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杭州的土地市場,面粉貴於面包的場景繼續在上演。在杭州市區,金都在轉塘拍下的43號地塊以10004元/平方米的單價,刷新了之江地區的土地價格紀錄;在餘杭區,土地的價格同樣讓人刮目相看。9月11日,浙江工信房地產開發有限公司拿下的位於良渚的餘政拍出[2007]01號地塊,樓面價也達到了5472元/平方米。
面粉飛漲何時休。地價的高低,取決於對未來市場和產品的預期。有專家指出,目前杭城影響房價快速上漲的主要根源在於土地供應不足,導致市場供求關系失衡,需求旺盛、供給不足,使得房價一漲再漲。然而從今年政府的推地速度來看,未來一兩年的房源供應量會大大上昇,目前這種『一房難求』的狀況將得以改觀。
今年8個月推地總量已超去年近兩年來杭州的房地產市場一直處於穩中有昇的相對穩定態勢,投資環境較好,加之今年樓市回暖,政府也加大了土地出讓量,截至目前,杭州市已出讓土地4193.49畝。
2005年共掛牌出讓77宗,佔地約3449.26畝。其中,住宅用地共計38宗,佔地1830.61畝,可供建築面積291.94萬平方米。商業用地38宗,佔地1495.56畝,可供建築面積278.72萬平方米。綜合用地1宗,佔地123.09畝,可供建築面積20.52萬平方米。
2006年掛牌出讓的土地93宗,4031.36畝,其中,住宅用地共計55宗,佔地面積3008.76畝,可供建築面積463.19萬平方米。商業、金融、辦公用地的推出也是比較大,31宗,佔地面積合計660.13畝,可供建築面積146.06萬平方米,綜合用地3宗,佔地面積350.47畝,還有少量的公建用地,約出讓4宗,佔地12畝,主要用途是加油站、公交首末站等。
2007年截至8月,共出讓土地73宗,4193.49畝。其中住宅用地共計33宗,佔地面積2690.55畝,可供建築面積383.74萬平方米,商業、金融、辦公用地共計30宗,佔地面積1004.10畝,可供建築面積163.17萬平方米。其他工業用地共10宗,佔地面積498.84畝,可供建築面積約43.88萬平方米。
從上表可以看出,今年杭州市政府的推地量有大幅度增加,半年多的出讓量已超過去年全年的出讓量,這不僅給開發商很大的投資信心,也促使了市場的持續、健康的發展。
下半年依然會有大量土地供應每次的土地拍賣現場,熱門土地一旦飆昇到了一個比較危險的價格時,主持人都會提示風險。而在8月29日土地拍賣現場,主持人的提示已經加入了地塊出讓的預告信息。很明顯,政府企圖以充足的土地供應來壓下樓市的虛火。
在杭政儲出[2007]37號土地的拍賣過程中,主持人是這樣進行風險提示的:『請各位競買人注意,樓面價已經很高了,轉塘還有大量的土地要出讓,下個月我們還要推出轉塘的土地150多畝。在市場形勢最好的2004年,我們的樓面價也只有4000多元,請各位競買人注意風險。』而在43號的土地出讓中,主持人更是提醒大家,9月份杭州市還要推出丁橋、轉塘、留下的土地共450多畝。
據杭州市國土資源局的資料顯示,9月杭州市還有6塊住宅用地出讓,面積達到425畝。備受關注的市中心一些絕版地塊也將會在今年下半年和明年陸續推出。據了解,市中心下半年到明年將出讓杭一棉200畝,面粉廠60畝,喜得寶70畝左右。其他出讓地塊分別是:半山下半年宅地150畝;丁橋下半年有2-3塊100畝的宅地出讓;三墩下半年到明年有1塊150畝地出讓;西溪濕地下半年到明年將推出15畝宅地;之江轉塘區塊下半年有100畝宅地出讓;濱江下半年到明年有宅地200畝出讓。
除了杭州主城區加大土地出讓力度,餘杭區和蕭山區近期也有大量土地出讓。9月,餘杭區已經出讓住宅用地280畝,大華房產和工信房產都開始在餘杭謀求發展。錢江新城某開發商也告訴記者,他們看中了蕭山的一塊土地。
面粉不會永遠貴於面包地價未必是房價的決定性因素,但是高地價必然會造就高房價。有業內人士分析,一塊樓面價10000元/平方米的土地,加上各項成本、銀行貸款的利息以及稅收後,售房時價格若定在20000元/平方米,利潤已經很薄了。所以,在經歷了兩年的低迷期後,開發商們囤地的願望變得格外強烈。無論是土地市場的投資者還是樓市中的投資者,對於未來房價的預期都是看多者佔了主導地位。
然而,就像沒有永遠上漲的股票一樣,樓市發展到一定階段,也必然會出現一個盤整的時期。在樓市出現震蕩的時期,理性的開發商相對比較容易應對市場的風險。
在今年的土地出讓市場上,我們其實已經可以看到這樣的開發商為數不少。
7月9日,中天房產在三墩創造了7750元/平方米的樓面價,這曾被看成三墩地價的一個新高。後來介入到此宗土地運作的金地集團,也宣稱將不惜成本地將這一項目打造成三墩的標志性樓盤。然而同一天,同樣是三墩的土地,實力甚至強於中天的中海地產拿到的地塊,樓面價僅為5612元/平方米。
更讓人覺得意味深長的是8月29日的土地出讓,同樣是位於三墩的兩塊土地,中海地產以5385元/平方米的價格拿下了三墩的杭政儲出[2007]42號地塊。同一天,金地集團拿下的杭政儲出[2007]41號地塊價格,也較原先的兩塊土地有較大回落,樓面價為5245元/平方米。
在41號的土地出讓過程中,曾經兩次出現戲劇化的一幕,中海地產在第2輪和第4輪的競價過程中,都出現了總價上昇而樓面價紋絲不動的狀況。因為中海地產的加價幅度限定在最低加價幅度的20萬元,而41號地塊的面積又相對較大,所以在樓面價上幾乎沒有反應。此後的競價過程中,中海地產一直保持了這樣穩健謹慎的態度。
值得一提的是,在土地出讓市場上,持有理性態度的開發商不在少數。能夠用重金拼到最後的都是大公司,上億元的加價幅度也都是大公司的『大手筆』。
天陽置業的營銷總監石焱在接受記者采訪時表示,拿地對公司的發展固然重要,但是也應該把地價控制在合理的范圍之內,過高的地價不利於公司的穩健發展。持同樣態度的還有方正房產的營銷總監朱宏波。方正房產也曾經參與丁橋首宗宅地的拍賣,當價格到了他們的心理底線時,他們果斷選擇了退出。朱宏波表示,樓面價太高會攤薄企業的利潤空間,而且開發起來比較吃力。
除了自身的經濟實力和對利潤空間的計算外,開發商們不肯拿高價地的理由還有對於市場風險的預期。一位開發商曾對記者表示,他們看好轉塘下半年將要出讓的幾塊土地,但是他們對這塊土地的樓面價的心理承受底線是在6000元/平方米以內。『我們這樣的公司,大概可以用20個億去拿地,太大或者太小的地都不適合。但是如果轉塘還要維持這麼高的樓面價的話,我們最終也可能會放棄。』
開發商對土地的爭奪戰將仍然激烈,『面粉貴於面包』的劇情或將在一個時期內繼續上演。然而從2007的土地供應放量可以預見,2008-2009年將成為房產品供應高峰期。自住性需求是政府需要著力解決的問題,『面粉貴於面包』也終將只是一段瘋狂的歷史。
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