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信義房地產中介一份報告顯示,近期在該公司購買二手房的購房者中有六成左右不辦貸款。在新房市場上,選擇一次性付款的購房者也大有人在。中星房地產營銷機構執行總經理劉承健指出,該公司代理的中環線附近的住宅項目中,選擇一次性付款的購房者佔總的購房人群比例達到30%~40%。據分析,購房者一次性付款的原因,與資本市場上的頻繁加息、資金貶值、房貸門檻提高等有關。
『最近選擇一次性付款的購房者比例較以往有大幅度上昇。』第一太平戴維斯住宅部助理董事黎智超說,該公司負責代理銷售的老西門新苑,一期客戶中選擇一次性付款的只有20%,而目前銷售的二期項目,這個比例則高達50%~60%。即使是選擇貸款的客戶,也有部分客戶制定了提前還款計劃。
上海中原副總經理陳宇玨指出,各區各板塊都有一次性付款客戶存在,但這類客戶在不同區域的分布卻並不一致。中星房地產營銷機構執行總經理劉承健則表示,越到市中心外圍,選擇一次性付款的客戶的比例就越少。
投資買房為保值
『有相當數量的購房者,尤其是溫州投資客,手中持有大量現金,為避免資金「縮水」而選擇一次性付款買房。』信義房地產盧灣店店長指出,目前選擇一次性付款的購房者,與3個月之前有明顯的差異。在今年5月,受證券印花稅稅率調高影響,有部分股民從股市抽出大量資金一次性付款買房。
這位店長指出,為保值而買房的購房者僅佔一次性付款購房者的三分之一,大部分溫州投資客不單購買保值潛力大的市中心高檔公寓,也購買老上海市中心的新裡和花園洋房。因為後者經過裝修後出租,租金回報率更高。
在上述溫州投資客看來,房地產價格波動幅度小,投資風險低,又能充分保護個人財富不縮水,是他們比較偏好的投資產品。此前也有溫州投資客向《東方置業》表示,買房是儲存其個人財富的最佳手段。
一次性付款防利率風險
除了投資者,自住購房者中一次性付款的也不在少數。在他們當中,尤其以老年人為多。一方面因為他們大多接近退休,很難獲得銀行房貸;另一方面他們的消費觀念很也難接受貸款買房。而今年以來連續四次加息,以及CPI繼續高漲帶來的加息預期,更加重了他們貸款買房的消費顧慮。
特別是購房者計算發現,貸款周期長的房屋貸款,利息總支出將高於本金。支付能力強的購房者自然不願意貸款,寧願降低購房預算,一次性付清;支付能力弱的購房者則會考慮將多套物業出售,換購大面積住宅;或者將大面積住宅換成小面積的住宅。
門檻限制貸款買房
也有一部分購房者,是因為貸款限制,而不得不一次性付款買房。
『銀行很難審核通過辦理總標的達到一兩千萬的房貸。』中原地產副總經理唐振東指出,購買總價超過一千萬元的頂級住宅的客戶,往往因為貸款額度高而很難獲得銀行貸款。
此前萬事達國際對國內年收入超過20萬元的富裕人群調查顯示,當上述人群購買第四套住宅時,選擇一次性付款的比例達到78%。
唐振東認為,這與各商業銀行普遍不願意為貸款購買多套房的客戶提供貸款有關。但另一方面,這一類客戶自身也不願意貸款買房。
『他們大多具備一次性付款的能力,只是因為資金周轉的需要,暫時需要貸款。當公司財務情況轉好,大多會選擇提前還款。』
典型購房者個案
父母支援一次性付款
在眾多一次性付款購房者中,陳吉(化名)是一個比較典型的個案。
陳吉和父母原先一塊住市中心一套價值400多萬元的四室兩廳。今年,陳吉結婚了,按照自己制定的購房計劃,他打算貸款50萬元,在楊浦區購置一套80多平方米的兩房,『我和妻子每月收入加起來在1萬元左右,每月還貸3500元,還貸壓力並不大。』
但是,由於父母的反對,陳吉最終沒有選擇貸款。
『我父母都是很傳統的人,非常反對貸款消費。他們一上來就做我的思想工作。盡管我和妻子每個月收入將近萬元,完全能夠承受還貸壓力。但是考慮到婚後的子女生育、撫養、教育等花費,以及必要的日常生活開支,尤其是楊浦區離我工作單位尚遠,我可能需要開車上班。目前的收入,應付上述所有的支出會比較緊張。』陳吉說。
與此同時,父母還為陳吉和妻子算了一筆貸款賬,發現每個月還貸的利息金額和本金金額幾乎相當,20年還貸總支出甚至超過了100萬元。而他們想買的楊浦區的兩房,總價也只有100萬元出頭。
幾經勸說後,陳吉放棄了貸款買房的想法。
為了能讓兒子婚後能有獨立的住房,陳吉父母把居住了多年的房子以400多萬元的總價售出,又分別以250萬元和150萬元的價格,在市中心和楊浦分別購置了一套130平方米的三房和一套110平方米的兩房。
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