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主持人:謝謝李瑩女士細心的介紹,也謝謝大家認真的傾聽。可能一聽完這麼多種還款方式之後,腦子裡還是需要回去仔細再梳理一下,接下來我們想討論這樣一個話題,加息之後很多朋友真的擔心包括周五晚上存款准備金率又提高了,有人擔心加息之後我還款會不會多了,所以想提前還款,提前還款劃不劃算呢,我們請薛愷先生給我們介紹一下。
薛愷:各位下午好!前面兩位嘉賓已經想了貸款如何貸,還款方式如何選擇更合適大家。我現在跟大家介紹一下提前還款是不是劃算。從去年到今年央行不斷提高人民幣貸款基本利率,大家每個月的月供可能有不同程度的增加,很多人心裡面都會想,我是不是應該拿出自己的錢把銀行貸款提前結清,以後的利息不用再負擔,成本可以省下來。到底這種方式合不合理,和自己的收入和家庭觀念是不是合適,我就這幾方面跟大家交流交流。
第一個從家庭現金流入和流出看提前還款。提前還款勢必要佔用家裡面大量存款的數額,或者手頭上的一些現金,這些現金對您來說是不是需要有用的,拿出去投資買股票,或者買基金,或者投資房產是否有這樣的需求,或者自己拿出去家庭旅游,或者教育,或者買車,或者家庭的消費,這些手頭的現金對我來說暫時是沒有用的,我放在這也沒有其他的消費偏好和投資偏好,我拿來做提前還款。如果說您手頭的現金有更大收益的投資,或者您有目前比較緊湊或者需求,您拿這個錢用於別的方面的收益肯定會比你提前還款得到的收益多。如果您要是沒有更好用款的途徑和想法,您提前還款可以省去一些銀行的利息。
對於普通的一手、二手房貸款來說,你貸款利率根據每年1月1號人民銀行公布最新貸款利率執行,所以在每年1月1號和12月30號之間,人民銀行加息,加幾次對你本年月供沒有太大的影響,是一樣不變的,有變化是到翻過年1月1號您第一個還款月對於您的月供款,按照新的利率計算執行,所以在本年度銀行增加基本利率的情況下,您沒有必要做立刻還款的操作方式,如果您有其他用途的話,您到每年年末手頭有比較寬裕的資金,又沒有其他的需求可以把手頭的勤拿出來做還款,根據家裡的現金流看。
第二個,根據您的還款方式不同,我如何選擇做怎樣的提前還款?還款方式由等額本金還款,等額本息還款,或者之前按月按期付息,固定的還本的方式。對於大家來說,可能每個人貸完款之後拿到手裡還款表可以看得出來,每個月按月等額還款,之前還款利息會提高很多,如果說以本息的方式還款,每個月供款的利息不斷遞減,每個月供款本金在不斷遞增,你本金是每個月上漲,但是利息在每個月遞減,所以對於很多借款人來說,初期利息的承擔數額是比較大的,後期你的承擔反而是比較小的,所以對於您想做提前還款的人來說,您前期,比如說您貸款期限15年或者20年,你前期六七年做還款可以省出不少貸款成本支出。如果您還款超過您預期還款期數一半以上的時間,您後期利息承擔的數額會明顯的下降。而且您承擔的利息成本會比前期利息成本低,佔用時間成本也會根據時間往下下降,這是根據您還款的方式不同,您可以作為考慮,是否我現在提前還款,對於我現在節省利息或作為其他的收益,兩者之間會有更好的匹配,或者更加合理的操作模式。
第三個,根據個人一些基本情況,我應該選擇做全額提前還款還是部分提前還款,如果是部分還款我如何做我剩下部分的還款選擇,如果您要是全額提前還款的話,那您可以提前還款之後,您之後的利息不悅再增加,如果您有重組的實力可以這樣選擇。但是咱們大多數的購房者或者借款人,或者購房者來說,可能我手頭到年底,或者我手頭有一部分閑置資金,我拿出來做部分的提前還款,不做全額還款,這樣的話我提前還款之後,我應該怎樣去選擇我後續的還款。比如說您之前貸款的額度是50萬,您可能還了三十年之後,您本金餘額剩了45萬,我現在手頭多出十萬,二十萬的餘額現金,我不做其他的用途,我拿到銀行做提前還款,還完之後我應該怎樣選擇剩下25萬的本金,我應該怎樣選擇我之後剩下期限的還款。如果說您預期目前收入和之後的收入有一個穩定的增長,而且您家庭的生活和教育支出成本並沒有隨著你時間的增加,您可以選擇你本身提前還款本金之後,您可以縮短您的貸款年限,縮短貸款年限的同時你的利息支出會相應的減少,您利息成本負擔也會相應的減少。