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還有不足一年的時間,第29屆奧運會就要舉辦了,隨着這一舉世矚目的盛世的臨近,奧體中心周邊景觀和道路等建設的陸續推進和呈現,最近一段時間,天津奧體板塊的商圈和住宅都呈現了熱漲的局面。奧運前後的房價走勢,成爲時下很多人關心的問題。
入主奧運:人人都想品嚐成熟的葡萄
8月8日,正是奧運倒計時一週年,記者來到天津奧體配套區的奧城商業區,只見這裏車流穿梭,人氣火爆。大型超市的購物巴士來來往往,從方圓數十里帶來了購物消費、享受現代商業的市民家庭。接軌國際水平的美式影院,雖然通道里還有緊鑼密鼓的施工,但是仍未阻擋住熱情的年輕人和兒童。旁邊則是上萬平方米的高檔商場,著名的美美百貨預計將於10月開張。同時,在這個近10萬平方米的奧城商業區裏,還有數不清的快餐、韓式餐廳、意式咖啡廳、傢俱專賣店等,儼然成爲天津規模最大、國際化氛圍濃郁的商圈。
2007年的奧城對於投資者和自住者來說都是一串馬上要成熟的葡萄,“水滴”體育場的開幕,金逸影城的火爆,奧城與上谷商業的成熟,女足世界盃的舉辦,都使投資者對區域不再有任何的不確定因素。在已經逐步呈現的新城市中心的繁榮態勢下,所有的人想的都是如何在2008大節點之前在奧體板塊搶下自己的一席之地。
突破萬元:奧運前夕城市補漲
奧運前後,作爲中心城區高品質的商品房,它的漲幅空間還有很大,作爲政府來說,爲更好的保障中低收入者的住房權利,對保障民生方面還會有大量的投入,但是從市場角度來看,正在出現新一輪的快速增長,這是繼2004年的增長以後又一個快速上升通道。
偉業顧問天津副總經理李健龍認爲,天津現在的奧運板塊在水上區域,它是一個傳統的老居住區,而且位於現在天津唯一一條貫穿四大富人區和傳統富人區的衛津路。從老城廂到水上到體院北再到梅江,這四個區域具有良好的人文氛圍和商業氛圍。從購買力上來講,目前北京房價在申奧以後有一個大幅度上漲,北京五環以外的房子沒有低於每平米1萬元的,而天津目前市中心的房子還有低於1萬元的,勢必出現補漲的過程。從土地供應上看,放量在減少,南開區水上板塊沒有形成土地供應,只有目前在售的項目只有奧城、弘澤等,這會進一步催化補漲行情。
融創集團營銷中心負責人分析說,從2006年以來,天津樓市發育迅速,形成鮮明的板塊割據,但是在各個板塊中,漲幅最爲明顯的亦然是奧運板塊。目前,在南京路板塊7大綜合商業體尚未正式亮相之前,奧城住宅的起步價已經攀升到了1萬元以上,而且銷售依然火爆,近兩月銷售額各月均突破億元。未來的天津,奧城和南京路板塊將成爲主宰天津高端市場的主打板塊。
以租養貸:超高投資回報解除後顧之憂
從普遍規律而言,高房價需要高租金回報來支撐,上海、北京等地的房價就是在國際化都市高租金的支撐之下。而天津奧城的良好的綜合素質和涉外人羣,使之成爲天津租金回報率最高的地區,目前奧體中心周邊高檔小區租賃價格上漲幅度較爲明顯,其租金回報基本是大梅江區域的2倍以上。
在這種市場行情下,不少投資者認爲,以租養貸作長線投資不失爲很好的理財方式。需要提醒的是,即便是同在奧體區域,各項目的產品定位和品質不同,投資這類房產還是要看好奧運概念之外的基礎品質,畢竟奧運會是短暫,支撐房屋價值的恐怕不應該只是個概念。
從奧體中心規劃確定、加緊建設的5年以來,天津奧體板塊發生了巨大的變化。它的出現引領了城市居住的升級換代,改變了區域消費習慣,使得居民在此區域的購物便利度、居住舒適度、出行便捷度大大提升。目前,時代奧城四期住宅將於7月份開盤,更有4.8米層高複式寫字樓SOHO產品推出。凌晟奧園戶型面積則定爲96—208平方米的豐富戶型。分析人士認爲,由於板塊內的產品種類豐富、層次覆蓋面廣,短期內不會形成激烈的競爭局面。隨着2008的臨近,板塊內路網市政建設的加緊完善,中心商業區的招商完成,以及高端住宅和寫字樓的全面入住,都將使整個奧運板塊成爲天津的又一中心城區。