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『車位、車位,還是車位』,現在,買房子除了看地段、配套、交通之外,就是要看車位了。隨著私家車擁有量的逐漸增多,停車難的問題開始困擾著越來越多人。車多位少、群雄逐『路』的現象隨處可見。找到一個好的車位能讓您高枕無懮,可要是遇『位』不殊,恐怕也會麻煩不斷、久無寧日。
那麼怎麼樣纔能選到一個好車位,同時避免各種糾紛呢?記者采訪了天津松江建設發展有限公司總經理助理韓鵬以及擊水律師事務所白秋發律師。
土地稀缺,地下車位成主導據了解,從開發位置角度看,住宅小區的停車位、車庫一般可以分為如下四種類型:第一種是住宅小區地面露天停車位;第二種是住宅小區地下停車位;第三種是樓房首層架空停車位或車庫;此外也有些項目在小區內單獨建造了一到兩個建築,專門用於停車。
從所屬權角度看,小區車位則主要有三種,一種是開發商可以公開出售車位所有權的家庭車庫,如別墅及洋房的地下或小院中的獨立車庫,這些車庫的土地使用權為開發商所有,開發商在出售房子的時候,可以將其寫進買賣合同中。二是開發商可以轉讓使用權的車位,這些車位是開發商投資建設之前辦理了單獨的規劃及土地使用手續,可以辦理單獨的預售許可證和權屬證書,如很多高層的地下車位,這些車位既可以出售也可以出租。三是一種特殊類型的車位,如人防工程改建的地下車位等,這類車位沒有銷售許可證和產權證,只可以出租。
供不應求,買個車位方便多天津松江建設發展有限公司總經理助理韓鵬認為,理想狀態下,普通樓盤的車位配比應該達到1:1,也就是說小區內有多少戶,就應該有多少個停車位,可是目前整體來看,天津很多高端樓盤纔剛剛達到這一水平,大部分社區的車位都還供不應求。據不完全統計,目前天津市所擁有的車位只能滿足50%的需求,其餘的都通過各種方式解決,混亂程度可想而知。
韓鵬說,造成供不應求狀況的原因主要有兩個。第一是成本問題。地上車位面積有限,開發商不能為了增加車位而過分擠佔綠化空間,而且地上車位一般屬於公共設施,開發商不具備出售它的權力。而地下車位需要大量的建安費用支持,開發成本很高,每向下多開發一層,成本就會增加一倍。第二,購買力的相對不足也在一定程度上影響了車位的開發。以一個2.4×5.5平方米、售價為18.5萬的車位計算,平均每平米的售價也要在1.5萬左右,而且目前車位貸款比較困難,所以銷售難度較大。
目前天津很多開發商還尚未以車位盈利,多采用平推的方式進行銷售,因此韓鵬建議,如果經濟實力允許,購買車位是非常明智的選擇。首先,地下或一個封閉空間有助於汽車的保養、維護和防盜;其次,擁有一個屬於自己的車位,也增強了生活的便利性;此外從私家車擁有量的增長看,車位昇值空間還是很大的。一般來講,一個好的車位應該具備以下要素,第一是交通組織的便利性,停車安全、方便;第二是離自家樓座的距離適宜,不會造成時間的浪費。
明確歸屬,避免糾紛防患未然擊水律師事務所白秋發律師提醒廣大讀者,盡管物權法明確了車庫(位)的歸屬問題,但有的開發商本來無權轉讓車庫(位),或者其轉讓的是車位的使用權,而並非所有權,這兩種情況,消費者需要區別對待。
《物權法》第七十三條、第七十四規定,小區內的道路、綠地屬於全體業主。故道路上的車位無論是開發商還是物業公司均無權轉讓,其所簽訂的轉讓、出租車位的合同應當無效,但經業主或業主委員會同意的除外,所得收益應歸全體業主。建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈、出租方式約定,並且應首先滿足業主的需要。如果您所購買的車位剛好屬於『業主共有』范圍,則需要取得業主認可,與開發商、物業公司及時辦理合同變更、解除手續。需要特別強調的是,現在很多開發商都采用項目公司運作模式,項目施工、銷售等周期完成後,公司也便不存在了,業主在出現糾紛後的維權難度可想而知,因此務必在購買之前明確權利義務,並保留相關證據。
在購買車位之前如何確定開發商是否有權轉讓車庫(位)呢?一定要看開發商是否具備『五證』(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、商品房銷售許可證),更重要的是看車庫(位)是否分攤了土地使用面積。未分攤土地使用面積的,土地的成本由全體業主承擔,意味著開發商沒有土地使用權,根據土地使用權與房屋所有權一致的原則,那麼該車庫(位)歸開發商所有在法律上難以成立。有觀點認為,此時車庫(位)應歸業主所有。該觀點也值得商榷,因為開發商確實投資建設了車庫。白律師認為,此時就應根據個案確定車庫(位)的權屬。如果能認定歸開發商所有,其轉讓車庫(位)均無問題。另一種情況是,車庫(位)分攤了土地使用面積,開發商又有合法手續,該車庫(位)自然應歸開發商所有,其轉讓、出租自然是合法的了。另外,根據《合同法》的規定,租賃合同的期限不能超過20年,那麼開發商出租車庫(位)使用權的年限長於20年的,超過20年的部分無效。根據《城市房地產管理法》的規定,居住用地的期限最長70年,轉讓車庫的年限不應長於70年。
很多業主在《物權法》出臺前已經購買了車位,白律師說,根據上述處理方式,如果開發商有權出租、出賣車庫(位),則根據當初雙方的約定進行車位歸屬權判定,業主可通過相關部門向開發商索要產權證(人防工程除外);如果通過上述處理方式仍然無法判斷歸屬,則需要通過具體案件具體分析,在此不能一一列舉說明。
由此可見,車位雖然給我們的生活帶來了便利,但如果歸屬權不明確、權利義務不分明,也會變成燙手山芋。《津地產》提醒廣大讀者,置業過程中,購買或租用車位是不可缺少的重要環節,但需謹慎購買,明確歸屬權,以便保證自己的合法權益不受侵犯。