如果說您提前還款之後您收入之後也會有一個穩步的提高,像很多年輕人三十出頭的,自己以後有對於子女的撫養,對於子女的教育,對於老人的贍養有所增加的話,您大可不比把這個貸款年限縮短,用以前的貸款年限在你提前還款之後,您每個月本金和利息支出會下降,您每個月總的貸款承擔額度也會下降,您手頭的現金自然也會多,多出來的錢用做對子女的教育和家庭其他娛樂的支出,對於父母贍養這方面的需求。看您對以後的預期,家庭的收入,家庭支出的成本和利息來看。還有我以後收入會大幅度提高,我為了減少利息支出,我可能會縮短我貸款年限,打個比方,如果50萬二十年的貸款,您現在一個月還4000元,我預期我後期收入有大幅度提高,我可以向銀行申請,我把20年貸款縮短到十年,我每個月供款額增加,但是我總的利息負擔額會下來,這是另外一個提前還款的方式選擇,或者說是我可能預支我以後成本的增加,也可以增加貸款年限。
薛愷:其實說來說去,無非對你家庭貸款的預期支出的成本和您家庭財團理財增值的平衡點,怎麼樣使您家庭各項支出達到最少,同時您各項的投資收入可以達到最高,尋找一個平衡點和一個最佳的投資組合。對於像民生銀行提前還款,我們現在提倡『無障礙提前還款』,沒有什麼其他的手續費,不會收一些雜息的負擔,您一個星期之前可以向銀行提出申請,可以提前全額歸還,可以縮短您的貸款年限,同時更改您的還款方式,這些選擇都可以根據您家庭的收入不同和家庭還款不同做一些選擇。謝謝大家!
主持人:在聽的三位嘉賓的介紹之後,我向各位嘉賓問一下,關於固定利率貸款,我不知道大家對這個概念熟悉嗎?尤其在頻頻加息之後,固定利率貸款似乎是越來越火,利用這種還款方式到底劃算嗎?我想請咱們光大銀行李瑩女士給咱們介紹一下,因為一直以來光大固定利率貸款銷售業績也是很不錯的。
李瑩:我跟大家再多說幾句固定利率的貸款方式,固定利率在國內最早是光大銀行,我們在去年一月份推出的,為什麼要推出這個產品,主要是借鑒國際的一些經驗。其實在外國,在歐美有60%、70%、80%的客戶都會選擇固定利率,為什麼會選呢?因為我們通常做房貸大家都知道,我可能支出最少在五年以上、十年、二十年這都是大家普遍的選擇,我不希望年年因為利率的變化受打擾,我覺得這可能是最開始的一個原因。因為我們要選擇的是長期的規劃,所以我們希望我們每年大概掙多少錢。這是一個設計的初衷。事實上,在推出一年裡面,還真正的印證了這樣一個結果,因為從05年底,我們當時利率水平在6.12的狀態,到現在已經經過了六次的加息,到最近的一次已經到了7.56,我們央行公布五年期以上基准利率。這麼多次的加息以後,我們早早選擇固定利率的客戶不再懮心,他堅持6.12就夠了,所以固定利率最大的好處可以穩定價格。特別是在已經經歷了加息的過程,我們同時還看到的另外一個優點,它確實為客戶節省了一些支出。應該說這兩點都是固定利率目前我們能眼瞼到的,非常現實的一個好處。固定利率同時也會有另外一點,這種產品一定是雙刃劍,加息的時候它的穩定就意味著省錢,如果在降息的環境,我印象中96、97年那時候存貸款利率非常高達到19,降到了5%點多,其實那時候就是一個明顯的降息的過程,在這個階段裡固定利率依然會保持他不變的水平。這個大家可能會感覺到,他是增加的過程。所謂增和降一定是一個相衝的概念,相當於浮動利率固定利率是穩定的,相當於浮動利率可以起到省錢的目的,也有可能造成支出的增加。但是它永遠不變的好處,它確實可以由一個穩定的價格,可以讓大家能夠有一個穩定的預期,就是我永遠都能知道我的預期是多少,比較好算帳。最早利率變化不是很並且的時候,我們向客戶介紹的時候,客戶會有不同的預期,我覺得未來會跌,那個時候我最開始認為這個產品適合還是投資類的客戶,他希望我的支出是穩定的,我用其他的錢乾別的事,我不用管他了,所以這些客戶應該是固定利率最忠誠的客戶,他永遠會選擇固定利率,無論利率水平的漲與跌。剩下的大多數的客戶,我們現在看來他都是一個追風的過程,現在確實這個產品非常火了,就是因為我家裡的朋友選了這個,或者我的同事選了,非常好,介紹給我我來選,其實慢慢市場已經過度到了非常正常的過程。隨著大家不斷選擇固定利率,我也覺得我們未來會達到歐美市場的份額,也就是說把五十以上的客戶都會選擇這個產品,因為它確實可以給大家帶來非常實惠的好處。
主持人:謝謝李瑩女士,我還有一個問題想問一下咱們薛愷先生,如果我想做商貸轉成公積金的貸款,我如何轉?這個轉的過程大概是怎麼樣?
