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新近人民銀行發布的『房貸新政』對已用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的人,規定貸款首付比例不低於四成,貸款利率不低於央行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍,而且首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。『房貸新政』對於遏制房價、調控樓市的意義無疑是積極的,遠比加息對樓市隔靴撓癢的影響力更大,但是那些一不留神就變成『二房族』的工薪族卻因此受了連累。筆者走訪了我區銀行的信貸部門和公積金管理中心,業界在敏感時期的回答非常謹慎,都在耐心等待央行對『二房族』具體界定的文字性條款的頒布。而那些工薪族原定的買房計劃是否也要就此暫時擱置呢?其實,對於那些想要置業無懮、養家不愁的工薪族,買房或置業昇級前最好算筆經濟賬,巧妙合理安排就可避免成為『房貸新政』的犧牲品,不必為多出一成的首付款和額外的利息發愁。
置業昇級前先結清原有貸款
楊小姐一年前用公積金貸款買了一套商品自住房。入住後,楊小姐對小區周邊環境和裝修不滿意,想換一套更好的房子。前不久,楊小姐看上一套周邊環境優美、房價也不貴的期房,東挪西借籌措了首付款,想等期房蓋好、裝修好,搬進去再把現在住的房子賣掉。她認為自己最終只住一套房,不能簡單地歸入『二房族』,如果現在既要還公積金貸款又要還商業貸款,對她而言壓力太大,總感覺日子過得很緊張。
業內人士表示,類似楊小姐這樣昇級置業的貸款人並非個案,有的人為了讓孩子有一個更好的教育環境,有的人是父母為了跟子女住得近一些,而選擇二次置業。銀行信貸部門工作人員表示,買房子不必一步到位,楊小姐可以考慮先把現在居住的房子賣掉,短期內暫時租房住,這樣既可以緩解貸款壓力,也可以在還清貸款的次月,再次申請公積金貸款購買現在中意的房子,就可以減少貸款利息的支出。
工薪族如何還貸最經濟
貸款審批下來,在簽定合同時,作為貸款人通常要解決的問題是選擇貸款期限和還款方式。按照現行商業銀行規定,個人第一套住房按揭貸款值最多是房款總值的70%,貸款期限最長30年,月還款額必須保證在家庭月收入的50%以內,還款方式主要有等額本息和等額本金還款法兩種,哪種方式更經濟實惠呢?業內人士表示,在高利率時代,未來還有加息預期的情況下,能用公積金貸款最好用公積金貸款,能提前還貸最好提前還貸。在還貸信用記錄良好,並已歸還了部分貸款、房屋昇值的前提下,如果遇到一時的資金周轉困難或裝修消費貸款,還可用已還貸部分做一些短期小額抵押貸款以解燃眉之急。
中國銀行寧夏分行信貸部門的工作人員舉了這樣一個例子來說明兩種還貸方式的利弊。一套總價30萬元的房子,已付首付10萬元,向銀行申請20萬元貸款。在銀行5年以上檔次貸款月利率5.5463%,人民銀行基礎利率下浮15%的前提下,如果貸款人家庭月收入在5000元,貸款期限10年的話,選擇等額本息還款法,需要月還款2286.82元,貸款本息合計274418.4元,總利息74417.4元;采用等額本金還款法,每期應還本金1666.67元,月還款額從開始的2775.93元開始遞減,一共產生貸款本息267110.10元,總利息67110.10元。由此可推算出,等額本金還款法總利息比等額本息法減少7308.3元。如果貸款人還款能力達到2800元以上,就可以考慮等額本息還款法,貸款期改為8年,月還款2692.58元,總利息58487.68元,比采用10年期等額本金還款法少支出8622.42元,比采用10年期等額本息還款法少支出15930.72元。總而言之,無論是第一套還是第二套房,都應當根據自身收入狀況確定一個適合自己的還款金額和還款期限,采用等額本息還款法,時間越短越節省利息。
老年人買房可與子女聯名
年近60歲的周老先生聽說買房可以保值增值,盡管現在已有一套房自住,也想貸款買套房當作投資,用於出租出售。到銀行去諮詢,信貸員說根據規定,周老先生只能貸款到65歲,女性只能貸到60歲。如果想延長貸款年限,可以考慮『父債子償』,與子女聯名共擔貸款。業內人士表示,像周老先生這個年紀,大多數都有自有住房,有的老年人辦理貸款只是為給子女出國提供信貸記錄良好的憑證,並非真的需要貸款。在未來加息預期和房貸新政不斷出臺的情況下,買房並非理想的投資選擇。房屋的變現能力比較差,從老年人退休後收入逐漸減少和健康狀況下降的因素考慮,建議周老先生做一些流動性比較好的常規理財方式,比如投資儲蓄、國債等。
收入不確定可考慮部分提前還貸
吳先生夫婦屬於經濟實力比較強的工薪階層,雖然夫婦都有公積金,但他們買的兩套房子用的都是商業性貸款。吳先生考慮每年年底可能會有比較大的一筆獎金用於還貸,可以提前減輕還貸壓力,而公積金提前還款必須一次性付清,吳先生覺得不劃算,還想著用公積金裝修或到退休的時候一次性提取出來,所以他認為商業貸款還款形式更靈活。
筆者走訪了公積金管理中心,他們表示吳先生所認識的公積金還款方式已經是『老黃歷』了,今年寧夏的公積金貸款也可以提前還款,但只能根據提前還款的數額縮短貸款年限,不能減少月供。公積金必須專款專用,直接打入買房賬戶,不能像商業貸款那樣挪作裝修使用。銀行信貸部門工作人員則表示在高利率時代,能用公積金貸款還是用公積金貸款比較劃算。如果沒有其他更好的投資渠道,有能力提前還貸最好早點還,這樣可以節省很多不必要的利息開支。
未婚『月光族』要買房先儲蓄
剛參加工作幾年的小王,買第一套房的首付款是父母支援的。以前因為沒有公積金,貸款也是以父母的名義貸的,房屋所有者的姓名自然而然也是父母。原本沒什麼節餘的小王每月發了工資,固定先給父母交1000多元的生活費,作為月供和將來結婚成家的儲備金。現在,小王考慮讓父母賣掉以前的老房子,搬到新房子去住,自己再買一間更大的房子。但小王擔心的是,再買房是不是就變成了『二房族』,要提高首付比例和貸款利息。
業內人士認為,從嚴格意義上來看,小王並沒有買第一套房,只能說是他父母的置業昇級。如果小王能夠每個月交1000多給父母,其實已經從『月光族』變成了一個『儲蓄族』。如果他所在的單位能夠幫助小王辦理公積金貸款,並按時足額繳納一年以上,小王就可以申請公積金貸款買房,只要每月月供不超出他收入的一半即可;商業性貸款的要求和貸款利率都會高一些。銀行信貸部門的工作人員表示,除了首付款和工資收支平衡的證明,信貸員會綜合考量貸款人的職業是否穩定,平時是否有儲蓄的習慣,是否有良好的信譽和償還能力,同等條件的兩個未婚族,銀行會優先考慮有能力自己支付首付的優質客戶。
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