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世界各國的貨幣主管部門將很難制止這種下跌以及解決參與房地產泡沫的人士所面臨的困難,正如它們很難在房價上漲前制止它一樣。
房地產繁榮的未來以及未來數年價格大跌可能帶來的金融影響,已經越來越引起世界各國政府的擔心。
我在參加今年在懷俄明州遙遠的荒野舉行的Jackson Hole會議時了解了有關這方面的第一手信息。具有諷刺意味的是,那裡幾乎沒有房子可買。夜晚可以聽到郊狼和駝鹿的叫聲。但是,白天大家談論的都是房地產問題。
該會議已經發展成為各國政府貨幣政策制定者的重要國際聚會,今年的會議有來自34個國家的中央銀行的行長或副行長參加。自2000年以來,這些國家中大約有三分之二經歷了房地產的高度繁榮,其中絕大多數的繁榮看上去還會繼續下去,至少從目前來看是如此。但大家對於房價的長期走勢看法卻不盡相同。
在所有這些國家中,美國看上去最有可能達到了一個循環的終點。根據標准普爾Case-Shiller美國全國房價指數,美國的房價在1996~2006年之間,去除通脹的影響實際上昇了86%,但是此後已經下降了6.5%,並且下降的幅度還在加快。
看上去一段繁榮的結束已經開始了,盡管你永遠不能對此下定論。我提出熊市觀點,就是房價從長期來看將持續下跌,盡管許多人提出質疑,但是顯然沒有人能說服對方。
然而,一個局外觀察者也許會對如此多的人認定為期10年的繁榮可能會遭受一次真正的倒轉,並且隨之引發房價的暴跌而感到震驚。大家似乎公認存在實質性的不利風險,因為目前的信貸危機似乎與我們已經看到的美國房價的下跌相關。
房地產的繁榮,以及大家普遍相信房價只會越來越高,導致了借貸標准的降低。抵押借貸者似乎已經認定房屋購買者不會拖欠還款,因為越來越高的價格會使得按期歸還貸款變得極有吸引力。
此外,繁榮帶來了大量的金融創新產品,它們從內在來看也許是好的,但如果考慮到跌價的風險,它們有時應用得有點過分自信了。抵押支持證券被推銷給對於他們來說有點冒險的投資者,而對於購房者來說,一切都會很好,其推理的基礎是房價會繼續以健康的步伐持續上昇。
在Jackson Hole會議上,世界上最大的債券基金太平洋投資管理公司的Paul McCulley說,在過去的一兩個月我們已經看到了所謂的"影子銀行系統"的運作。影子銀行系統由伴隨房地產的繁榮湧現出來的所有杠杆投資渠道、媒介和結構組成。它處於銀行監管者以及儲蓄保險的控制之外,通過幫助向購買者提供更多的信用來享受房價的暴漲所帶來的利益。
當人們擔心他們在銀行的存款得不到支付而急切地取回他們的錢時就會發生銀行的擠提現象,而這正好帶來他們所擔心的破產。這種新型的擠提最早發生在美國並不是一個巧合,因為它是當今世界房價下跌的最好例子。當房價停止上昇,最近的房屋購買者也許會失去繼續歸還他們的抵押貸款的信心,而投資者會對抵押支持證券失去信心。
美聯儲有時被指責應該對目前的抵押貸款危機負責,因為它所實行的寬松貨幣政策被認為刺激了此前的價格上漲。事實上,從2002年10月至2005年4月這31個月的實際聯邦基金利率(去除通貨膨脹的影響)是負的。自1950年以來,這樣的情況僅僅在1974年9月至1977年9月這37個月發生過,這是上個世紀美國發生最嚴重通貨膨脹的階段。當時導致消費品價格上漲的情況現在引發了房屋價格的上漲。
但是寬松的貨幣政策並不是所有的問題所在。美國房地產繁榮所帶來的超低的實際基金利率已經存在很長一段時間了。根據標准普爾Case-Shiller美國全國房價指數,房價在2000年已經幾乎上漲了10%,同期美聯儲將聯邦基金利率提到了6.5%的最高水平。於是房價的快速上昇看起來很可能是利率降低前投機衝動的表現。
美聯儲前主席格林斯潘最近說,他現在認為投機泡沫是我們經濟的重要驅動力,但是與此同時世界各國的貨幣主管部門無法控制泡沫。他在很大程度上是對的:考慮到它們其他需要優先考慮的事情和擔懮,貨幣主管部門能采取的最好辦法就是倚靠房地產的繁榮,而不是阻礙它的膨脹。
目前房價的下跌很明顯是與投資者投機熱情的消退相聯系,而在很大程度上與貨幣政策並沒有聯系。世界各國的貨幣主管部門將很難制止這種下跌以及解決參與房地產泡沫的人士所面臨的困難,正如它們很難在房價上漲前制止它一樣。
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