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晚上10點,房東簽下了賣房合同。不到一個小時後,卻被妻子否定掉,房子不賣了。原本興高采烈的買房人愁滿心頭,剛簽的合同到底成立不成立?哪怕是房東主動違約,也得說說違約金的事情啊……
日前,為這事愁了將近一個月的張女士,給本報《維權周刊》打來電話詢問:在賣方市場裡,還有辦法保護購房者的利益嗎?
律師:購房者應提高房東違約成本
『從法律證據上看,買方是明顯佔有優勢的。』浙江天健律師事務所的朱清梁律師對記者說,『但是,考慮到訴訟成本的問題,我建議雙方能協商解決。』
他說,簽訂房屋買賣合同,意味著房屋債權和物權的轉讓。債權的轉讓,要求比較簡單,只要房屋所有人之一簽訂合同,就實現了。物權轉讓,則需要房屋的所有權人全部簽訂合同,纔能實現。因此,沒有卜先生妻子的簽字,合同的物權是不能轉讓的;但債權已經實現轉讓了。所以,在目前情況下,雙方簽訂的合同仍然有效。張女士可以通過法院,要求強制卜先生履行合約上的條款,或者向卜先生索要6萬元的違約金。』
『卜先生提出首付款問題,也不足以改變違約結果。通過中介公司的證明,可以明確界定,卜先生主動要求不履行合同,即違約。』朱律師還說,『不過,我更傾向於,雙方互相體諒、冷靜地協商解決這一問題。因為一旦訴諸法律,交易成本就會大幅提高,而且還有比較長的審理時間,這對雙方都不利。』
與此同時,朱律師還建議購房者在簽訂房屋買賣合同時,盡量清楚地表述相應的違約責任,提高房東的違約成本。另外,在處理購房問題時,最好有中介公司人員在場;一旦發生變故,應該立即取得相應證據,保護自身合法權益。
買方:簽字一小時後,房東反悔了
今年8月底,張女士通過朋友認識了杭州的房主卜先生,並且看中了卜先生位於城西的一套124.9平方米的二手房。經過討價還價,雙方決定以138萬元的淨價成交。
9月1日晚上8點半左右,張女士夫妻倆和房東卜先生都到了裕興中介公司准備簽訂合同,但卜先生的妻子卻因故不能馬上趕到。於是,張女士夫妻倆和卜先生在該中介公司總部簽訂了《杭州市房屋轉讓合同》,共8份。張女士還現場支付了3萬元定金,並由卜先生寫下收條。
因為妻子當時沒有到場,為了避免發生糾紛,卜先生還特別簽署了一份《聲明及承諾函》。聲明中明確表示:『本人已將房屋轉讓的情況告知房屋的共有權人(妻子)……屆時如果因此導致房屋買賣合同及委托代理合同不能生效,則本人……願意支付中介費2500元,同時支付買受人(張女士)6萬元作為賠償。』
晚上10點左右,合同簽好了。按照約定,裕興的工作人員巴先生立即攜帶所有合同到卜先生家中,請卜先生的妻子補簽合同。晚上10點半左右,張女士接到巴先生的電話。巴告訴她,卜先生的妻子要求增加新條款,提出更高要價,並拒絕簽合同。房屋買賣一事,由此中止。
之後,買賣雙方也曾到中介公司協商過一次,但最終沒成功。
賣方:房產共有人不同意
9月25日,記者聯系上卜先生。他告訴記者:『這純粹是一個簡單的交易糾紛。我當時是同意以這樣的價格賣房子的,並且簽了字;但我的妻子,也就是房產的共有人不同意,並且不願意在合同上簽字,我也是尊重她的意思。所以,我認為這份沒有房屋共有人簽字的合同是無效的。』
針對有其簽名的《聲明及承諾函》,卜先生表示:『從法律意義上說,如果能判定我應該承擔責任,那麼我肯定會承擔相應的責任……』
此外,卜先生還告訴記者,按照《房屋買賣合同》規定,購房者應該在合同簽訂之後的13天內,將首付房款81萬元打入保證金賬戶……否則,賣房者有權按月利1%的標准收取利息;超過5天,則有權要求購房者支付13萬元的違約金,並終止合同。『事實上,直到今天,張女士仍然沒有往保證金賬戶打錢。』卜對記者說,『說到責任,她也違約了。』
中介公司:房東屬主動違約
負責張女士這套房子買賣的是裕興不動產的經紀人巴先生,他對糾紛的整個過程完全了解。
他告訴記者,雙方簽約是在9月1日的晚上8點半到10點之間。當時,卜先生的妻子沒有到,於是卜先生當場打電話給妻子,詢問妻子的身份證號碼,用來簽合同。卜先生的妻子在電話裡並沒有表示反對,所以最終簽訂了買賣合同。可是,當晚10點多,他攜帶合同隨卜先生回家,准備讓其妻子簽字時,她提出合同外的要求,否則不同意賣房。
巴先生還向記者透露,房東妻子中途變卦是另有原因:另外一家房產中介公司的買主,願意出141萬左右的淨價買這套房子。
至於有關保證金賬戶打款的問題,巴先生還出具了一份書面《證明》。《證明》說:『本人於2007年9月12日晚20點30分,就房屋履行合同打首付款一事,聯系該房房東卜先生。告知買方將按合同約定,於2007年9月13日,打入首付款。卜先生不予理睬,掛斷電話。後來,張女士用電話免提與卜先生直接聯系。張女士被告知暫緩打首付款。卜先生並說,和夫人商量後決定再約時間……』
房東加價成為樓市常態
9月25日,記者聯系多家二手房中介公司,詢問有關房東反悔漲價的情況。大家都感覺並不新鮮,無論是簽訂合同之前,還是簽訂合同之後,房東要求漲價的情況都比較普遍。
『反悔的大部分原因是有利益可圖。』一家房產公司的負責人告訴記者,在沒有簽訂房屋買賣合同之前,當然是價高者得。一旦簽訂了合同,房東也會權衡利弊。例如,一套簽訂合同的房子,成交價是100萬,違約金是5萬;如果有新的買房者願意出到106萬,房東很可能願意毀約,多賺一點。
『現在的情況也確實如此。好的房子,也一直有人願意出更高的價格。』該負責人對記者說,『在賣方市場的杭州樓市裡,漲價已經成為常態了。我們通常會建議房東心態要平和一些,但幾乎沒有任何效果。』
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