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-虛擬法庭
美然動力社區是北京一個較大的居民小區,社區聘請的物業公司為美晟物業,但雙方就收費問題始終無法達成一致。2004年8月,美然動力社區在業主委員會正式成立後,重新聘請了新的物業公司,但原物業公司卻以種種理由拒絕撤出,雙方打起了官司。
經過法院二審程序,法院判決業主委員會勝訴,要求美晟物業公司交出產權清冊,撤出小區。得到判決後,美晟物業仍以部分業主未交納物業管理費為由拒絕撤離,並擅自停止物業服務,停水、停暖,致使矛盾進一步激化。
2006年1月17日,朝陽區法院強制執行,美晟物業公司撤出小區,四方佳園物業公司臨時托管小區物業。
不想,2006年2月初,剛入駐小區不久的四方佳園物業又因收費問題選擇了離開,導致小區物業再度陷入困境,小區內出現垃圾成山,無人管理的狀況,居民生活受到嚴重影響。後經政府多方協調,昆和景樂物業公司被小區業主委員會選聘為臨時物業公司,小區秩序恢復正常。
-專家說法
出場專家:任成印,河北經貿大學法學院民商法教研室主任,民商法專業碩士生導師,中國政法大學法學碩士,副教授。
專家觀點:北京市美然動力社區的物業管理糾紛,本質上屬於物權糾紛。《物權法》規定:『業主可以自行管理建築物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建築區劃內的建築物及其附屬設施,並接受業主的監督。』
由此可見,小區業主是小區的主人,物業公司是接受業主委托管理小區事務的服務公司,物業公司是為業主服務的,不是凌駕於業主之上的管理者,這是《物權法》對業主和物業公司關系的基本定位。
因此,業主有權通過業主大會決議解聘或者選聘物業公司,這是業主擁有的排他性權利。
在具體程序上,《物權法》規定:『選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。』
這是一個雙重標准,通俗地說,只有投贊成票的業主既在人數上超過半數,又在建築面積上也超過半數時,選聘或解聘物業公司的決議纔能生效。
-名詞解釋
業主委員會:是按照《物權法》的規定由業主大會選舉的代表全體業主行使小區管理權的常設代表機構。
物業服務公司:是接受業主委托管理建築區劃內建築物及其附屬設施的專業性服務公司,物業公司在服務過程中應接受業主的監督,業主有權撤換不合格的物業公司。
-相關法條
《物權法》第七十六條,下列事項由業主共同決定:
(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。
《物權法》第八十一條,業主可以自行管理建築物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。
《物權法》第八十二條,物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建築區劃內的建築物及其附屬設施,並接受業主的監督。
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