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美次貸危機提醒我們密切關注房地產金融,因為它連接著實體經濟和虛擬經濟,也是市場發生經濟周期逆轉的敏感地帶。
央行和銀監會9月27日最新消息顯示,金融機構將對居民購買第二套住房提高首付比例至少到40%,貸款利率則不得低於同期同檔利率的1.1倍。這份名為《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,從防范放貸風險角度,重點調整和細化了房地產開發貸款和住房消費貸款管理政策。
應該說,這與近期因美次貸危機引發的一系列國際金融市場震蕩不無關系。根據美國密西根大學最近發布的一項消費者調查顯示,26%的美國房主稱自己的住宅在過去一年中出現貶值,有21%的受訪者預計自己住宅的價格會在未來一年中繼續下滑,這一比例高於8月的18%。而受美房地產市場降溫及由此導致的美聯儲大幅加息影響,國際金融市場近日巨幅震蕩,美元一路暴跌,這在某種程度上,成為中國房貸風險的一個警示。
美房價下滑會否連鎖反應?美國的房地產市場出現調整,歐洲、澳洲、俄羅斯,包括中國在內的房地產市場卻仍然火爆。而據筆者觀察,至少在中國,許多城市的房地產價格和空置率並不真實,仲介只付了一點點定金便將房子囤在手中,且是銀行貸款,而仲介公司開出的房價一般會高出開發公司報價的20%--這與美國次貸危機前的景象非常相似,大多數房地產報價是炒作出來的價格,遠遠超出大多數潛在需求者的購買力。
現在有許多人仍然相信,美國的房地產降溫僅僅是美國的事情,比如美國有次級貸款,歐洲卻沒有,但據了解,英國的次級債市場存量有美國的一半,歐洲銀行購買的美國次級債也有很多,至於中國,雖然房地產貸款沒有證券化,但有多少虛假的房地產抵押貸款,只有偷偷乾的銀行纔說得清楚。
美國次貸危機所導致的全球性金融危機說明,目前商業銀行的監管規則是陳舊的,它已經不適應經濟全球化和貨幣自由化的新時代,也使實體經濟與虛擬經濟之間的防火牆非常脆弱。必須承認,大多數銀行雖然沒有直接炒作房地產和股票,但與虛擬金融卻有越來越多的潛在瓜葛,因此很難頂住來自虛擬金融市場大動蕩的衝擊。
一個顯而易見的現實是:當虛擬金融市場一漲再漲,並且瘋狂上漲時,資本的『窪地』也會突然『決口』。在美國房地產市場高漲時,它曾吸引了全球投資者和投機客的炒作狂潮,大量資金湧入。現在中國房地產和股票市場也被國際熱錢看重,這不僅與美國次貸危機爆發前的情況相似,也與1997年東南亞金融危機發生前的情況相似,當時的情況也是美元大跌,而本幣和用本幣計價的資產大漲。
現在,美元又大跌了,而人民幣可能繼續大漲。但在人民幣資產繼續上漲的時候,我們為什?不想一想美元為什?會再次大跌呢?可以肯定的是:局部的(一個或幾個國家)系統性金融風險正在累積,未來在亞洲或者歐洲爆發金融危機的可能性也在增加。由此,我們必須密切關注房地產領域,因為它連接著實體經濟和虛擬經濟,也是市場發生經濟周期逆轉的敏感地帶。
防止系統性風險必須監控房貸在新經濟時代的現代金融環境裡,流動性過剩是必然的,也是相對的,因此必須發展虛擬金融市場,使其發揮『第二個水庫』的作用。但是,虛擬金融市場的兩面性也決定了它非常難以駕馭。其中最難辦的是:有虛擬金融市場存在就必然有投機,有炒作,有泡沫,而投機炒作的程度,在泡沫不斷擴大至爆裂之前,幾乎沒有人能夠准確地判斷;更有難度的是,在不該出手時出手了,似乎是在抑制泡沫,打擊投機,最後損害的可能卻是市場的效率,甚至降低了市場的活力。
其實,衡量虛擬金融市場的泡沫程度既難也不難,方法之一就是密切關注房地產市場。由於房地產既是消費品,也是投資品,因此具有實體經濟和虛擬經濟的雙重特徵,由於房地產是勞動者勞動價值量消耗的最大對象,而一個勞動者終身的購買力水准又是可以大致計量的,因此,當房地產的價格極大地超出大多數勞動者終身購買力的預期水准時,我們就基本可以判斷它已經有了很大的泡沫。
警惕由房地產泡沫引發的社會不和諧可以動用政府乾預,但人為地乾預或硬性地打壓房地產價格,不如在控制市場流動性上做文章,即實行貨幣的宏觀緊縮。如果說,在舊的工業經濟時代,各國央行貨幣政策的主要著眼點是控制通貨膨脹,而在新的經濟時代,貨幣政策的著眼點不僅應只是控制通貨膨脹,還應包括控制虛擬金融市場上的資產價格的暴漲暴跌。我們經常講,衡量通貨膨脹的標准之一是總的供給與總的需求應該保持平衡,但是,使大多數勞動者終身創造的勞動價值與他們一生的價值量消費能夠保持大致的平衡卻是總供給與總需求的最大平衡。所謂總需求,當然包括勞動者養育子女,接受平均程度的教育,生病,養老,以及有符合實際需要的住房的終身消費。
從這個意義上講,當房地產和虛擬金融市場出現瘋狂上漲之前必須堅決地緊縮流動性,央行金融監管的目標也不應只是鼓勵創新和追逐利潤,而是提早發現並抑制系統性金融風險,而對中國當前的情況來說,重點是房地產與股票市場的流動性泛濫。
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