薛愷:作為從商貸轉為公積金貸款,首先您的商業貸款怎樣做歸還,再一個您到公積金中心申請做公積金貸款申請審批,如果這個公積金申請審批通過之後,你可以通過一些擔保機構或者擔保中心做一個按揭貸款的轉移,由他從商業貸款專業到公積金貸款的品種,去執行貸款利率的方面。
主持人:宛玉敏女士您剛纔介紹不同年代房屋如何進行搶貸,現在作為銀行貸款壽險哪個房屋的業務,比較提倡是哪個年代房屋的貸款?
宛玉敏:其實簡單來講,應該就是七八十年代的房子,因為房屋比較老,可能未來昇值空間不是特別大,有一些房子可能面臨拆遷,銀行對這一部分的房屋會持保守的態度。2000年以後房屋比較好,房屋本身比較新,戶型都非常不錯,比較便利,所以銀行對這一部分的房屋比較青睞一些,關於銀行對哪一些比較感興趣,對哪一些房子拒絕貸款。剛纔主持人提到關於商貸轉公積金的事情,我稍微說兩句。同一套房子如果因此申請商業貸款是不能轉公積金了。我當時因為某種原因,要不就是我公積金貸款沒有繳存,要麼我當時不知道有公積金貸款和還款的方式,我選擇了商業貸款。當我貸了幾年之後,現在尤其是加息之後,商業貸款和公積金貸款利率之差已經明顯的拉開了,目前公積金貸款利率是5.04%,商業貸款基准利率是7.56%,可能會有兩個多點的差距,可能大家都是傾向於公積金貸款。現在考慮我之前商業貸款買了房子,現在公積金利率那麼低,我轉過來,在不出售房子是不可能的,唯一是我再次買房的時候我纔能用公積金。或者我已經申請了商業貸款我公積金就沒有外了?如果我以後不再買房子,可以把公積金提取出來,需要的材料是房產證、購房發票,已經繳存的公積金可以提取。
剛纔講到了還款方式,因為偉嘉安捷做各個銀行還款方式的對比和分析,目前我們所做的比較多的,和老百姓比較關心的一個是等額本金,等額本息,雙周供,自由還款法。雙周供可能是目前深圳發展銀行推出來的,每個月還款金額和等額本息是一樣,是月均還款法,但是他是把一個月的還款分成了兩個星期,我每個月還兩字貸款,因為本金還款速度比較快一些,所以導致我20年累計下來的利息比等額本息高一些。自由還款法只有公積金貸款裡面有,商業貸款的還款方式由等額本金,等額本息,雙周供。公積金還款方式是自由還款法,什麼意思呢?就是說可能根據我的貸款金額和貸款年限以及我的個人資質有一個累計的計算方式,計算出來可能我每個月最低還款額是1500塊錢,我可能這個月我單位發了一筆獎金,或者我其他的投資收益回來了,我可能還一萬。我下個月沒有額外收入,我有其他事情需要錢,下個月還1500,只要打一個電話可以定還款的金額,實際上某種意義是提前還貸,目前我們諮詢比較多就是這四種還款法。
主持人:感謝宛玉敏女士,我有最後一個問題,昨天晚上我看到新聞報道之後想到了,不知道昨天晚上大家關注了北京晚報沒有,據市場傳言我們北京各個銀行可能會提高房貸的首付比例,很可能會提至四成。我看到這個報道之後,我跟所有購房者一樣都有一個疑問,面對銀行的專家包括擔保公司的專家我想問,我們目前會不會有什麼關於房貸首付方面的舉措?會有什麼變化嗎?
薛愷:對於目前民生銀行對於普通一手房,二手房按揭貸款來說還沒有一些具體的其他變化,對於其他對於房產抵押會有一些其他的需要提高的舉措。
李瑩:目前從我們光大銀行的政策來講也還沒有這方面的變化,我們會按照北京市監管部門的要求,如果有統一的規定我們會來實行。在沒有統一的規定之前,我們還是按照現行的要求執行。
主持人:今天非常感謝大家來參加我們新浪房產頻道主辦這個『如何置業理財』的論壇。我們新浪房產新推出一個欄目叫《房貸理財》,在這個欄目中可以通過購房計算器查到您貸多少年,需要付多少月供等貸款指標,以及可以查到各個銀行房貸業務,更可以通過這個欄目聯系到咱們各個銀行房貸方面的專家,隨時對他們進行在線諮詢,所以感謝大家對置業理財的關注,也感謝大家對新浪房產的關注,謝謝大家的光臨,今天論壇到此結束!
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