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9月15日,央行宣布再次上調金融機構人民幣存貸款基准利率,這已是今年第五次加息,距離上次加息僅僅24天。央行加息的步伐明顯加快,而且也沒有『告一段落』的跡象,業內甚至普遍預期年內還會加息一到兩次。生活在加息通道中,市民既面對著隨處可見的投資機會,又要承受越來越重的還貸壓力,權衡利弊,把錢用在『刀刃』上,纔是理財之道。
還房貸負擔加重
雖然在每次加息中,五年以上貸款利率的漲幅都不大,但央行加息的步伐緊湊,幾小步『跑』下來,貸款利率的漲幅就已相當明顯。對於要不要提前償還住房貸款,供房者的分歧較大。業內人士提醒市民,利用銀行提供的金融工具巧妙還貸,也能減輕一部分還款壓力。
在此次加息中,五年以上貸款利率從原先的7.56%提高到7.83%,上調幅度為0.27個百分點。
以一筆20萬元15年期、采用等額本息方式還款的住房貸款為例,如果采用基准利率,此次加息前年利率為7.56%,每月還款1860.85元;加息後年利率為7.83%,每月還款1891.73元,每月要多還款30.88元。如果市民能得到下浮15%的優惠利率,此次加息前年利率為6.426%,每月還款1734.09元;加息後年利率為6.6555%,每月還款1759.36元,每月要多還款25.27元。
每月多還二三十元,對於供房的市民來說,還是比較容易接受的。但實際上到明年1月時,大多數一直在償還房貸的市民所要面對的月供增長數目,將遠不止這二三十元,因為即使到年底前央行不再加息,這五次加息的效果也將同時在明年1月份的還款中體現出來。
去年8月19日加息以後,五年以上貸款利率為6.84%,經過今年的五次加息,目前的五年以上貸款利率已經達到7.83%,漲幅達到0.99個百分點。即使是下浮15%的優惠利率,漲幅也達到0.8415個百分點。
仍以這筆20萬元15年期、采用等額本息方式還款的住房貸款為例,如果采用基准利率,目前每月還款1779.81元,五次加息後每月還款1891.73元,每月要多還款111.92元;如果采用下浮15%的優惠利率,目前每月還款1667.68元,五次加息後每月還款1759.36元,每月要多還款91.68元。
要不要提前還
貸款利息明顯增多,要不要提前償還房貸的問題就擺在了供房者面前。然而對於提前還貸到底劃不劃算,市民們的看法卻並不一致。
記者在建行的一個營業大廳裡碰到一位准備辦理提前還款手續的張先生。他告訴記者,他在2004年6月申請到20萬元住房貸款,當時的貸款利率只有5.76%,而現在貸款利率已經提高到7.83%,增幅超過2個百分點。這幾年手裡攢下了一筆閑錢,夫妻倆一商量,決定提前還款。怕趕到年底提前還貸的人太多,於是現在就開始行動。
同樣是供房者,另一位忙於投資的劉先生看法則完全不同。他表示,現在貸款利率上漲速度雖然很快,但與自己在股市中的投資收益相比還是相差很遠。他的『股齡』已有6年多,現在好不容易趕上個大牛市,手裡的資金雖不敢說是全部,大部分也都投入到股市中去了,基本上沒有什麼『閑錢』。現在股市中掙錢的機會很多,只要看得准,投資收益很容易就能超過貸款利率。因此他現在根本不考慮提前還貸的問題,每月只償還必須償還的數目。如果有可能,他甚至還希望能獲得更多貸款用於投資。
學會用好金融工具
銀行人士表示,現在銀行已經為供房者設計了很多具有理財功能的還款金融工具,不論市民是否打算提前還款,利用這些金融工具,都能使自己的房貸還得更輕松。
比如『氣球貸』是貸款利息和部分本金分期償還,剩餘本金到期一次償還的一種還款方式。不同於其他房貸期供類還款方式期末剩餘本金一般為零,『氣球貸』會在期末有一定的剩餘本金,因此借款人在貸款期限內每期還款金額相比較少。
『渤海好益貸』通過活期還款賬戶與貸款賬戶建立關聯,市民在銀行存款賬戶中的人民幣存款對應一定比例的貸款金額利息返還,返還金額由系統自動提前歸還貸款本金,因而實際貸款期限大大縮短,縮短貸款期的月供無需再支付,從而能大幅度減輕利息負擔。
『存抵貸』業務將銀行貸款客戶活期存款與個人房屋貸款結合起來管理。開通該業務後,市民的活期存款賬戶將會與其房屋貸款關聯起來。市民只需要將自己的閑置資金存放在約定的活期賬戶上,超過規定金額後,銀行便會將賬戶中一定比例的資金視作提前還貸,節省的貸款利息將作為理財收益返還到市民的賬戶中。但市民的資金並沒有真正動用,仍然存放在這個活期賬戶上,需要資金周轉時,市民還可以隨意調動。
此外,還有提高還款頻率的『雙周供』,利用電話銀行和網上銀行推出的『隨接隨還』等服務,也都能為市民輕松還貸提供便利。
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