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廣州,上海,深圳,南京等各大城市購房貸款真正的緊縮後,北京目前也將第二套住房的首付比例提高到40%,同時將住房貸款利率提高至基准利率的1.1倍。也就是說,在第一套貸款沒有還清的情況下,再購買第二套住房不僅前期要多准備出幾萬甚至十幾萬首付款,而且貸款利息也將提高20%之多。
『中大恆基』副總付嚴分析,目前監管層的調控思路就是區分一般性住房需求和投資性住房需求,嚴厲打擊投機行為,同時保障普通老百姓的住房需求,因此這次政策的調整主要是針對多套房的購房者,要提高其購房成本。第一套住房貸款是居民的保障性住房需求,按揭貸款的首付比例應維持在20%-30%,第二套住房貸款是居民有支付能力的有一定合理性的住房需求,按揭貸款的首付比例可以在40%—50%,對於純粹商業用途的第二套購房者,房貸首付比例則要求達到50%以上。 『中大恆基』在其內網上對購房人群進行調查後發現,目前有18%的購房人或者家庭屬於購買第二套甚至第三套住宅。也就是說,如果按照以上金融政策執行的話,這部分需求群體將受到一定程度的打擊。在進一步的調查中發現,其中65%的人放棄近期購房計劃,也有30%的人表示會想其他的辦法。
首付,利率雙雙提高給再次加大購房人的經濟壓力『中大恆基』金融部負責人李昕給記者算了筆帳,如果要購買總價80萬的二手房,在提高首付前,按照銀行指定評估機構為這套房子評定的價格進行批貸,一般來說,評估值為成交價格的9成,也就是說銀行給這80萬的房子最多評到72萬,最高能貸到72萬的8成,也就是57.6萬,所以,買這套房子需要付的首付就是80—57.6=22.4萬,再加上將近10%的各種稅費,要想買這80萬的房子,先期最少准備30萬。如果提高首付到四成,先期最少要准備45萬。這一下子就要多拿出十幾,二十多萬,同時貸款月供也將發生變化,如果是等額本息,之前每月按揭是4347元,如果提高利率到基准利率的1.1倍,則每月還款5039元,每月將多還692元。李昕分析,目前二手房貸款執行的利率是優惠利率,是基准利率的9成,而新的金融政策執行後,利率卻是基准的1.1倍,在利率上,高了22%。
對整體需求有影響 但尚不足改變供需矛盾『中大恆基』付總認為,提高第二套住宅的首付和利率只影響到二次置業的消費者,而這部分客戶只佔整體需求的2成,對於80%以上的潛在購房群體沒有影響,因此無法震撼龐大的市場需求根本,整體房價不會下跌。
高檔大戶型存量房交易數量將驟減中小戶型供求失衡加劇『中大恆基』市場研究部數據顯示,目前有置業需求中,購買二手房這部分客戶70%需要貸款,而新盤貸款的f3a比例更高,達到了85%,而一般客戶都是按照自己的首付能力的大小來挑選不同價位的房子,而如果銀行提高貸款首付,必然將首付能力較低的客戶推入中小型市場。『中大恆基』副總付嚴分析:緊縮房貸業務,客觀上也能夠起到平抑房價的作用。按照供求關系的定律,在供給一定的情況下,如果需求減少,那麼價格就可以往下走。而緊縮房貸,將對大戶型和高檔住宅的交易產生較大影響,有助於減緩其價格持續上揚的動力,而對中小戶型和中等價位的房產交易起不到根本的影響,反而會加劇供需間的矛盾,因為目前二手房市場中,中小戶型是交易量的主力軍。
由於銀行也對房齡在20年以外的二手房貸款進行了緊縮,首付比例也從二成提高到三成甚至六成,也就是說老公房也將逐漸失去其價格上的優勢,『中大恆基』副總付嚴分析,房齡在10年以內的總價低的二手房將在這次提高首付比例的『金融風暴』中佔據一定優勢。
附:銀行收緊貸款措施明細2007年初北京各大銀行聯網,嚴格要求個人征信程度,有不良信貸記錄的均不以批貸。
2007年5月深圳發展銀行宣布取消經濟試用房高評,即購買未滿5年的經濟適用房需要貸款時,不再按照成交價進行批貸,而是按照原始購買價格批貸。
2007年9月深圳發展銀行在房產抵押貸款業務上,限制了房屋的房齡和貸款額度,批貸房齡將20年限制為10年之內額度由原來的七成降低到六成。
深圳發展銀行宣布,所有未滿5年的經濟適用房不能再進行抵押貸款。
光大銀行取消經濟試用房高評,即購買未滿5年的經濟適用房需要貸款時,不再按照成交價進行批貸,而是按照原始購買價格批貸。
中國建設銀行朝陽支行暫停二手房貸款業務。
中國工商銀行望京支行暫停二手房貸款業務。
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