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對時下的地產熱市天津靜安地產總經理張小明有著不同見解,他認為:『熱市中高價賣走的是未來願景,天津的未來願景逐漸明朗而使房價上昇加速,因為沒有人會出錢買一個即將貶值的商品,若大家同時感知到了這種願景就會造成階段性推漲!價格仍然與需求的多少有直接關系,天津地產熱市有可能會進一步加劇!』
靜安地產在天津的項目為『壹街區』,一期在熱市到來之前便被追捧,也一直是老城廂區域的領漲項目,一期均價飆到了9000元以上,二期還有600套房子,計劃二期開盤均價挑到10000元以上。
張小明在熱市之前會對銷售管理的多一些,目前幾乎不太在意銷售的狀況,他感覺現在的銷售已經沒有什麼挑戰性了,於是將注意力更多的轉到拿地方面來了。參與了幾塊地的考察,但至今仍未出手。他說:『靜安會一直關注市內六區,如果是周邊將選擇至少500畝以上的體量做開發』。
房價上漲明細帳張小明說他自己是生在計劃經濟時代,長在計劃經濟時代,可人到中年卻踏進市場經濟的大門。在上海放著15000元水平的房子不做,到天津開發6000元的房子,有人曾經不解,但如果看到他6000元的房子賣到12000元後,會不會有人改變曾經的想法呢?
1、地價強烈上漲預期,很多企業不多獲利的話,很可能沒錢繼續玩下去了。最近深圳振業與金地拿下的兩塊地對他觸動也很大,按常理振業拿得的地塊三年後開發纔可能賺錢,只不過眼下的漲勢來的洶湧,未來如何很難下定論。張小明是第一個用面粉與面包的例子解釋這個問題的人,當面粉價格超過面包時,計劃經濟的那一切理論就不靈了,在市場經濟中供需決定一切。只能說購房者買房看到的是未來願景,而開發商看到的是土地的未來願景,因此在招拍掛市場上新的地王一次次誕生,未來的中小地產企業生存空間會越來越小。地價的漲幅預期要超過20%甚至更多。
2、原材料市場的上漲,人力成本上漲(建築工人),這些每年有6%-10%的漲幅。
3、物價的上漲,CPI平均下來每年有5%-8%的上揚。
4、稅賦的增加,張小明說:『前幾天有人向我匯報說天津的土地使用稅從5元/平米/年,上漲為25元/平米/年,包括新出臺的土地增值稅清算等等,都在增加著』。
房價上漲於部分人無意義房價上漲對一大部分人來說是沒意義的,因為這部分人只有一套房,賣掉後仍然需要高成本來解決居住問題,漲與不漲是一個樣,唯一區別在於房價會推動其它物價的上漲(這是一種復雜的變化),不過這種影響會表現滯後一些,而且來的也會溫和一些。
房價上漲與開發商無意義,這個道理與人一樣。因為房價漲了,暫時收入增加了,但如果要滾動開發的話,多得到的利潤會淹沒在下一次的地價、人力、物價中,這樣的後果還有一個就是資金的風險越來越大。
對於哪些有兩套房的人來說,房價的上漲可能會讓其資本增加,但如果其它物價也在飛漲的話,哪也就一樣沒有意義了;對於只開發一個項目不再繼續的企業來說,額外的利潤纔算是保住了,但目前這樣的企業並不多。因此房價上漲最大的受益者就是哪些擁有兩套以上住房的人。
商人≠慈善家問及未來可能會有何調控政策,張小明說:『調控會有的,眼下的方向就很好!』。他指的是中央剛剛召開的住宅工作會議,新任建設部副部長將主導成立住宅保障司,國家要出手解決低收入階層的住宅問題了,這讓開發企業少了些後顧之懮。
商人≠慈善家,只是在特殊條件下這兩者纔能劃等號,商人是賺錢的,這本身是一對矛盾體。在熱市中地產商只能是隨行就市,所以不能指望著地產商去照顧低收入人群的住宅問題,然而這又是一個不得不考慮的問題,只能政府來承擔這部分責任。
最後張小明講了這樣一段話:『我們國家的外匯儲備是世界第一,說明國力很強,即使遇到點挫折也能扛過去,但唯一不解的是擁有第一外匯儲備的國家,社會福利多少年來並無太大變化,這個問題很難理解。還有,如果今年10月12日的秋季房交會還能大量的發現6000元至7000元的房子的話,明年的房價漲幅一定會控制在3-6%之間,如果不能找到,明年房價仍然是一個快速上漲年,而且上去了就不再下來了。』
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