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隨著湯臣集團發布中期業績報告,天價樓盤『湯臣一品』再度成為焦點。中報披露,集團計劃在今年三季度推出『湯臣一品』4棟中的一棟用於對外出租。
這也是『湯臣一品』因涉嫌『捂盤惜售』成為市房地局首批專項檢查對象之後,首次調整市場策略。不過,據記者調查,目前小陸家嘴地區豪宅租賃市場明顯供大於求,動輒幾千美元一個月的租金也往往『有價無市』。
月租金估計不低於五千美元
湯臣集團發布的中期業績報告中顯示,到目前為止,『湯臣一品』項目已收取超過2億港元的銷售收入;在4棟住宅物業中,兩棟已對外出售,而另外兩棟則保留作投資用途;集團現正計劃於今年第三季度推出一棟住宅大樓(共74套)用作對外出租。
不過,當記者聯系湯臣集團香港總部時,相關負責人仍謹慎出言:『具體三季度何時將租賃項目推向市場還沒有時間表,包括租金水平等在內的詳細租賃方案還在研究之中。』
從中介公司了解的情況顯示,目前小陸家嘴區域能看見江景、300平方米以上大房型的租賃價格約在5000美元/月。『網上房地產』信息顯示,『湯臣一品』擬推出的74套租賃住宅都在400平方米以上,據此分析租金應在5000美元/月以上。而其物業管理費也因為天價樓盤的身價而高達每月15元/平方米,核算下來,即使租賃面積最小的一套,每月物業管理費也高達6000多元。如按日計算,日租金約200美元,相當於上海目前豪華五星級酒店的價格。
豪宅『售改租』動機有二
據了解,現在一些市中心區域都有高檔樓盤計劃『轉售為租』,其中有的是開發商行為,有的是投資商間接運作。
業內人士透露,『湯臣一品』將要出租的房源位於小區東邊,不靠江邊,以400平方米以上的大房型為主,從品質、面積和區位來看,與周邊的『財富海景』比較類似,市場能夠接受的租賃價格約為每月8000美元。然而,『財富海景』因租金高而租賃情況並不好,在信義房產有30多套房源掛牌租賃,但至今只租出3套。
荒島房產分析人士認為,眾多『轉售為租』的案例顯示,開發商通常有兩方面動機:一種是樓盤當初定價較高,開發商短期內銷售壓力大,通過『轉租』來調整開發策略;另一種是企業看好樓市後期表現,希望把市中心物業作為資產運營,出租能夠為公司帶來長期穩定的利潤。
周邊豪宅市場明顯供過於求
『湯臣一品』數十套租賃房源進入市場一定會衝擊小陸家嘴高端物業租賃市場。『這裡有些豪宅幾個月纔能租出去一套房』,中原地產有關人士昨天向記者這樣表示。根據中原地產、信義房產等提供的數據,浦東小陸家嘴地區高端租賃市場相對集中,其中世茂濱江約佔50%的市場份額,仁恆濱江花園、匯豪天下各約佔30%、15%的份額,除此以外,『財富海景』等高端樓盤也有少量對外租賃。總而言之,小陸家嘴地區高端物業租賃並不活躍,掛牌出租的物業不少,但出租成功率不高,供求之比約為20:1。
租賃行情低迷顯然與該區域租賃價格高密切相關,根據中原地產提供的數據,陸家嘴區域樓層較高、能看江景的300平方米大房型租賃價格達到5000美元/月;區域內目前租賃價格最高的樓盤是『財富海景』,其339平方米的三房租賃價格高達8000-10000美元/月。
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『湯臣一品』調查仍未有結果
今年6月6日,上海市房屋土地資源管理局宣布,將對滬上房地產企業進行專項檢查,首批專項檢查對象為"湯臣一品"、"嘉和國際大廈"、"經緯城市綠洲"三個商品房開發項目。這三家在售樓盤都涉嫌"捂盤惜售"、"虛擬交易"等不規范行為。
目前此項檢查是否已有結果?『湯臣一品』出租物業是否與檢查相關?昨天,記者未能從市房地局得到明確答復。不過,市房地局有關人士10天前接受媒體采訪時曾表示,"湯臣一品"的調查現在仍然未出結果,這次的房地產市場秩序整治,將是一次面對所有進入預售環節樓盤的檢查,並非針對個別樓盤。
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