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沒有產權證的房子能買嗎?購房時開發商所謂的改底檔、補差價行為合不合法?購房者的權益如何保證?近日,家住南開區的王小姐打來電話向記者反映了她在買二手房時的一些遭遇,『我原本打算買商品房,我知道一個項目剛剛開盤,就趕緊到售樓處去看房子,結果還是來晚一步,我喜歡的樓層、房型都沒有了。也許是看我真的挺喜歡那房子的,售樓員暗示我可以到附近的中介去看看有沒有房源,我去附近的中介一看,還真有我想要的房子,價格比商品房價也差不了多少,我覺得挺好的,但是中介告訴我因為這房子沒有房產證,所以需要改底檔,還需要補給原房主差價,我不知道這樣是否合法、合理,這樣的交易會不會有潛在風險。』其實,王小姐所面臨的『無證』二手房問題在目前的二手房市場普遍存在,據記者了解,這種交易雖不足為奇,但是如果沒有在事前簽署相應的約定,一旦購房過程中出現問題,買房者將是所有風險的最大承擔者。
何為改底檔、補差價?業內人士告訴
記者,由於一手房價不斷拉高,致使許多剛買的一手房馬上轉入了二手房交易市場,這部分房源基本上都沒有辦理過房產證。為了規避國家針對5年內轉手房產增收5.5%的營業稅,許多人開始轉換策略,實行賣方先去開發商處退房,買方再去開發商處買房的策略,這就是所謂的改底檔。補差價,就是賣方要求的比房產合同上多出來的那部分資金。以王小姐購房情況為例,可以這樣理解,當初賣方購買該房子的價格是5800元/平方米,現在買方王小姐的價格是6800元/平方米,這中間產生的1000元/平方米的差價就是王小姐要直接付給賣方的。由於是改底檔,也就是王小姐再次與開發商簽署買賣合同,而並非是房子的實際賣方,所以房產合同上顯示的房子實際賣價仍為5800元/平方米。如果王小姐需要銀行按揭,也只能按照5800元/平方米的價格按揭,在購房過程中實際發生的『補差價』行為,在房產合同中得不到任何體現。
『首先,首付無形增加,對資金要求比較高。』一資深房產中介顧問告訴記者,『以王小姐的情況為例,一套面積100平方米,差價1000元/平方米的住房,需要補給賣方的費用就需要10萬元,因為是按照原有房產合同價格5800元/平方米執行貸款政策,王小姐還需要付給開發商至少30%的首付,也就是17.4萬元,這樣總計在27.4萬元,比直接購買一手商品房要多付7萬元左右。再有,因為房產合同上的價格低,所以如果王小姐購買的二手房要再次出售,補差價的1000元/平方米的費用也將被算作是王小姐房產的利潤,那麼營業稅及其他相關費用都會相應增收。所以說,雖然不能說這樣的交易不合法,但還是有一定潛在風險的。』據記者了解,該類房源除去以上風險外,在交易過程中如何保證差價的安全也完全是個未知數,需要特別注意。
『無證』指的是:沒有房產證。根據國家相關法規規定,沒有房產證的房子是不允許二次買賣的,但據記者了解,在我市,不少已經入住兩三年甚至五六年的房子仍未辦理房產證,但這樣的『無證』房依然活躍於二手房交易市場,很多買房者為了買到中意的房子不惜擔負『無證』的風險。業內專家提醒購房者,購買『無證』房應該保持警惕,不僅要了解未辦證的原因,確定房屋產權歸屬,還要事先明確約定因為房產證問題造成所有損失的違約責任,以防在購房環節上出現漏洞,造成損失。
二手房的『無證』交易
『無證』
房的幾種可能
『無證』房的風險提醒
整體來看,『無證』二手房的購買還是存有一定風險的,業內人士提醒購房者可以通過以下步驟來降低風險指數。
查清『無證』的真實原因。如果是開發商或者是政策方面的原因不能辦理一手房產證,買家可以到房管部門查詢,一般情況下會有備案;如果是賣方因為拖欠房款或者是為了逃避稅費而故意未辦理房產證,買家最好在合同條款中對房款支付方式進行細致約定,一定不要在沒有約定的情況下支付對方大量的房款。
為了降低交易環節中的潛在風險,要在交易前對『補差價』這一環節做出細致約定,建議分階段支付。如果是由於個人原因導致沒有房產證,可以事先與賣方協商先辦房產證再做交易,如果因為賣方無法辦理房產證而導致交易無法進行,可要求其賠償因此造成的損失。
如果手續齊全,一般辦理房產證的時間在一個月左右,為了防止賣方在這段時間調高房子的賣價,最有效的辦法是提高漲價成本,即在前期約定一定數額的違約金。
在記者調查時發現,『無證』房的麻煩還不止於此。業內人士表示,如果賣方因為開發商、政策等因素無法辦理一手房產證,不僅會給買方帶來交易時的風險,也會為將來可能出現的再次轉賣埋下隱患。那麼,那些房子房產證難辦?怎樣辨別房產證難辦屬於哪種情況呢?據調查,一手房產證難辦主要有以下三種原因:
其一,開發商方面的原因,這是最普遍,也是最常見情況。如果開發商沒有取得《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設用地規劃許可證》、《商品房銷售許可證》,或者開發商私自更改房屋使用性質,將批准住宅樓改為其他性質來銷售,開發商將房屋重復抵押,或者拖欠政府資金等情況,都有可能導致房屋沒有房產證。
其二,購房者自身的原因,如果購房者拖欠房款、貸款,或者惡意拖欠相關稅費,都會導致房產證延期發放。
其三,房屋管理部門在測繪、辦理手續上速度太慢,耽誤了辦理房屋產權證的時間。
在購買二手房時,如果房產證沒有辦理下來,購房者一定要了解未能辦理的原因,要了解具體原因是什麼。有時,沒有房產證的房子價格會相對低些,但是絕對不能貪一時便宜就輕易下決定,了解清楚具體原因纔能規避潛在風險。
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