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以長沙『中國地王』為標志,高得出乎意料的地價被屢屢刷新漸成全國現象。自土地招拍掛實施後,在一個又一個『地王』的誕生中,土地出讓制度的缺陷暴露無遺,土地制度已經成為中國房地產健康發展的最大障礙。
土地招拍掛制度三周年反思
在各大城市『地王』一輪又一輪被刷新中,房價也跟著一輪又一輪地上漲。而以7月份『長沙拍地』、『東莞搶地』為標志,天價地王不僅在北京、上海等大城市存在,在二、三線城市也已蔓延開來。
2004年3月30日,國土資源部、監察部聯合下發《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》,規定2004年8月31日後,不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權,國有土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行。
至今,這一當時被媒體稱為引發房地產行業大地震的政策已實施三年。相比原來以協議為主的土地出讓方式,土地『招拍掛』在一定程度上遏制了腐敗尋租行為,淨化了土地市場,但是其存在的問題也日益明顯。在8·31三周年到來之際,房地產業該對土地招拍掛制度進行反思了。
資本大鱷的游戲
『一些追求短期行為、追求土地儲備的國有企業和上市公司為了完成土地指標,往往不惜血本地出價,其實是拿國家的資金、銀行的資金、股民的血汗錢進行豪賭,這不僅對國家、股東不負責,更重要的是很容易搞垮整個市場,引發行業危機,並對國民經濟造成不可挽回的損失,最終吃虧的是國家和民眾。』在談到土地招拍掛制度弊病時,全國政協委員彭磷基尖銳地指出。
事實驗證了彭磷基的觀點。隨著土地招拍掛制度的全面推行,房地產開發的資金門檻越來越高,同時,由於土地招拍掛往往以地價高低作為衡量標准,土地招拍掛正成為一些知名開發商的獨角戲。
據悉,在剛剛過去一個月裡,碧桂園就增加了1542萬平方米(建築面積,下同)的土地儲備,佔到公司土地總儲備的34%。截至7月末,該公司總土地儲備量達到驚人的4500萬平方米,成為中國最大『地主』。 截至2006年年末,萬科地產已獲取的規劃中項目面積合計約1851萬平方米,保利地產土地儲備1000多萬平方米;而今年7月,萬科更是耗費60億攻城略地。據中國房地產TOP10研究組負責人汪勇介紹,去年我國百強房地產企業『囤地』就高達381萬平方米,比上一年增長30.8%。
實際上,開發商『囤地』已經成為業內一個公開的秘密。在去年的中國地交會上,國土資源部副部長?小蘇就直言,在北京市已經形成實際供給的土地中,尚未形成實際住房供應的土地面積佔已出讓住宅用地面積總量的53%。土地資源的過度集中,造成了『囤積』現象,客觀上推動了房價的上漲。
地方政府制造『地王』
實行土地招拍掛,一個十分重要的原因就在於反腐敗。然而,招拍掛實行後,對杜絕官員個體謀取私利起到了一定的作用,卻產生了地方政府為提高政績抬高土地使用權出讓金的行為。
中國社會科學院金融研究所尹中立博士表示,最近幾年,各級政府出賣的土地收入每年都有5000多億元,有些地方政府的預算外收入70%以上是從土地上得到的。政府與土地之間的利益關系扭曲了土地市場的正常交易秩序,這是中央的房地產調控政策難以有效的重要原因之一。由於這些制度缺陷難以在短期內得到解決,因此房價的漲勢也不可能在短期內得到控制。
制造『地王』只是地方政府獲取高額利潤的手段之一,有些地方政府為了獲得更多土地使用權出讓金,竟然在土地交易時找幾家公司當『托兒』,拍賣時只管叫價,以達到把價位抬高的目的。
另外,在土地招拍掛制度中,還存在土地出讓金收取方式不合理問題。在地方政府『經營城市』的理念下,50年或70年的土地租金一次性收取,而一屆政府的任期為五年,這很可能會誘發強烈的『政績』衝動和短期行為。
客觀地說,所謂的土地招拍掛制度的缺陷並非完全在於制度本身,而在於其所置身的大的土地制度及房地產行業存在缺陷,從而使得土地招拍掛難以在這種大制度框架下得以獨善其身。要控制房價的上漲,必須調整我國目前房地產政策思路,改革土地出讓制度。
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