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9月27日,央行發布了將購買第二套住房(含以上)的銀行貸款首付比例提高到四成,貸款利率按不低於央行基准利率的1.1倍執行的通知。這一政策的出臺,在房地產市場特別是購房者中產生了熱烈反響。截止今日,各分行的實施細則仍未下發,各『地方』規則是否會有出入?日前本報記者就與這一政策相關的、購房者最關心的十個問題采訪了有關專家。
夫妻中一方在婚前已買房並向銀行貸款,婚後再以另一方名義買房,算第二套房嗎?
-案例
小趙去年以他本人的名義購買了一套商品房,並向銀行貸款20萬元,房產證上只寫了小趙的名字,目前貸款還沒有還清。現在,夫妻倆准備再購買一套商品房,這次以小趙的妻子小李的名字辦理貸款和房產證,這種情況是否被界定為『第二套(含)以上住房』?
專/家/說/法
一些銀行人士表示:征信系統只會留下個人記錄,所以妻子、丈夫各自買房應該不會相乾。但也有專家認為,在申請房貸時,夫妻共同買房時都要填寫配偶相關資料,銀行可能也會查配偶的信用記錄,所以夫妻分別買房也算是第二套房。對此,各大銀行的計算標准都各不相同。某銀行人士透露,預計可能執行的方法是:夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的,再貸款購房需算作第二套住房。
房貸新政實施後,隨著首付和利率提高,在新政實施前簽定了購房合同的是否可以退房?
-案例
不少購房者反映:黃金周過後,他們原本在一些樓盤簽訂了購房合同以及准備銀行貸款,但由於房貸新政的實施,他們可能會被界定為『第二套(含)以上住房』,承受更高的信貸成本,所以決定不再買房,要求開發商退還定金,這種要求是否合理?
專/家/說/法
消協負責人表示,根據新的《消費者保護條例》,無論是定金還是訂金,如果有『不可抗力』出現,導致合同無法執行,都應該退還給消費者。『第二套住房』界定導致了買房的成本已經超出了購房者的承受力,所以購房者要求廢除購房合同,是一種理性的行為,原先繳納的『定金』或『訂金』都應該由開發商無條件退還。
在新政前購買的『第二套(含)以上住房』貸款利率是否隨之改變?
-案例
陳先生9月份剛剛在銀行貸款購買了第二套住房,隨著房貸新政的實施,他原來的貸款利率是否會變化,是否按照新政中規定的『利率不得低於央行基准利率的1.1倍』重新執行。
專/家/說/法
據相關人士介紹,購房者在新政出臺前已經辦理了房貸的,被列入『第二套(含)以上住房』的可能性不大。記者采訪中也發現,各大樓盤購房者相當踴躍,都急於搭上這趟『末班車』,希望趕在新政實施前辦理好貸款,以免被界定為『第二套(含)以上住房』。業內人士指出,由於近期成都樓市需求十分旺盛,出現了一房難求的現象,開發商開盤都相當低調,力求控制客戶人數,以免造成不必要的供銷矛盾,這種現象的背後也有購房者趕在房貸新政實施前希望按原有房貸利率買房子的心理因素影響所致。
異地再買房,算『第二套(含)以上住房』嗎?
-案例
沈女士來自自貢,她已經在自貢貸款購買了商品房,現在想在成都貸款買一套商品房,這種情況屬於是否屬於『第二套(含)以上住房』嗎?
專/家/說/法
記者從央行權威人士處獲悉,央行擁有覆蓋全國的信用數據庫,只要購房者經過銀行系統貸款買房,將完全通過這個信用數據庫如實反映出來。所以,從這個角度看,銀行方面擁有跨區域界定『第二套(含)以上住房』的技術力量,購房者跨地區買房和在同一個地區買房,都應該屬於『第二套(含)以上住房』。
在一家銀行貸款買房後,如按揭款還沒有還清的情況下,若再在另一家銀行貸款也算是第二套住房嗎?
-案例
劉先生2005年大學畢業在SOHO沸城按揭購買了一套40多平方米的標間小戶型,最近打算在城西按揭購買一套100多平方米的房子和女友結婚後住,之前的房子是在建設銀行辦理的按揭手續,而現在如果購房的話則需要在工商銀行辦理按揭。由於手上購房資金有限,劉先生則提出了疑問:假如這樣跨銀行辦理按揭手續的話,還需要遵守『第二套房首付不少於40%』的規定嗎?
專/家/說/法
這個問題同疑問四一樣,由於目前國內各大銀行個人信貸體系實施了全國聯網,在每家銀行都可以查詢。另據工行四川省分行相關人士透露,根據總行的文件規定,在辦理貸款購房業務前,尤其是第二套房的購房者,都要先通過人民銀行的個人征信系統查詢申請人的信用記錄,如果申請人在之前有貸款購房記錄,則需要遵守『首付不低於40%』的新規定。此外,該負責人還介紹,假如有連續三個月違約還款記錄的貸款人,則『禁止或嚴格限制』該貸款人再次貸款購房。同時,工行規定,對於第三套住房貸款的申請,必須要報省一級分行申批,視情況進一步提高首付和利率。
之前以公積金貸款買房,如再要向銀行貸款買房,是否也算作第二套住房?
