值得關注
本次新條例中,有五項修改最值得人們關注。首先是『物業管理企業』的名稱變更為『物業服務企業』,明確了物業的服務性質。
其次是將物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業主大會的指導部門。這項修改改變了現實中大多數小區成立業主大會,一般都是向小區所在地的街道辦事處提出要求,然後在小區所在地的區、縣建委小區辦進行備案的現狀。第三是為了和《物權法》中有關業主在業主大會上的投票權的規定保持一致,此次修改刪去了原來的條例中『業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定』的規定。
另外新條例明確提出,業主大會或者業委會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
此外《物權法》第七十六條以列舉的形式,規定了七種由業主共同決定的事項,為了和《物權法》一致,此次修改的第二項將舊《條例》中由業主共同決定的六種事項改成了和《物權法》一樣的七種事項。七事項為:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;(三)選舉業委會或者更換業委會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業;(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建築物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
物業公司將更加專注於服務
一些業內人士認為,以前大家把物業公司定位在了管理上。但物業公司在管理權方面並沒有那麼大的權利,執法權仍在公安等職能部門,但是一旦出現了問題矛頭肯定指向物業公司,這樣物業公司就很難做,可謂是『受累不討好』。但新條例可以讓物業公司更專注於服務,定位也就更加明確了。很多高檔小區的業主也表示,物業公司由『管理』變為『服務』,將更好地促進物業與業主們之間的關系,同時有助於雙方平等地處理問題。
業主大會將被多頭管理
新條例也引發了一些爭議。這是因為在對業主大會或業委會的監管方面,新條例在原條例規定的物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的基礎上,增加了物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對於業主大會、業委會的指導和監督管理的權力。有人擔心,這是否會導致對於業主大會或業委會的多頭管理?更重要的是,將業委會置於這樣多重的監管之下,其作為業主自治的獨立性如何得到保障?與此同時,新條例沒有明確而現實中卻無處不在的一種現象,也應當予以關注,這就是一些街道居委會對於業委會的乾涉問題。這些問題都需要更具有可操作性的實施辦法或細則。
物業公司的服務對象決定服務質量
一些相關人士對此次新條例的頒布持有不同的看法,以敢於直言而聞名於業界的專家舒可心認為,本次《物業管理條例》的更改只是概念上的改變,物業公司的工作不會產生實質的變化,關鍵在於看公司是服務於誰,要是只服務於開發商,那條例和概念上的變化根本不會有任何的作用。物業公司的工作取決於其與業主的合約,物業公司工作的變化取決於業主表決的修改。
物業由『管理』變『服務』,法規的出臺只是第一步。落實新的物業管理條例,有關方面要做的事情還很多。地方各級政府以及司法、執法機關應當切實轉變物業管理觀念,采取有效得力措施,使新物業條例的各項規定真正落到實處,使業主的各項合法權利得到有效保障。只有在這樣的基礎上,物業小區的和諧、穩定纔能真正實現。
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