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當獲悉自己即將被趕出居住了50多年的家時,住在寶慶路3號的徐元章感到極其憤慨。同時,他的兄弟徐元健一家四口也接到了徐匯區人民法院的民事判決書,被勒令於30日內遷出寶慶路3號。近日,這起歷時5年的豪宅歸屬案再生波瀾。
昔日豪門顯赫一時寶慶路3號是德國人1925年之前所建,上世紀30年代被上海灘染料大王周宗良重金購入作為私宅,有『上海灘最大花園洋房』之稱。它的最顯赫之處,是在有地王之稱的舊法租界霞飛路的黃金分割點上,佔據了4774平米的面積,其建築面積1048平米。私人宅邸達到如此奢華地步,只因其主人的財富,在上世紀三四十年代的上海,幾乎無人能望其項背。
周宗良出生於寧波一個牧師家庭,初到上海時在一家德商洋行做普通職員,後來以誠實贏得了德國人的信任,成為德國法本集團在中國的總買辦。1929年,周宗良的資產已十分可觀,僅外匯儲蓄就有330萬美元。到了上世紀40年代,更達400萬美元。而當時上海灘頭號人物杜月笙的外匯儲蓄也只有十幾萬美元。
1948年,周宗良去了香港,1957年在香港病逝。周宗良的外孫徐元章回憶說,『外公走的時候,在內地十大富豪裡面排名第七,他是帶了兩架飛機的財物到香港的。到了香港以後,他在當時香港富豪裡面排名第四。』
徐元章的母親是周宗良的四千金周韻琴,1957年周韻琴前往香港奔喪後,便再未回國,上世紀80年代她還與寶慶路3號的丈夫孩子偶有書信電話往來,後來就如人間蒸發般音訊全無。由於周韻琴被認定為『下落不明』,因此徐元章和徐元健都不具備寶慶路3號的繼承權,在寶慶路3號生活了半個多世紀的徐元章,就這樣成了這座沒落豪宅的局外人。
7300萬10天變1.35億周宗良1957年在香港去世前曾就其在內地的財產設定遺囑。2002年5月,20餘位周家繼承人向上海市第一中級人民法院提起民事訴訟,要求法院對寶慶路3號等不動產進行分割。
法院在處置寶慶路花園洋房時,采用了繼承人內部競價的方式,但最後的競價結果卻出人意料,外部的上海地產集團通過委托兩位繼承人出價,以7300萬元人民幣(下同)取得了該房產權。
記者在上海地產集團的網站上可以看到,上海地產集團與上海市土地儲備中心是兩塊牌子、兩個獨立法人、一套班子管理運作。上海市土地儲備中心是上海市政府設立的土地儲備機構,而上海地產集團是上海市政府土地儲備運作載體。
更令其他繼承人無法接受的事實是,在2004年9月14日一審判決上海地產集團獲得該房產後的第10天,其下屬公司上海普潤房地產顧問有限公司便在9月23日的《解放日報》上刊登廣告,以高出競買價近一倍的價格掛牌出售該房產。其廣告詞為:『寶慶路洋房:共五棟法式洋房,土地面積4780平米。地標建築,您還在等什麼?1.35億!』
申請再審的繼承人周遂良稱,她在發現一審法院處置寶慶路3號房產的方案和程序具有明顯傾向性後,便立即向法院致函要求變更訴訟請求。2004年6月18日、2004年8月3日,周遂良兩次致函一審法院,要求先判決繼承比例然後再依法變賣房產。2006年4月8日,周遂良和其他繼承人又共同致函二審法院,再次表達要『以公開招標方式出售』寶慶路3號房產的要求。
內部競價方式導演『賤賣』鑒於此案繼承人眾多的特殊情況,法院對寶慶路3號房產特別設計了一個繼承人內部競價的方式,但這種非公開化的內部操作卻恰恰成了此後一系列爭端的根源。
對此案中同時需處置的上海天津路兩處房產,法院按程序委托了上海國城房地產估價有限公司進行了評估,但是房產價值最高的寶慶路花園洋房卻未經任何評估機構的評估定價。在對外公開詢價、招標等公平市場定價程序完全缺失的情況下,該房產有可能並事實上出現競買價遠遠低於市場價值的非市場化現象也就不足為奇了。
一審法院在設定繼承人內部競價程序和方案時,還特別強調了以下三點:寶慶路3號只有土地使用證,沒有房屋產權證,將來可能無法進入市場;無法確定房屋產權能否交付、何時交付;要求買家先將購房款付清,然後進行一審判決。
這些充滿風險性的提示進一步將眾多潛在的買家擋在了門外。一位當事人向記者透露,即便在此情況下,依然有買家因看好寶慶路3號房產的價值,願意通過委托繼承人以7800萬元競價,但最終無奈選擇了放棄。
最大花園洋房價值揭秘目前上海最有名的豪宅有十幢,其門口掛有『十大名宅』銅牌,這十大名宅產權都已歸國家所有。此外,另有約3000多幢可納入豪宅之列的獨立花園洋房。但其中產權仍屬私人的,大約連一成都沒有了。而寶慶路3號,卻屬於這一成之內。
2004年9月,上海地產集團的下屬公司在刊登廣告時,已經為寶慶路3號掛出了1.35億元的價格,那麼,它的真實市場價值究竟是多少呢?『兩個億。』這是徐元章個人給寶慶路3號估算的價格,『船王包玉剛的後人曾經想花1.5億買下來,但沒成功。』
根據史丹福老洋房租售中心的統計數據,今年一季度,上海市花園洋房的均價為39664元/平方米,較去年第四季度上漲0.2%。寶慶路3號所在的徐匯區均價為48090元/平方米,較去年第四季度上漲0.4%。僅以徐匯區的均價計算,寶慶路3號目前的市場價值已經達到2.3億元。一位業內資深人士告訴記者,判斷老洋房的價值,主要就是看稀缺性、文化底蘊、地段這三點。寶慶路3號恰恰同時具備了這三點,未來還有進一步昇值的空間。
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