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住房也是一個政治問題
距1998年召開的全國城鎮住房制度改革與住宅建設工作會議近10年後,8月24日,又一次由國務院召集的全國性住宅工作會議召開,會議將重心放在了解決低收入者的住房問題上。
有統計表明,經濟適用房的供應比例每增加5%,房價就會下降3%?4%,在實施多次房地產宏觀調控而結果卻不盡如人意之後,這一次,房地產調控思路已經發生了轉變。
就在會議召開前的8月1日,國務院第187次常務會議通過的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(簡稱《意見》),其中規定,新開工的住房,套型建築面積90平方米以下的住房面積所佔的比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。同時,廉租房、經濟適用房和中低價、中小套型普通商品房建設用地的年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%。而這次的全國性住宅工作會議一個重要議題正是要落實《意見》。
『這兩個70%現在遠遠沒有落實。』在接受采訪時,全國政協常委、國務院參事任玉嶺直言不諱。
這是有事實依據的。前不久,任玉嶺剛剛做了一次有關解決中低收入者住房問題的調研,走訪了中西部地區的十個城市。『我看到,各地已經開始高度重視解決低收入者的住房問題。今年上半年,政府在廉租房方面的投入是過去八年的總和,但問題也不少,住房結構中,大戶型商品房的比例仍然比較大。』
記者在他提供的調研資料中看到,四川省2007年上半年劃地1200公頃用於住房建設,其中小戶型商品房、經濟適用房等保障性住房用地458公頃,佔38%,而四川還是任玉嶺調研的地區中在這方面做得較好的。
『據我了解,一般城市的財政收入20%以上來自於出讓土地的收益。《意見》中說,土地出讓淨收益用於廉租房保障資金的比例不得低於10%,而很多城市只拿出了5%,甚至連5%都不到。』
在任玉嶺看來,從1998年實行住房產業化改革以來,地方政府只注意了產業如何發展,而在一定程度上忽略了房地產的保障性。『地方政府對於把土地劃撥給經濟適用房不太積極,因為這會減少財政收入。住房也是一個政治問題,而政府應該提供更多保障性住房。』任玉嶺認為,要解決這一問題,就要細化對地方政府的獎懲措施,同時打擊房地產、官員和銀行勾結的違規違法現象。在房地產貸款方面,國家應該加大監管力度。『對個人貸款,應只允許一人貸款買一套房,住房在中國仍然是消費品,不是投資。』
政府介入還遠遠不夠
然而,在調研中,任玉嶺也發現了一些值得借鑒的模式。
在杭州,市房管局成立了一個專門的經濟適用房建設機構,由政府劃地、設計並定價,給開發商規定每平方米150元的利潤,以這個價位來招商。在溫州,有關部門委托一家房地產公司為拆遷戶建房,也是政府劃地並設計好,給開發商規定每平方米28元的利潤,『承建方是溫州經威公司,聽公司老板說,在這樣的條件下他已賺到了七八百萬的利潤,足夠保證公司的正常運營。』任玉嶺告訴記者。
但是,在他看來,政府介入的程度還遠遠不夠。
『我覺得保障性住房的建設不能只考慮到有戶口的人,其實,現在人口流動性那麼大,一個城市往往有三分之一的人口處於流動狀態,尤其是農民工,隨著中國城市化進程的加快,城鎮人口每年都要增加一個百分點,但農民工在城市享受的卻依然是農民的生活,廉租房並不對這些人開放。盡管政府提出要企業負責農民工的社會保障問題,但很多小企業根本不具備這樣的實力,比如街邊一個小餐館,他們怎麼能給農民工蓋房子?』
除了廉租房要對農民工開放,任玉嶺還表示,一個地方平均收入水平以下的人都應該納入住房保障體系,而不僅僅是拿低保的人群以及有戶口的人。
任玉嶺說,現在把住房分為商品房、經濟適用房和廉租房是符合國情的,但現在的問題是要確定好分別享受這三類房屋的人群定位。對此,他提出了這樣的設想:參考世界上住房購置費與家庭年收入之比為1?3-1?5的情況,我國應該按1?6來分類,每戶居住面積100平方米可基本滿足需求。即一個家庭六年總收入高於100平方米的現行房價時,應進入購置商品房的行列,如果前者低於後者,則應購買經濟適用房,如果一個家庭20年的收入仍然小於100平方米的現行房價,則應享受廉租房。按他的這個設想,約有70%?80%的工薪階層可以享受經濟適用房和廉租房。
此外,任玉嶺表示,現在的土地和商品房供應還應著眼於未來。『從2003年到2005年,我國每年都增加約6億平方米住房,大約是500萬套。但是據統計,到2030年,我國人口將出現負增長,很多家庭都是「421」結構(一對夫妻是2,雙方父母是4,還有一個孩子是1),到那時,房屋的供應應該有總量的控制和規模的限制。這個問題現在應該排上日程了。』
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