|
||||
國土資源部最新發布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》明確規定:建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下纔能獲得,不得進行按比例分期發放。也就是說,開發商不能再像以前那樣以分期付款的方式分期取得土地使用權證。
據了解,強調這一規定的原因是,實際操作過程中,一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金,就取得了土地使用權證,或根據付款進程和支付比例部分取得了建設用地使用權證書,造成了一些項目房子都賣了還沒交齊土地出讓金的現象出現,同時,也造成了一些公司只支付少量首付資金,就大量拿地的問題。
幾乎與此同時,2007胡潤百富榜公布,廣州『碧桂園』女老板楊惠妍以1300億元的身家成為『中國首富』。而在此前兩天公布的2007福布斯富豪榜中,楊惠妍也是『中國首富』,她在該榜中的身家是160億美元,與1300億元人民幣基本相當。
我為什麼把這兩則新聞放在一起?因為二者的關系實在太緊密了。可以毫不誇張地說,如果國家早有土地出讓『不得分期拿證』的規定,今年的『中國首富』很可能就不是楊惠妍。
碧桂園及楊惠妍是目前中國最大的『地主』。據報道,截至今年7年底,『碧桂園』的土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米。以每平方米1萬元計算,購買這些土地也需要4500億元。楊惠妍持有碧桂園70%的股份,4500億的七成超過3000億,而她的財產只有1300億,更何況她的錢還不能都用到置地上。那麼她是如何買到那麼多土地的呢?無外乎兩種因素:一是依靠銀行貸款,二是采取分期付款,或分期拿證的方式。
近來,各地的『地王』紀錄不斷被刷新,動輒就是幾億甚至幾十億元。任憑是誰,也很難一下子拿出這麼多的錢。開發商之所以敢拿『地王』,一個重要的原因就是可以分期付款、分期拿證——先付部分地款,取得全部或部分土地使用權證;剩下的慢慢給、慢慢拿。實際上,在各地的土地出讓中,這種化整為零式的『分期』方式早已相當普遍。雖然土地出讓金沒有付清,卻可以先拿到土地使用權證。於是,開發商們再把土地使用權證作為抵押到銀行申請貸款,然後又拿貸款去開發、甚至用貸款去向政府購買新的土地……就在這樣的『運作』中,一些開發商的『盤子』越來越大,『財富』也不斷膨脹。一個現成的印證是:無論是福布斯富豪榜,還是胡潤富豪榜,房地產業的上榜人數都是最多的。
那麼,地方政府為什麼願意讓開發商『分期拿證』呢?因為如果不允許,那麼在『招拍掛』以及此後的履約中,哪個開發商都很難一下子拿出很多錢,這樣一來,土地就很難賣上價。也就是說,『分期拿證』是『經營土地』的一個手段。而開發商對『分期拿證』當然更是求之不得。首先,『分期拿證』可以用很少的資金啟動很大的項目;其次,地價的上昇可以成為抬高房價的理由;更重要的是,土地是稀缺資源,只要能把土地先競拍到手,就等於持有了『績優股』——買著越多,賺得越多;囤得越久,獲利越豐。於是,賣地的地方政府盆滿缽滿,買到地的開發商日進斗金,而最終受害的是消費者。
從法律上講,作為一個競拍標的的地塊是一個整體,具有不可分割性。如果分割,也應該在『招拍掛』之前分割。中標者可以按照與政府的約定分期付款,但土地使用權證只能在付清地款後一次取得,而不能分期拿證。
好在這個問題已經得到重視。國土資源部『土地出讓不得分期拿證』的規定就扼住了開發商『囤積土地』和地方政府『經營土地』的咽喉。此規若能得到真正執行,不斷創記錄的『地王』勢必掉頭直下,因地而昇的房價也有望水落船低。
只是,這一規定不僅會阻擊囤地的開發商,也會大大收縮地方政府的財源。各地能不能堅決徹底地執行,還很難說。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||