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有業內人士人說,孫宏斌的順馳旗下有三匹馬:順馳中國拉車,拼命趕;融創自己騎,穩當趕;順馳不動產不乾活,只等養肥了賣。只是眼下,孫宏斌旗下的三駕馬車,只有順馳不動產在孤軍奮戰,孫宏斌能否東山再起?
順馳不動產轉身自引入軟銀和凱雷以來,順馳不動產的門店總數從900餘家一度躍昇至1200家,涉及約40個城市。順馳不動產直營門店轉為承包制的新策略剛剛實施,如今又准備並購一些門店和經紀人員。
順馳不動產總裁王學泉向《藍籌地產評論(藍籌地產評論博客|藍籌地產評論新聞)》表示順馳不動產將再戰江湖,『公司正在上海和北京進行調研,准備並購一些門店和經紀人員。』
直營『變臉』承包『我已經離開順馳不動產了。』最近,順馳不動產上海公司的很多普通員工不得不在順馳不動產的一場『大手術』做一道決定未來命運的選擇題:辭職或者留下。一切源於順馳的短期變臉計劃——經營方式由直營轉變為承包。
即按照目前的整體部署,順馳不動產向承包者提供成熟店面和網絡支橕,承包者需要繳納2萬元的保證金(合約期滿後可以退),並承擔房租、經營費用,同時每個月向順馳交納一定的管理費,根據地段和門店情況不同,管理費也有差別,從1萬元到2萬多元不等。對於外部人員並非『來者不拒』,而是要經過很嚴格的審核,一般要求有從業經驗或業內人脈。
隨後傳出順馳不動產北京、廣州等一線城市都在按照上海的承包模式在推進。相關數據顯示,目前北京的順馳門店已有80%都實行了『承包制』,上海近70家門店80%以上已經找到了『承包者』。『這些承包者中大部分是順馳之前自己的員工。』
對於這種所謂的介於直營模式和加盟模式之間的『承包模式』,順馳公司的相關人員不願承認是直營模式的消失,認為『順馳直營模式沒有變,只是將連鎖店的日常管理經營權交由合作經營者。』『我們不會失去所有權。』相關人士反復強調,這只是他們經營方式的一個小嘗試。順馳不動產總裁王學泉在接受采訪時補充:『相比整體並購公司,這樣的操作手法效率高、麻煩少。』其實,在此前,21世紀中國不動產已經采取了這一嘗試。
對此,相關專家預測,房地產宏觀調控政策下,開發市場步入『轉型期』的同時,房產中介市場必將進入新一輪的波動整合階段。
資本壓力下的擴張『將門店承包出去,總店的擴張成本就變得很低,只需要一些人員和推廣的支出。而管理費可以為順馳不動產帶來相對穩定的收入,這樣,門店擴張會比較快,資本擴張也會比較平穩。』上海順馳不動產相關負責人已正式對外表示,將旗下直營門店的經營權面向社會承包,確實是因為經營情況不太良好。『希望通過調整重整旗鼓。』
『從目前的客觀現狀來看,順馳不動產全國擴張後,對資金的需求繼續加大,但同時隨著順馳地產方面的調整,孫宏斌則有可能不願意將大量的資金繼續投入到順馳不動產中,因此選擇承包的路線,一方面可以維持其全國擴張後版圖的完整,也可以繼續保持其順馳不動產的品牌。』有業內人士這樣指出。同時,上海漢宇房地產顧問有限公司董事總經理施宏叡認為,一方面是順馳不動產面臨品牌式微,大擴張之後承受贏利尷尬;另一方面,又不願意再投入大資金,因為那是流血擴店。
『改革是董事會的決定。』一位知情人士說,軟銀、凱雷等投資機構是背後推手。『從引入風險投資那天開始,你就不能閑著。他們給你投的錢,是讓你去不停地開店圈地,為海外上市增加籌碼。自然,順馳不動產也不能例外。』21世紀中國不動產一位高管分析,在壓力下生存是擴張的原動力之一。而對於『傷筋動骨』的承包模式的推出,順馳上海公司的負責人也承認,改革自然也是軟銀等投資方的意思。
值得一提的是,眼下的順馳不動產的發展與順馳集團的發展一樣令人瞠目。2004年順馳上海分公司纔成立,兩年時間內就發展到60多家門店,而順馳(中國)不動產則在短短的數年內進駐了全國幾十個城市,幾乎所有的一二線城市都覆蓋,部分三線城市也已經進駐。
內懮外患在『順馳系』,順馳不動產對於『順馳系』的主要作用是:順馳不動產可以配合新開發樓盤的銷售案場,在市區的旺角開闢『第二售樓處』。這一相對獨立化的『第二售樓處』借助廣泛分布的門店網絡和客戶資源,幫助消化順馳中國所開發的樓盤。
『去年,公司進行了戰略調整,退出了西安、揚州等地,在一些城市將根據盈虧狀況策略性地關閉一些門店。』王學泉稱,『以上海市場為例,去年的宏觀調控之下,交易量下來得太厲害了。』
此外,順馳不動產也面臨同行業的競爭。順馳不動產曾預計今年動態維持1200家的門店規模,來維護住國內最大房地產連鎖經紀商的寶座。不過,21世紀中國不動產目前門店已逼近1100家,大有趕超之勢。
事實上不僅僅是順馳不動產壓力大。幾輪宏觀調控『重拳』之後,上海二手房市場去年成交量始終位處低谷。京城二手房市場的交易量下降約36%。『市場低迷,交易少,沒錢賺,資金無法流動,甚至有的中介門店會連著多天出現『零交易』,中介的日子『越來越不好過了』。』甚至,許多知名中介反映,國家宏觀調控下,波動在所難免。
於是,順馳不動產悄悄將其中介收費標准從2.5%降至1.5%。其負責人表示將視宏觀調控的影響再調整傭金政策。『新政之下,各種交易成本增高,希望降低傭金,加快交易速度獲利。我愛我家甚至推行免傭金,從去年11月27日到2007年1月31日,凡簽約到我愛我家百餘套指定租賃房源的客戶,都免收全部傭金。隨後,鑫尊置地推出二手房交易傭金8折優惠,買賣雙方各收取成交價款的1%,共計2%作為傭金。』
只是眼下,承包模式是否會被市場接受?放開經營權是否會帶來品牌損傷,加盟模式的脆弱生命是否會在承包模式中重演,而孤軍奮戰的順馳不動產又能否如孫宏斌曾經冀望的在2007年以『置業網絡『的概念登錄納斯達克?或許時間能檢驗一切,人們拭目以待。
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