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廉租房新政界真能調控樓市、降低房價嗎?『廈門模式』成為全國保障性住房建設經驗的代表,但廈門房價依然高企廉租房新政的本質是讓政府公共服務職能的歸位。
8月24日-25日召開的全國城市住房工作會議上傳來了擴大廉租住房制度保障范圍的消息。而此前不久,國家發改委、統計局剛剛公布了2季度全國70個大中城市房價指數:與去年同季度相比,全國70個大中城市房價上漲6.3%,土地交易上漲價格13.5%。由此,『廉租新政將平抑房價』、『房產面臨第三次宏觀調控』等說法傳得沸沸揚揚。
對於久為高房價苦惱的老百姓來說,將廉租房擴容視為樓市『利空』十分自然,但是,廉租房新政果真是為了調控樓市嗎?它真能撼動居高不下的房價嗎?我們抱有疑問。
『廈門模式』成為全國典型
在8月25日的全國城市住房工作會議上,廈門作為城市代表,介紹了保障性住房建設的經驗。據了解,廈門從2006年開始實施『梯級管理、可進可退』的廉租房管理機制,並建立了較為完整的租賃辦法和配售辦法,到2010年,該市保障性住房數量將超過4萬套,可以基本實現低收入家庭的『按需分配』。建設部與會人士害透露,廈門的經驗已經被吸納進了保障性住房管理辦法草案,有望在接下來兩個月裡正式公布。
記者了解到,為大家所看好的『廈門經驗』大致有如下幾條:
捨得拿出最好的土地,即按照廈門最適宜居住的環境規劃為保障性住房選址,保證哪裡有好的商品房,哪裡就有保障性住房。比如,高林居住區,緊鄰『廈門新客廳』——五緣灣片區,集美濱水小區,旁邊就是廈門新名片園博園。
捨得運用財政杠杆。廈門保障性住房投資總額約130億元,這些錢很大一部分都來自土地出讓金,遠遠高於國家規定的比例。一位政府官員說,如果算上土地掛牌收入,投資額將遠遠高於這個數字。仍以高林居住區為例,參照周邊用地的市場出讓價,如果高林居住區地塊用來建設商品房,政府能多收入至少70億元。
建設標准嚴守『小戶型、功能全』,讓廣大低收入住房困難家庭租得到、租得起,買得到、買得起房,較好地實現居者有其屋的目標。
針對過去存在的家庭成員重復申購的情況,廈門的有關政策規定,申請社會保障性住房實行家庭成員全名制,規定一個家庭只能申請購買或承租一套社會保障性住房,同時建立嚴格的『五審、二監督、二公示』的審核制度。
實行輪候號登記的輪候制度,符合條件的家庭或個人只要申請被受理和登記就發給輪候號進入輪候,按輪候號順序組織審核、公示和分配。
針對過去廉租住房難以退出的情況,建立嚴格的退出機制,通過市場手段,使滿足條件的人進得來,不符合條件的人出得去,實現保障性住房有效流轉,用足用活有限房源。
廉租房無礙商品房市場
勿庸置疑,『廈門經驗』的確是廉租房制度實行以來最好看的政策。不過,如此體貼民心的政策並未在廈門帶來平抑房價的實際效果:根據官方網站『網上廈門房地產』每天成交情況統計顯示,廈門全市平均房價從今年1月的7000元/平方米左右,到6月份首破萬元大關,達到10200元/平方米——半年時間上漲45.7%。
而且,漲勢仍將繼續:據有關部門的數據顯示,從2002年以2866元/平方米的樓面地價拍出的2002G01地塊,到以樓面地價7966元/平方米拍出的2007G09地塊,5年時間內廈門島內的土地樓面價漲了兩倍多;而現在,廈門島開發重心轉移島外,島外地價攀昇速度更是驚人,以翔安為例,2006年9月翔安首推的地塊樓面均價還在1000多元/平方米,而到了2007年4月,已經接近4000元/平方米左右,今年6月,這一價格已被刷新至4888元/平方米——不到一年的時間地價飆昇了近4倍。
事實上,即使『廈門經驗』能夠在全國復制,它的最好現實結果也會是住房市場的『資產剝離』:一方面,低收入家庭可能實現『人人有屋住』;另一方面,商品房價格繼續高企。
廉租房新政的本質是政府歸位
其實,與其將廉租房新政視為『宏觀調控』,倒不如將之形容為政府職能的歸位。
以市場化為導向的中國房改實施十多年來,始終將政府的托底保障與市場行為混為一體,忽視了為『買不起房也租不起房』的困難人群提供基本住房是政府的職責。在這一背景下,屢次調控都抱有通過控制房價來庇佑『天下寒士』的意圖。這次出臺的廉租房新政以及經濟適用房制度調整,其實質是界定政府和市場的邊界,將住房保障與市場分離,把住房基本保障撥回了『公共服務職能』,更多的是一次『補課』。
不過,既然將廉租房視為政府的職責,就不能再將之與市場活動掛起鉤來,而要把廉租房的建設看作『政府必須要花的錢』。在此,我們不得不提及此前廉租房政策的失敗:早在1999年頒布的《城市廉租住房管理辦法》中,就規定了落實廉租住房的管理部門和實施方案,然而截止到去年底,還有60多個中小城市沒有建立廉租房制度。一個無可回避的事實是,在建設廉租屋及經濟適用房的土地是劃撥的情況下,不僅會減少地方政府土地出讓金的收入,而且也有可能減少當地GDP的增長速度。
要避免重蹈覆轍,一是要將保障廉租住房建設的一系列規定和政策與現行乾部考核體制掛鉤,作為其政績的重要指標;二是要調整中央與地方的財政分配關系,將一些本應歸地方的稅種的稅收征收權歸還地方,並加大對中西部地區的轉移支付力度。只有地方能夠從其他渠道彌補因土地劃撥而減少的收入,地方政府纔會有積極性去推進廉租住房和經濟適用房等保障性住房建設。
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