-案例
馬小姐通過公積金貸款購買了一套商品房,目前貸款還沒有還清。現在她如果向銀行貸款購買第二套商品房,是否會被界定為購買『第二套(含)以上住房』?
專/家/說/法
記者通過相關專業人士了解到,銀行方面目前還沒有出臺明確的規定,但目前有消息透露:監管層確定第二套住房有三基調,其中公積金貸款不被列入是否為第二套住房的參考項。業內人士分析說:公積金貸款非常可能被排除在商業銀行貸款之外,已經通過公積金貸款購買了一套住房的,再次向商業銀行貸款購買商品房,仍被視為是首次購房。但值得注意的是,夫妻雙方中有一人辦理了公積金貸款,即被視為『夫妻共同貸款』,另一方在貸款期內便不再具備申請公積金貸款的資格。
購買第3、4、5套住房,銀行如何收取首付?利率按什麼標准執行?
-案例
何先生一直對買房投資情有獨鍾,他最關心的是,如果已經買了第三套、第四套甚至更多,在本次房貸新政中,每多買一套房子是否將增加一成住房貸款,在銀行政策上是否有不同?
專/家/說/法
銀行權威人士告訴記者,第三套、第四套或者更多套購房的界定更加復雜,銀行目前還沒有一個明確的細則,但很快就會頒布實施。業內人士也指出:要界定清楚第三套、第四套或者更多套購房,關鍵是對第二套住房的界定,現在要准確地界定第三套、第四套或者更多套購房還不太可能。但記者從各大銀行了解到,銀行方面已經做出了一些規定:比如在貸款利率上,光大銀行規定從第三套房開始,每增加一套住房,其貸款首付款比例應在第二套住房貸款首付款比例基礎上增加2個百分點,例如第三套住房貸款的首付款比例不得低於42%。同時利率也會相應調整,每增加一套住房,其最低利率水平分別為基准利率的1.12倍(第三套住房)、1.14倍(第四套住房)、1.16倍(第五套住房)。光大銀行還暫停對第二套房以上的房貸按固定利率貸款,同時還調低了固定利率房貸各期限優惠利率,3年期、5年期、10年期優惠利率分別調低21個基點、16個基點、44個基點。
華夏銀行在利率上與光大基本相同:從第三套貸款購房起,每增加一套貸款購房,最低利率水平為上一套房貸利率基礎上浮至少2%。但華夏銀行還規定,第三套房起,房貸款首付比例將在上一套房貸首付比基礎上至少增加5%。
買二手房屬於第二套房嗎?
-案例
9月27日,新的房貸政策一出臺,剛准備在玉林小區按揭購買一套二手房的車先生夫妻開始猶豫了,因為之前在市中心購買過一套商品房,現在手上餘錢也不多,便想按揭買一套二手房用於出租,但不知道新的房貸政策有沒有對購買二手房方面的規定?購買第二套房是二手房的話,是否也需要遵守『首付不得低於40%』的規定?
專/家/說/法
記者在多家二手房中介處了解到,購買二手房也屬於『第二套房』之列。假如購房者需要按揭購買二手房的話,也需要支付40%以上的首付款。一位二手房中介公司負責人告訴記者,目前一些正在辦理過程中的二手房貸款業務已經開始按照新政策要求申請房貸,但由於目前各大銀行二手房房貸政策的細則還沒有正式出臺,部分新的二手房貸款申請則被銀行暫時擱置。
購買商業用房適用於『新政』對首付和利率的規定嗎?
-案例
鄧先生准備在一品天下購買一商鋪,由於自己已按揭有住房,目前想再按揭購買一商鋪用於投資。新的房貸政策出臺後,不知道新政有沒有對購買商業用房的相關規定呢?
專/家/說/法
在央行、銀監會共同發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》中,已明確對購買商業用房做了規定。其中,商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%,貸款期限不得超過10年,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍;對以『商住兩用房』名義申請貸款的,首付款比例不得低於45%,貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。但具體的首付款比例、貸款期限和利率水平則由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定,目前成都市各大商業銀行的具體實施細則還未正式出臺。
在外資銀行貸款買房有沒有『新政』中的限制?
-案例
剛想按揭購買第二套住房改善居住條件的李小姐,看到新的房貸政策出臺後,結合自己的情況,認為購買第二套房首付四成和利率的提高都不劃算,於是想到了相繼在成都開業的多家外資銀行,不知道自己能否在外資銀行進行住房按揭貸款?外資銀行是否也在此次房貸新政影響的范圍內?
專/家/說/法
新政出臺後,不少購房者把目光投向了外資銀行。然而記者在電話諮詢了渣打、荷蘭、東亞等幾家外資銀行後,得到的答復多是,多家外資銀行在成都尚未開展辦理人民幣住房貸款業務。東亞銀行則是遵循如果是第二套住房,其貸款政策與新出臺的國內商業銀行完全一樣,第二套房仍然需要首付40%。東亞銀行相關人士還告訴記者,如果是購買新房,申請人還必須要提供開發商出具的項目完工報告。
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