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建議四:無論是找誰來為自己的房子進行評估,都不要把折舊的概念拋之腦後。
業主自己也能做評估
二手房估價也是一門學問,一般的二手房評估都需要專業機構的專業人員進行。專家提示,其實房屋評估有『捷徑』可尋,如果業主掌握了其中的要領,自己便能輕松地將房產價格算出個大概,作為開價時的重要參考。
自我評估的主要參考因素有如下幾點:
1、房齡。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來,磚混結構一等房屋的折舊期限是50年,那麼每年的折舊率為2%。
2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落後而無法媲美新房,如果在房子的戶型設置中,客廳、衛生間和廚房的面積都不大,則扣減10%。
3、樓層。房子所在的樓層不同,價格不一樣。例如一、二層是基准價,五、六層扣減3%,七層減5%,而三、四層則加3%,頂層減5%。
4、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗,則扣減5%。
5、小區環境。沒有物業管理扣減5%,小區沒有單獨封閉,也扣減5%,屬於重點中學區域的房子要加15%,配套齊全加10%。
6、習慣性因素。該因素也會使人們對買舊房心存壓力。花很多錢纔買套舊房,這一因素又使房價減8%的價錢。
7、其他。房屋實際情況,包括裝修、配置等,大概5%——10%。
最後,在以上數據的基礎上,報價應為同地理位置商品房價格的60%—70%左右,約是當前周邊房屋租金的100倍。
房屋折舊計算公式:折舊後價格=造價-年折舊費×已使用年數
評估價公式:評估價=折舊後價格+/-現平均房款*因素系數
評估應用題:
2005年建成無物業管理小區友好裡偏單80平方米,4樓,南北向,以35萬元購得,由於是用做婚房,整個房間為精裝,總共花費3萬元用來裝修。
友好裡地處市中心繁華地段,周遍配套設施齊全,交通便利,根據規劃,未來3年內將通地鐵,該小區面前均價已達到6500元/平方米。下面讓我們幫房主算算他的愛房現在是什麼價位。
解:綜合以上評估影響因素,可以得出:6500*80=52萬元(無因素影響現總房款)
樓層:520000*3%=15600元(四樓加分)
環境:520000*5%=26000元(無物業減分)
配套:520000*10%=52000元(配套加分)
其他:520000*5%=26000元(裝修加分)
根據計算公式可以得出:
折舊後價格:350000-350000*2%=343000元
評估價:343000+15600-26000+52000+26000=551000元
答:該房屋現基本價位為551000元。
專家提示: 中原投資顧問部餘洪濤提示廣大投資置業者,房屋折舊且莫遺忘,掌握技巧更重要:
首先,無論是買房還是賣房,之前最好尋求專業機構的幫助,在了解所需樓盤信息基本情況的前提下,將折舊因素考慮其中,估算出一個房屋的大概價值。
其次,平時應多了解折舊方面的專業知識,積累相關評估經驗,避免一些不專業評估師的不專業操守。
如果您是買房一方,應該多了解房屋的相關信息,避免信息不對稱,畢竟買房的沒有賣房的精。如果房子不是用來自住,而是用來投資的,折舊便是投資者投資成本的一個重要組成部分。特別提醒每月收取固定房租的房東們,出租時房屋的損耗是不容忽視的折舊因素。
最後,無論是專家評估還是自我評估,都是套用一定的固定模式,運用固定系數將房屋估算出一個大概的價值,由於影響評估的因素還包括地段、城市規劃、交通、發展潛力以及心理等多方面作用,因此評估與房屋當前的實際價值有可能存在一定的出入,上下浮動在10%左右。