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各界聚焦奧運房價走勢還有不足一年的時間,第29屆奧運會就要舉辦,隨著這一舉世矚目的盛世的臨近,奧體中心周邊景觀和道路等建設的陸續推進和呈現,最近一段時間,天津奧體板塊的商圈和住宅都呈現了熱漲的局面。奧運前後的房價走勢,成為時下很多人關心的問題。
奧運前夕城市補漲
縱觀世界上奧運主辦城市,不難發現,奧運的確帶來了地產昇值。亞特蘭大奧運會前奧林匹克公園周邊房地產的昇值,普遍都超過30%,市中心的舊城區得到大規模的改造,寫字樓和商業物業蓬勃發展。悉尼申請下舉辦2000奧運會之後,住宅的平均價格在1996-2000年期間增長大約50%。極大地推動了城市建設;雅典奧運會之前,房價7年共上漲65%......
可見,奧運前後,作為中心城區高品質的商品房,它的漲幅空間還有很大,作為政府來說,為更好的保障中低收入者的住房權利,對保障民生方面還會有大量的投入,但是從我市市場角度來看,正在出現新一輪的快速增長,這是繼2004年的增長以後又一個快速上昇通道。偉業顧問天津副總經理李健龍認為,奧運板塊是一個傳統的老居住區。從購買力上來講,目前北京房價在申奧以後有一個大幅度上漲,北京五環以外的房子沒有低於每平米1萬元的,而天津目前市中心的房子還有低於1萬元的,勢必出現補漲的過程。從土地供應上看,放量在減少,南開區水上板塊沒有形成土地供應,只有目前在售的項目只有奧城、弘澤等,這會進一步催化補漲行情。融創集團營銷中心負責人分析說,從2006年以來,天津樓市發育迅速,形成鮮明的板塊割據,但是在各個板塊中,漲幅最為明顯的依然是奧運板塊。目前,在南京路板塊7大綜合商業體尚未正式亮相之前,奧城住宅的起步價已經攀昇到了1萬元以上,而且銷售依然火爆,近兩月銷售額各月均突破億元。未來的天津,奧城和南京路板塊將成為主宰天津高端市場的主打板塊。
天津經濟研究所所長盧衛對此發表了看法,他認為奧運板塊價格的補漲與天津樓市價格普漲密不可分。天津其他發展較快的區域雖然配套客觀上還不及奧體板塊,但也有不錯的價格走向,如中北鎮等。另外,配套成熟的奧體板塊打破了社區配套的概念,以易買得等大商業為依托,彌補了城市西南板塊沒有大型高檔消費區這一缺憾,這非常符合大城市中心社區的發展形態,該區域消費場所甚至吸引了體北、梅江、華苑等居民前往。盧所長同時呼吁,大眾關注點不應只是奧運之前,關鍵是奧運之後能否保持平穩走向。他表示相信,堆山公園,『水滴』體育場等帶來的休閑消費也是將來提昇該區域價值的一大亮點。
入主奧運:人人都想品嘗成熟的葡萄
進入奧運倒計時一周年以來,目前的天津奧體配套區已日臻成熟。據悉,奧城商業區內的美美百貨預計將於10月開張。同時,韓式、意式餐廳和咖啡廳、家具專賣店、金逸影城等經營火暴,儼然成為天津規模最大、國際化氛圍濃郁的商圈。在已經逐步呈現的新城市中心的繁榮態勢下,所有的人想的都是如何在2008大節點之前在奧體板塊搶下自己的一席之地。
以租養貸:超高投資回報解除後顧之懮
從普遍規律而言,高房價需要高租金回報來支橕,上海、北京等地的房價就是在國際化都市高租金的支橕之下。而天津奧城的良好的綜合素質和涉外人群,使之成為天津租金回報率最高的地區,目前奧體中心周邊高檔小區租賃價格上漲幅度較為明顯,其租金回報基本是大梅江區域的2倍以上。
在這種市場行情下,不少投資者認為,以租養貸作長線投資不失為很好的理財方式。需要提醒的是,即便是同在奧體區域,各項目的產品定位和品質不同,投資這類房產還是要看好奧運概念之外的基礎品質,畢竟奧運會是短暫,支橕房屋價值的恐怕不應該只是個概念。
南開大學劉玉錄博士指出,盡管歷屆奧運會的申辦成功都為主辦城市房地產業帶來了較高的漲幅,但也出現過價格波動。分析原因,主要由於供應量過大,地點多為郊區,在人流撤除後,閑置嚴重。而天津的奧體中心本來就是生活資源密集區域,應不存在這一問題。加之該區域本來就有的人脈、地脈、文脈的優勢,奧運賽事是嫁接於這些成熟利好條件之上的。預計奧運過後,該區域價值走向還將保持利好趨勢。
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