|
||||
房產會不會跌價?該不該投資房地產?這是許多人關心的問題。事實上,房產和其他資產一樣,其價格浮動與其本身價值、經濟環境,以及投資者預期都有很大關系。
關注價值面
客觀來講,任何資產的價值都與稀缺性相關,越是稀缺的東西其價值就應當越高。因而投資(注意是投資,而非投機)任何資產之前,應當先分析其價值,分析其是否具有真正的稀缺性。股票中的價值投資是投資"tenbagger",其核心是公司的基本面;而房產投資中的價值投資應看重的是地域和地段,當然房產的品質與配套服務也需要考慮。
因此,從價值面看,是不是所有的房產都不會跌價?答案顯然是NO。好地域、好地段的房產自然可成為帶來良好收益的優質資產,但前景不好的房產卻有可能成為投資項目中的負債。
房產投資有周期
房產作為一種資產,自然也受經濟環境的影響。這其中有兩大影響因素。
一是人口結構。買房租房的生力軍是青壯年,青壯年多則房產需求大,相應昇值空間也大,但如果人口步入富足的老年社會,則純粹的房產需求會下降,相應的昇值空間也會下降。二是人口的收入水平。目前中國和七八十年代的日本有許多相似之處,其中之一即是GDP迅速上昇,人均收入也快速上昇,這直接導致了短期內購買力的增強,以及物價的上漲,其中房產價格必然也大受影響。
但當泡沫逐漸吹大,房產價格上漲大大超過人們的購買力時,降價似乎是必然趨勢。之所以有那麼多人信奉房產稀缺、鐵定昇值的論斷,是因為我國現階段不僅享受著人口結構的紅利,而且正處於產業昇級、經濟騰飛、國民收入快速上漲的時期。但到2020年,當我國人口結構發生轉折性變化,甚至經濟上昇速度開始放慢之後,情況又將如何呢?永遠不要忘記經濟發展是有周期的,同理,房產投資也是有周期的。
調控政策面臨選擇
當然,政府調控與房價也有相當大的關聯。目前,有不少學者把調控後房產不降反昇歸結於土地供應的減少,這不無道理。我國目前的房產調控政策很大程度上是借鑒了香港的經驗:緊縮土地供應。香港雖然土地稀缺,但批出來的土地面積僅是可開發面積的20%~30%。1997年房價泡沫巨大時,香港政府也曾考慮采取與以往相反的供給型土地政策,但政策還沒落實金融危機就發生了,結果房價應聲而降,在以後幾年都處於低迷狀態,銀行系統的呆壞賬也相應拔高。
從目前我國內地情況來看,緊縮型的土地政策似乎並不適用。這種人為造成的稀缺在很大程度上提高了房地產行業的成本,在一定程度上導致了房產價格的節節攀昇。相反,如果采用供給型土地政策,或許能更好地解決當前求大於供所造成的房價虛高問題。
放大效應
至於投資者預期,它對於房產價格則存在一個放大效應。在資本市場裡,貪婪和恐懼永遠存在,甚至控制著大多數的人。貪婪和恐懼在房產漲跌之時的放大效應一點也不亞於股市,漲跌十倍的價差在許多發達地區都出現過,像美國、日本、歐洲、香港……數不勝數。
因此,"房產不跌價"在現階段可能是客觀存在的現象,但今後社會的發展終會證明其偽命題的本質。要記住,房產投資並非一本萬利。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||